规避政策风险 万科深入中低收入人群住宅研究

　　深圳报道　本报记者　苏丝

　　6月12日，深圳，王石再一次让业界感受到万科的变化：　万科召开新闻发布会宣布第二届“海螺行动”，即“中英‘解决城市低收入人群住房问题’比较研究”活动正式启动。

　　可以说，王石抑或万科迈出这一步，既体现其一贯的企业公民社会责任感，实际上也是企业壮大、规避政策风险的关键一步。

　　预算终获董事会99.7%通过

　　王石公开宣称2005年是他个人和企业的一个转折点。而就在这一年，国家展开房地产宏观调控，与此同时，全国一线城市房价一路飙升，近期深圳房价涨幅备受业界关注，有一个买家透露，他在今年3月份购买福田区一套150万元的房子，现在已经有买家开价200万。

　　事实上，5月份，深圳市商品房成交均价达14223元／平方米，同比增长51.57%。而6月第一周，市区新开盘售价均超过3万元／平方米。业内人士认为，商务部和外管局联合出台限外令之后，先期进入的外资加上

人民币升值，导致了深圳市区楼价涨幅加快。

　　深圳某开发商表示，除了加息之外，目前并没有收到更多的房地产调控信息。他坦言，有些开发商手头均握有10万-20万平方米的土地，他们对市场的敏感度更高，因此，短期内深圳不大可能出现楼市大震荡。

　　如此高位运行的

房价，大开发商更倾向于旧城改造等利润相对稳定的项目。资料显示，金地已经掌握岗厦片区改造主导权、华润地产圈下大冲村、白石村地块。相比这几家开发商与政府合作，万科目前还是用自己拍卖所得地块来开发中低收入人群住宅。这次海螺行动调研内容包括广州14个经济适用房建设研究，能否与地方政府展开一定合作，还不得而知。

　　2006年开始，万科不断增加对中低收入人群住宅调研和建设的预算。据中国企业社会责任联盟何志毅教授透露，2006年4月至今，万科已经进入一套完整的企业公民公益体系，并且将拨出一笔预算来做企业社会责任和社会公益的事情，这笔预算不仅得到了董事会的批准，而且在股东大会上得到了99.7%的赞同率。坊间一度传言，当初王石的这一决策与董事会有冲突。因此在海螺行动初期，媒体关注的是，万科何时能够启动第一个中低收入人群住宅项目，而今天，业界聚焦于：迈出这一步，会给万科带来什么样的转变。

　　从去年首个廉租房项目启动至今，万科并没有公布更多关于中低收入人群住宅的项目，而去年10月动工的广佛交界项目“明年5月投入使用，在此之前不会有更多的动作”。王石重申，项目面临最大的问题还是管理和经营。社区建设方面目前已有一个新方案，包括加建小型招待所。

　　“两年后做世界级的开发商”

　　有业内人士分析，万科开展海螺行动，加快其自身成长速度将是最大受益者。王石正以其企业资源整合，上升到社会资源整合的层面。

　　以广州地区为例，目前万科在广州地区共有项目15个，除了在售(包括已售罄)的5个之外，下半年还将有5个项目入市。而广佛交界的廉租房项目的投入，除引起社会关注外，也起到良好的营销效应。

　　国家建设部住宅与房地产业司副司长姜万荣，透露了国家在中低收入人群住宅方面的投入情况：截止到2006年底，全国累计用于廉租住房的资金达到了70.8亿，改善了约54.7万户低收入家庭的住房条件。

　　“中英‘解决城市低收入人群住房问题’比较研究”在一定程度上，是去年开始的为期3年的中英社会创新项目的一个重要环节。根据英国驻华大使馆文化参赞沙利文的介绍，针对中低收入人群住房问题研究，除了和万科合作，还将与广东省建设厅开展有关中英城市住房实践的比较研究。

　　广东省建设厅住宅与房地产处处长杜挺在启动仪式上透露了广州解决中低收入人群住房的趋势：目前全省21个地级以上市以及所辖66个县均建立了廉租住房制度，部分城市还在逐步扩大住房保障覆盖面，在“十项民心工程”的基础上广东省将进一步加大力度解决低收入人群住房问题。

　　在国家政策支持的背景之下，王石始终认为，中国拥有最大的房地产市场，“但现在的变化太大”，“我们两年之后要做世界最大的开发商”。他指出，中国必经日本泡沫经济时代，而且时间或许更持久。

　　而在经济泡沫时期，王石的思路很清晰：万科要做行业领跑者，但这不等同于房价领跑者，具体的应对方法是：小

户型高档化，引进酒店商务层的功能，同时在住宅质量上增加成本，把看得见的成本预算展示给消费者。在调控期间，万科做得更多的是，产品质量研发和客户服务两部分的资源整合。

　　目前万科企业内部流程正在逐步细分。据了解，万科在2002年逐渐将非核心业务外包，例如楼盘销售，并于当年成立客户关系中心。目前万科正在上海、广州等项目尝试建设工厂化流程，将其中的技术环节外包，可缩短交楼时间。

　　王石的目标是，5年后，万科90%以上业务实现外包、代理制。