股潮难撼楼市

　　本报记者 周亚玲 北京报道

　　张明选择了悄然隐退。作为工商银行VIP客户的她听从了客户经理的意见，在5月初抛售了手中大量的股票，抽出了50万的资金，剩下大约1/3的余额在股市里。最近张明全家总动员四处看盘。一个月内，她将买一套住房。2006年3月带二十五万进场的新股民张明漂亮地完成了股市的攻坚战。而她做外资银行高管的姐夫却在5月底的大跌前入场。

　　股市一夜暴富的神话在激励国人的同时，5月底的突然大跌和近日的触底反弹，让大家学会了小心翼翼地揣摩着搭借 “2007股市号”通往财富神殿的底线。当周边的人都从储蓄和房产入手的时候，股市、房市、储蓄货币三类存储形式足够让人联想出财富在股市、房市之间的简单路径。

　　资金在股市、房市的循环链

　　北京的建行大约在一周前就暂停了 “个人住房最高额抵押贷款”的业务。这项贷款的最大好处就是将原先闲置不用的房产因此变成了流动性较强的金融资产。这项新的变动表明，银根紧缩的信号再次传来。还贷和抵押贷款的客户同时增多，让人们脑海中自然地浮现出资金在股市、房市中的循环链。

　　北京建设银行某支行的张先生告诉记者： “过去提前还贷提早一个月预约就可以了，现在估计一个半月都有点悬。”

　　北京的生意人李红在为迟迟未能办完的住房抵押贷款而有点着急。5月10日他就申请了一笔住房抵押贷款。6月4日，他还是没有收到银行的客户调查电话。原本以为选择这家以服务好、效率高而出名的股份制银行，应该很快就有回应。急需资金的李红按捺不住，向银行去了电话咨询。客户经理的回答让李红有些意外：“我手头要求住房抵押贷款的人增多不少。我忙不过来，还没有来得及提交分行。”

　　按照李红的经验，这次批贷可能会延迟10天左右。尽管客户经理的态度非常友善，但李红还是在电话这边听出了经理的焦急。5月初到银行递交材料的时候，李红看到很多人拿着房本过来办理初次的审核手续。经理还告诉李红：“现在申请住房按揭贷款的人在变少，而住房抵押贷款的人在不断增多。”

　　来自按揭担保公司伟嘉安捷的统计，四五月比前两个月提前还款的客户量增加了20%左右。其中近37%是真正提前还款，另63%左右是改变还款方式或贷款品种。虽然我爱我家副总裁胡景晖认为“卖了

股票买房的人并不多”，尽管提前还贷的人肯定有一部分处于对加息期的心理畏惧。突然出现的还贷高峰打破了年底发年终奖和年初将执行新利率导致还款高峰的规律。到底京城有多少人提前还贷，多少人因炒股发财而买房，记者无法做出海量统计。 “央行对各个银行的提交报告中也未要求对提前还贷作统计。”

　　大资金初现

　　身边朋友日益增多的卖股票买房、卖房炒股票案例值得我们关注股市对房市的影响。国信证券的宏观经济分析师林松立认为： “楼市股市跷跷板的理论并不成立。只有整体经济向好，房市、股市才能两旺。炒股都赔了很多钱，哪还有什么资金来买房呢？”亚信金融执行董事洪曦同样认为： “如果货币量充足的话，房市和股市不存在此消彼长的对应关系。”无论是在股市血脉贲张的时候，还是当人们为股票市场的大跌无限悲愤的时刻，还是当人们对反弹出现而略感安慰放松的时候，像张明这样的朋友都不算少数，另一朋友陆平就在大跌前抛售了股票，还清了手中的房贷。抵押贷款或者卖房炒股的朋友也陆续出现，埋伏在股市的门外他们时刻都准备进去抄底。

