宏观调控下并不压抑 地产上市公司身价暴涨

　　翟宇

　　编者按

　　尽管基于房地产的宏观调控已经历两年有余，但就目前现实来看，庞大的地产上市公司群体似乎并未受其影响。恰恰相反，过去两年甚至成为一批地产公司自创建以来发展最为迅猛的阶段。

　　基于上述的原因，地产公司正日益在资本市场中如鱼得水，频获追捧。

　　刚进入6月，香港市场再度弥漫内地可能再次实行宏观调控的传言，致使在港上市的一些内地房产股出现下跌行情。随后一些海外投行发布的研究报告均力挺地产股，瑞银董事总经理兼香港研究部主管陆东日前明确表示看好地产股。

　　高盛则首次为内地房产股作出2009年的盈利预测，并将这些股份的目标价重新以2008年底的预测每股资产净值计算，因此，包括

首创置业(2868.HK)、富力地产(2777.HK)等在内的多家内地房产股的目标价均较目前有20%以上的涨幅。

　　受这些投行言论的影响，内地房产股的下跌行情并未持续，中国海外(0688.HK)及华润置地(1109.HK)随后均出现了较大幅度的上涨。

　　一中证券联席董事黄伟康表示，虽然有传将再推出打压措施，但对香港上市的内地房产股暂时影响不大，主要由于部分大行评级报告仍然看好，中国海外及华润置地目前的估值相对也较为理想，其中中国海外预期市盈率只有21倍，令该类股份仍然可以维持强劲走势。

　　事实的发展证明，宏观调控给房产上市公司带来了实际的“好处”，而不只是上述这些冠冕堂皇的表态而已。

　　宏调下的暴利

　　日前，在港庆祝上市两周年的富力地产已开始积极谋划回归A股事宜。上市两年，富力地产几乎以三步并作两步的速度发展，根据此前公布的公司2006年年报，富力地产营业额达到101.87亿元，增幅达74%，毛利润和经营净利润分别暴涨110%和135%。

　　如果说两年前在全国范围内还没有足够知名度的话，富力地产已在过去两年里将公司的地产开发版图扩大至9个城市，今年其主要的目标是“攻”下上海。“两年100亿元用于长三角买地，目前在上海我们几乎已与各个区都有接触。”最近刚空降上海的富力地产元老级人物吕劲对媒体夸下海口。

　　如果将富力地产过去两年营业额及毛利润的增长速度与早前一度和万科A(000002.SZ)齐肩的合生创展进行比较，合生创展的发展步伐已开始落后于富力地产。根据合生创展2006年年报，公司2006年的营业额为69.2亿港元，较上一年度的61.3亿港元仅增长不足13%，而毛利润的增长幅度也仅24%。

　　即便如此，合生创展2006年度的合约销售额也达到了113.68亿港元，较2005年的63.58亿港元仍有将近50%的增幅。

　　A股上市的房地产企业最近两年的日子也非常好过。根据焦点网的统计，万科A的净利润增长率高达57.75%，招商地产(000024.SZ)和金地集团(600383.SH)的净利润增长率也在40%左右。

　　从目前已公开的数据看，在宏观调控加压的2006年，无论是A股的上市公司，还是香港挂牌的内地房产股，其净利润的增长速度都远高于营业额的增长速度。除万科的主营收入增长率高达80%以上外，金地集团和招商地产的主营业务收入增长率均未超过20%，但同样有较高的净利润增长率。

　　而在香港上市的内地房产股，除了上文提及的富力地产，其净利润的增长幅度接近营业额增长率的两倍外，华润置地2006年的营业额及净利润分别为39.37亿及8.59亿港元，较2005年分别增长45.4%和123.3%，其净利润的增长速度已接近营业额增长率的3倍。

　　这意味着，在过去两年的宏观调控下，房地产上市公司的利润仍录得较大幅度的增长，调控政策并没有对房价产生抑制的效果，从利润的增长幅度看，这些房地产上市公司开发项目所在的城市，房价均有不同程度的上涨，即使有房价下调的，其幅度也不足以影响公司利润的增长。

　　唱多房产

　　亚洲私人房地产协会(AREA)日前也加入唱多内地房地产的行列，并表示，中国住宅市场今年余下时间内可能以5%~10%的速度平稳增长，其联合董事Nick Loup认为，中国住宅市场得以保持上述健康增长速度得益于政府实施的旨在确保市场持续性、健康发展的前瞻性举措。

　　而内地房地产市场的发展，也在以房地产市场的持续增幅来回应这些海外机构唱多的态度。根据发改委日前发布的《2007年1~4月房地产市场运行情况》，今年前4个月我国房地产开发完成投资约5264亿元，较去年同期增长27.4%，其中住宅投资增长29%，高于同期房地产开发投资增幅1.6个百分点。

　　与此同时，发改委指出，虽然全国70个大中城市的房价涨幅总体平稳，但新建商品住房销售价格仍有不同程度上涨。实际上，在发改委开始按月发布全国70个大中城市房屋销售价格的统计数据以来，全国房价总体一直处于上涨，少数曾经出现房价下跌的城市，如温州、上海等，都已开始恢复上涨态势。

　　在这一背景下，万科A、富力地产、华润置地等上市公司的利润大增已在情理之中。受业绩的刺激，这些已有了相对稳定的资金筹集渠道的上市公司，开始在全国展开“圈地运动”。万科计划在2007年增加1000万平方米以上的土地储备，预计新增土地储备支出将在250亿~300亿元左右。富力地产的购地预算则是100亿元。

　　一位香港证券分析师告诉记者，在市场低潮的时候储备土地，成本高涨的时候卖房子，是房地产开发的最高境界。尽管目前内地的土地价格仍在上涨，但对于上市公司而言，为使公司产生持续的利润，即使地价较高，也需要不断增加土地储备。

　　实际上，外资对于中国房地产市场的留恋也给予这些上市公司较强的心理暗示。AREA认为，政府旨在抑制国内外资本流入房地产市场的举措，不大可能令海外投资者放缓投资步伐。

　　高力国际华东地区常务董事翁琳此前透露，国内对外资的限制政策，曾使一些海外基金的投资经理试图将资金投向新加坡及中国香港市场，但最终由于总部的要求，不得不仍将投资重点锁定中国内地。如果这一说法属实，则海外投行集体唱多内地房地产的做法则情有可原。

　　ING亚洲房地产投资管理行政总裁Robert Lie此前表示，外国投资者受到中国房地产市场强劲增长前景的吸引，随着市场发展和政策前景变得更为透明，中国房地产市场将成为国际投资者投资组合的必要组成部分。

　　另据安邦集团研究总部分析师徐斌在某论坛上透露，到今年一季度为止，我国新增贷款的20%基本上都投向了

房地产业。此外，上海地区新增贷款的40%投向了房地产。如果这一数据准确，则表示银行方面对房地产业的紧缩政策效果并不明显。

　　华润置地在年报中表示，宏观调控将加速行业整合，促进土地资源的优化配置，从而可能为包括本集团在内的资金实力强、具品牌影响力、专业开发能力强的房地产企业提供难得的发展机会。这句话实际上说出了几乎所有房地产上市企业的心声，尽管还有些含蓄。几乎可以断言，房地产企业之间的并购在未来几年将成为行业发展的主流。