港式三里屯

　　本报记者 姜洪桥 北京报道

　　突然的事情往往并不突然。

　　当大家都确信三里屯将变成高端商业区的时候，其实三里屯的开发商已经酝酿这个计划很多年。只是在太古地产进入之后，三里屯高端商业区的概念才开始深入人心，原有的内地开发商也顺势而下，放弃伟大的理想转而成为土地提供商。

　　香港企业的实力可能要比我们预想的还要强大。太古同时还与三里屯现有项目3.3以及三里屯SOHO洽谈收购。而且，想进入三里屯的港资地产商远不止太古一家，新鸿基、九龙仓这些香港商业巨头都在三里屯暗中使劲。你可以想象一下，太古地产同时拥有三里屯数个项目的宏伟状况。

　　三里屯，这个西方人喜爱、中国人崇尚的酒吧街主导权最终将交到香港人的手中。那么港式三里屯将会是个啥样？

　　太古之手

　　在三里屯，太古的影子无处不在。与每一个受访者交谈都会不断地提及太古。尽管太古至今还没有在三里屯打出鲜明的广告招牌。

　　看起来，太古的巨大影响力来自于3月份那次收购。香港太古地产与摩根斯坦利旗下的基金合作斥资42.5亿元人民币入股北京三里屯项目的消息成为市场热闻。该项目建筑面积17.2万平米，位于三里屯酒吧街西侧。在小小的三里屯，算是规模庞大而且地段核心了。

　　太古的行动还不止于此。据内部人士透露，太古同时还在与潘石屹随后拿下的三里屯SOHO以及夹在太古投资的新三里屯项目南北两块中间的3.3洽谈收购事宜，胃口的确不小。

　　3.3策划总监孟亮对于此消息不置可否，但他承认，夹在太古项目中间的3.3将会对该项目造成很大影响。与此同时，九龙仓、新鸿基这些香港知名的地产商也都参与其中，暗地与现有的项目洽谈。过段日子，再传出某某香港地产商进军三里屯的消息相信也在预料之中。

　　“太古对于我们来说具有传奇色彩”，孟亮的看法很具有普遍性。作为世界性购物中心，香港地产商当然具备极高的知名度，不仅新闻媒体在追捧，身处三里屯其中的人也是感同身受。这种好奇使得孟亮紧密关注邻居太古的动作。前一段时间，太古决定推迟10月份开业的计划，以便于对新三里屯项目内部重新改造让孟亮觉得太古的操作很是稳重规范。最让孟亮羡慕的是，太古对招商这个内地发展商最头痛的问题似乎没投入太大精力。不过，现在已经传出的消息是，路易威登、劳力士和

　　与太古、盈科成对比的是内地的房地产企业。三里屯的最早开发者并不是太古这类著名的港资地产企业，而是内地企业。它们的共同特点是都不太著名，但是一定在某个方面极有优势。孟亮直言不讳地表示，能在这个地方拿到土地都是很有背景的公司。

　　目前被时常提到的项目，新三里屯、三里屯SOHO等等，都曾属于北京国有企业。这些土地早在5年或者更早之前以协议的方式获得。比如三里屯SOHO，原为首创集团所有，最初购得土地价格为5.78亿元。有意思的是，在2007年港商大批来到之际，这些地块均以极高的价格转手易主。大牌港资企业一到，内地企业纷纷下马，转而成为土地供应商，颇有国际化专业分工的境界。当然，土地交易获利是绝对丰富的。

　　三里屯遗迹

　　实际上，内地地产企业的最早开发计划要比香港地产商看起来更有理想。早在2004年北京朝阳区政府就公布了将三里屯建设成为以酒吧街为核心的文化艺术街区。朝阳区的官员也曾经表示过，一定要保留好酒吧街的品牌。北京通商商业地产服务机构总经理吴焕贤回忆，这个概念的首创实际上就是三里屯的开发商。原定计划是建造一个以法式设计为主的休闲场所，并不以购物为主题。

　　理想在现实面前退步得很快。由于太古公司低调 神秘，在三里屯似乎没有人知道太古准备以什么样的宗旨改造三里屯。继续保持港式特色还是其他方式？但是显然，太古进入三里屯之后，大家显然已经转而关注全球名牌了。据了解，太古掌握的新三里屯项目分为南北两区。北区注定是高档品牌的集中地。在那里将荟萃大家耳熟能详的超级品牌。只有南区在某种程度上继承三里屯酒吧街的风格。

　　对于大量港资企业涌入三里屯，吴焕贤表示了自己的担忧，“北京不能再重复香港的模式了”。吴焕贤的忧虑是北京已经有足够多的高档品牌百货，而实际消费能力还不能与香港作为亚洲购物中心的地位相比拟。“他们的进入无非是挤占别人的地盘”，吴焕贤指的是太古将会与现有的国贸、王府井等高档商业竞争。

　　SOHO公司的一位高管也向记者表达过类似的疑问，“对于品牌货商场，大家已经很疲惫了，面对北京的购买力还是有点问题的”。据悉，三里屯SOHO方案还没有最后确定，已知的是，如果潘石屹自己来运作这个项目的话，仍旧会针对中端市场，追求差异化格局。

　　事实上，三里屯以前的确不够高档，从汽配一条街到服装市场再到酒吧街形式上都不高级。但汹涌的人气还是将三里屯租金抬到相当的高度。目前三里屯的各类市场平均租金超过20元每平米每天。经营较好的雅秀等甚至达到35元。这个价格要高于很多经营还不错的百货，尽管雅秀本身只是个看起来档次并不高的市场。

　　在一个地产顾问公司提供的报告中对三里屯拆迁以来的现状有如此描述，“因拆迁问题，核心商圈内服务业态从规模上已经大伤元气。其租金的支撑还是比较坚固，自发形成的各类服务业态虽游离于三里屯的里外街内，但各有其特色，这也是三里屯这种游荡、前沿、颓废精神文化特性所决定的。”

　　这个报告完成于三里屯转折而未确定方向的2005年，当时它还不太可能预料太古的进入。现实的格局是，在三里屯核心区游荡、颓废的精神将为闪耀而积极的香港态度替代。酒吧或者特色小店将作为文物被部分保存下来，以供人们在逛完世界名牌后回味历史。

　　来源：经济观察报网