　　如果说像张明这样从股市获利出来的金额并不庞大的话，一些大资金的涌出会让人更加惊心动魄。中原地产三级对市场部经纪人郑胜奇告诉记者:“过去我一个月左右才能遇到一两个大客户要求购买500万以上房产，但现在每天都有人来问我。现在手里大概七八个稳定的投资客要买底商或写字楼。而且从交谈中得知，他们的资金是从股市里撤出来的。”

　　北京中原投资顾问部总经理张坤昱也告诉记者：“最近确实也有一些大资金到房市里，东边的商铺有几个2000万以上的大单子就可能在动，而且钱也有可能是从股市出来的。”

　　张坤昱特别提到真正有影响的是一些大机构和境外投资者，他们对

房价的信心就不在于短期的收益，而是对资产长期的升值预期。

　　流动性过剩推高房价？

　　尽管可能有股市分流出来的资金推动，但房市依旧呈慢牛前行之势。虎杰投资首席分析员张寅就认为，“这次从股市出来的钱不多。如果是房市成交数量暴增，才有可能认为很多钱都出来进房市了。而北京、上海、广州、深圳四地的房子成交数量在5月30日大跌后成交量没有暴增，上海成交量反而下降了。一方面是大部分人对后市看好，另一方面就是没来得及跑。反而是5月中下旬上海的成交量在加大。股市大跌后，投身到房市的资金从交易数量上没有异常变动”。

　　张坤昱认为：“北京5月的成交量是在下降的，但我觉得主要还是供应量少，选择太少。现在开发商捂盘的现象是很多的。这个月我就听说几个楼盘又延迟发售了。”林松立也告诉记者：“我个人感觉上海和浙江的楼市又要起来了。”他认为，股市财富转移效应在消费品上就有所体现，现在很多消费品消费同比提高了30%，譬如珠宝、高档家具、家装建材、汽车。所以卖了股票去买房也很有可能。他周围金融行业的朋友，现在很多都赚了点钱，表示要去买个房子什么的。林认为中国的房子内在需求是客观存在的。近一两年的GDP都增长10%左右，而住房供应却没有同比增长。所以他个人非常看好房市，奥运之后他认为还要大涨一次。当然他对股市依旧看好，对万科这样的地产股那更专一地看好。

　　张坤昱认为，股市的财富增长，投资渠道的匮乏，这些都在助长房价的上涨。

　　安邦的金融分析师徐斌对股市和房市大热的透视更多希望从利率着手：“80年代的日本，股市和房市相互激荡，1985年到1990年的台湾也是如此。股市疯狂不能怪股民，是宏观背景决定的。资产的价格等于收益率除以利率，但利率近乎为负的时候，资产的价格就不断地膨胀。扭曲资产的价格，给股民以错误的信号就是现在的问题。而资产过热最重要的两个指标就是楼市和房市。”

　　对于

房地产的后市，所有的分析师都抱乐观的态度。林松立认为：“房市、股市将继续走牛。”张寅的态度较为谨慎： “房市将继续保持慢牛趋势。”而对于08奥运之后的房地产，林松立和张坤昱都表示未来很多等待时机的资金都会有所动作，房市会一路走高。

　　当热钱的通道都集中在股票、房子这样狭窄的空间时，其它投资渠道的收益呈整体下滑，加息预期下连国债的收益率最近也不断下跌。要找到一个相对稳定的投资品种对于普通人而言，倍感为难，想不出有什么比买房更保险的做法。但加息、增税的频繁让一般的投资客和自住需求者都感到压力的步步紧逼。股市升到4000点的时候，大型私募纷纷退场。当每个人都担心被财富列车遗忘的时候，房价的上扬抑或是中期盘整也不足为奇。当分析人士认为领涨龙头城市上海房价将再次上涨的时候，也许我们会面临一个更加灼热的房市。

　　楼市股市跷跷板的理论并不成立。只有整体经济向好，房市、股市才能两旺。炒股都赔了很多钱，哪还有什么资金来买房呢？如果货币量充足的话，房市和股市不存在此消彼长的对应关系。

　　来源：经济观察报网