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碧桂园三大隐忧浮出水面http://www.sina.com.cn 2007年04月19日 18:09 中国证券网-上海证券报
在现金为王的氛围下，明天就要正式挂牌的华南最大开发商之一———碧桂园的香港IPO之路，因为可能的“女首富”传说和出人意料的热捧，正成为房地产界最热门的话题之一。 “看到碧桂园在港受如此热购，忽然感到我们‘浙商’落后了。”日前的淅江商会房地产分会周年庆上，有浙商领军人物之称的复兴集团总裁郭广昌感慨。“我们最近一直在探讨这样一个问题，同样是地产企业，在资本市场的融资结果和在房地产市场的表现为何差别众多。”一位地产公司总裁告诉记者。 另外，一批华东地产企业近日频繁往返沪港之间，观摩碧桂园IPO过程。“确实是受到了极大的追捧。”家饰佳集团总裁王张兴告诉记者。有意于香港上市的商业地产集团家饰佳，此行正是为了借鉴碧桂园的成功经验。 碧桂园引来行业震动源于其3月30日开始的香港IPO之路。 截至11日，碧桂园结束了在港公开招股，获得250倍超额认购，冻结资金3330亿港元。国际配售方面则收到机构订单6000亿港元。如行使绿鞋期权，碧桂园市值将超过860亿港元，创内地地产企业海外上市的最大规模。 一系列光环已经令碧桂园的资本运作成为神话。为什么包括李兆基、郭鹤年、中信泰富、淡马锡等投资大鳄都在重注持股？散户投资者疯狂追捧的理由又究竟是什么？值此碧桂园于明日正式挂牌之际，上海证券报展开对碧桂园模式的深层探究。 热捧的理由？ 天时、地利、人和 “杨国强一定意义上在当地造城。”16日，记者亲临碧桂园发起地———顺德碧桂园采访，当地居民告诉记者。 碧桂园创始人杨国强，北滘镇广教村人，顺德碧桂园即位于北滘镇碧江大桥一侧，东靠桂山，西临碧江，故名“碧桂园”。从1992年的顺德碧桂园开始，杨国强在华南大量复制卫星城计划，曾创下单一楼盘当天销售额7.5亿的神话。 据业主介绍，顺德碧桂园从东苑大门到西苑大门直线距离可能近4公里，而整个园区南北的距离几乎是东西距离的两倍，园区内一座碧桂园大桥横跨碧江河。“如果再加条铁路，就是一个城市了。”业主称。 碧桂园齐全的交通、医疗、消费、教育设施吸引了众多深圳、广州，甚至香港人来此置业。“当然，房子便宜也是最重要的因素。”上述业主对记者表示。 “投资股票很多情况下是投资‘管理层’。”某证券分析师称，这也不难解释为什么市盈率21倍的碧桂园股票仍然有如此大的吸引力。 “作为杨国强同乡的李兆基，其投资碧桂园动因虽然主要是看好其土地储备，但不排除对杨本人的熟悉和认可。”分析人士指出。 除良好的市场口碑外，碧桂园获胜的硬指标无疑是大规模的低价土地储备。根据招股文件，公司现有项目27个，共有1814万平方米可建楼面面积的土地储备，可支持未来5年以上发展。更有碧桂园高层称，由于拿地时间较早，碧桂园土地成本仅占售价的10%。 在寸土寸金的房地产市场，如此大量的廉价土地令李兆基等机构投资者垂青，同时带动了散户的追捧。 碧桂园上市时机又恰逢香港资本市场整体向好。 “碧桂园的IPO成功是股市大势、土地特性和企业口碑综合作用的结果，可谓占尽天时、地利、人和。”广东奥园集团某高层称。 未来发展？ 三大隐忧 尽管碧桂园的IPO成功并非偶然，但冷静之后，业内对其未来发展能否支撑这种市场信心感到担忧。 隐忧一 土地成本上升 “碧桂园在早些年土地价格比较便宜时大量囤地，这说明他们确有眼光。”碧桂园聘请的一位企业战略规划师谢丽萍告诉记者。有媒体报道，碧桂园某些项目的土地价不足3万/亩，开发至今，土地成本低于2006年销售价格的10%。实际数字可能比这个还要低。 但是，从投资未来的角度看，碧桂园这种低地价拿地的模式不会持久。“拿地便宜，一是和政府关系有关，二是和体制有关。招拍挂日益严格后，开发商不可能再有这种不公平的待遇，而走出华南的碧桂园，本土优势也不再存在。”深圳半球工作室尹香武表示。” 和土地有关的另一个利空因素是土地增值税的清算。 根据新政说法，土地增值税清算的最后豁免期是从1998年开始的两年内。也就是说，从2000年左右开始销售的楼盘，只要今天仍有据可查，都应该按要求清算土地增值税，且增值越大，税率越高。这对拿地便宜，售价较高的企业影响巨大。“土地成本占售价不足10%”的碧桂园无疑是清算重点。 对此，在香港进行推介的碧桂园崔健波仅含糊表示，公司已做好准备，对账面影响不大。而记者在向碧桂园发去相关问题采访提纲后，至今没有得到答复。 隐忧二 全国扩张瓶颈 欲走出广东的碧桂园目前已经将项目扩展到湖南长沙、内蒙古满洲里及辽宁沈阳等地。“上市后，碧桂园仍然坚持二线城市或一线城市周边发展卫星城的战略，秉承一贯的大规模开发方向。”碧桂园称。 而业内认为，一直执着于华南市场的碧桂园要完全适应全国市场战略仍有待时日。“要想在其他城市复制碧桂园超级社区的模式，不仅要过土地关，还要过政府规划关。相比于其他开发商来说，碧桂园的全国战略可能会推进的更加不易。”分析人士称。 除了地方政府关系的建立外，广州开发模式的局限性也是重要挑战。 碧桂园的成本控制除了土地外，还有产业链战略。据了解，为了节约成本，碧桂园在广东几乎扮演了各个产业的所有角色，设计、建筑、装修甚至建材生产都是自己企业。“如果跨区域开发，碧桂园这一模式也会受到挑战。” 另外，尹香武介绍，一直以租放式著称的广州楼盘开发模式较注重规模，单个建筑体的布局，从管线铺设到结构设计，不一定经得起推敲。“广州开发商在‘唬人’，实际的开发能力有待提升。”市场人士预测，众多瓶颈可能导致碧桂园局部调整原有战略。 隐忧三 管理模式之变 “最近碧桂园要请专家进行一系列关于专业化管理的讲座，因为上市等工作的影响，系列讲座可能有所推迟。”知情人士称。 急于聘请外脑的碧桂园正在为管理模式的突围做准备。“从家族式企业管理到系统化、流程化的管理，需要一个艰难的过渡。”上述人士表示。而已经被推至前台的杨国强女儿———25岁的杨惠妍，能否参与甚至带领企业完成这个过渡，继续杨国强的创富神话，仍是一个未知数。 相关专题：碧桂园香港上市
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