顺驰置业灰幕 异化下的中介

　　文 / 特约记者 华诚

　　顺驰置业的类金融功能,才是孙宏斌资金链的最大秘密

　　就在南京市民的目光都投于十运会时,朱先生却陷入与顺驰纠纷的无尽烦恼中。直到警方介入,他才拿到顺驰置业拖欠的60万元房款。事后他提醒说,别找小中介,小心他们卷款,就 连顺驰置业这样的大中介,也不可掉以轻心。

　　南京的朱先生绝非个别,苏州市民万女士也遇到了相同的问题。万于2005年11月找到顺驰中介,觅得高新区曙光苑一处房产,但此项交易费时月余最终未成,顺驰拒绝退还3000元中介费,并称不交中介费就不退16.5万元的首付款,搞得万女士烦恼度新年。

　　要么占用房款,要么吃掉中介费,这反映了某种普遍性。诸多迹象显示,2005年下半年,顺驰资金链极度紧张,以至于采取占用客户的中介费和房款等非常之手段来缓解内部资金链断裂的危机。

　　这与国美、苏宁占用供货商货款的一幕何其相似！在

房地产业一片哀鸣中,顺驰置业,这家顺驰中国旗下的终端连锁中介公司,竟异化成为吸取资金的多触角

怪兽。

　　顺驰“耍”术全程揭秘

　　南京的朱先生是一位高级知识分子,但近期在交易自己的一处房产时陷入了一场深度惊恐当中。事后心有余悸的朱先生见到记者的第一句话就是,我是尝到“店大欺客”的滋味,我积累了半辈子的60万元差点落入中介的口袋。

　　事情说起来并不复杂。朱先生在南京鸿福苑有一处房产,他需要通过售出旧房再购进新房。几经周折,他的旧房通过顺驰中介找到了买主。中介要求,买主须将部分房款打到顺驰中介的账号上,在房产过户次日,朱先生方能从中介处取回属于自己的款项。

　　到了朱先生约定取房款的时间,顺驰方面却没有通知朱先生,且没有马上拿到钱的迹象。朱先生找上门,对方展开拖术,先说公司一时筹不到钱,后见朱态度强硬,答应先给20%,再讨价还价答应先给50%。从当天上午到下午,朱先生夫妇泡了大半天,最后一直找到位于新街口商贸大楼的顺驰置业南京总部,对方终于答应下午4:30让朱先生去华侨路交通银行办理转账。朱氏夫妇总算叹了一口长气。

　　但朱先生很快发现顺驰在“耍”自己。他们眼巴巴等到银行下班,也没见到顺驰的人过来。因为次日就是双休日(周六、周日,银行对公业务不办理),而朱就等着这笔钱去缴新房款,否则他要造成对另一份合同的违约。气恼之下的朱先生夫妇找回顺驰一定要对方给个说法。

　　对方再度施展出拖术,先说领导不在,派出一个普通工作人员和朱先生“磨牙”。通过一次次的请示,顺驰最后表态说,钱已筹到可以给朱先生开一张支票,周一兑现,被愚弄的朱先生坚决不依。根据合同,顺驰明显违约,需支付违约金一万。顺驰置业也承认违约,但就是不愿言及违约金。

　　之后的谈判陷入了僵局,对方负责人迟迟不愿出面,朱先生急得只想撞墙,直到朱夫人报警并向媒体报料,警察和记者赶到现场。但此事并没能解决。时间到深夜22时,见朱先生如此“固执”,之前不愿承认身份的负责人总算出面,但还是不愿赔偿违约金。

　　朱先生后来告诉记者,如果没有警察和媒体到场,唯一的可能是自己灰溜溜地败阵回家。如果自己坚持要说法,对方要“晾”他一夜。在当时和事后媒体采访中,顺驰高层对自己的“拖”法,一直以“无口奉告”的外交辞令回应。

　　让朱先生欣慰的是,在自己“发疯似的”苦战之下,总算拿回了自己的血汗钱和那一万钱的违约金。

　　苏州的万女士也有此遭遇,不过她没南京的朱先生那么幸运拿回钱。2005年11月初,她通过顺驰中介觅得高新区曙光苑一处房产,可是在办理过户的时候却发现该处房产还有共有人,而该共有人拒绝出让房屋。协商了40多天,交易未成的万女士称,顺驰拒绝退还3000元中介费,不交中介费就不退16.5万元首付款。

　　2005年12月22日,万女士再次与顺驰交涉,工作人员要求她签署一纸文书,内容为房屋买卖合同作废,其自愿拿回16.5万元首付款和1500元中介费。同时还告诉她,如果她不愿意支付1500元中介费,就不把16.5万元首付款还给她。顺驰公司客服部的王经理表示,这一纠纷是由于卖方违约造成的。此外,物价部门对于中介费收取的界定中也包含了服务费等内容,所以他们有理由收取中介费。

　　但上海光明律师事务所苏州分所的刘军主任律师表示,中介费属于居间合同范畴,《合同法》中对此有明确界定。买卖双方虽然签定了合同,但是没有交易成功就是无效合同,中介也就没有理由收取中介费。

　　万女士已将该事件投诉到园区消协。

　　顺驰有意掩盖“绿色通道”

　　就此问题,记者咨询了南京市房产局。答复说,南京市房屋租赁管理条例中明确要求,从2005年10月起,房屋租赁双方可以通过中介银行实现资金的转换,即承租者凭合同和身份证把钱存入办理中介业务的银行,同样租赁方凭合同和身份证从银行取走。这样避免了双方互不信任的麻烦。

　　而

二手房的交易为何不走这样的捷径？对于许多卖房或买房者来言,他们多是第一次,对政策法规知之不多,故而与专业中介公司打交道处于绝对劣势。但不知出于何故,作为中介的顺驰置业却不愿将此“秘密”告诉双方。

　　顺驰置业表示,那个规定只适用二手房租赁,没有强制要求二手房交易。记者在随后的暗访中,扮成客户向顺驰门店工作工员询问同样的问题。对方“劝”道,那是银行想赚手续费,凭什么让银行白赚钱。“将钱打到我们公司的账上,安全。我们是大公司,不缺这点钱。”

　　南京房产管理部门真没考虑到买卖双方的“困难”吗？事实并非如此。记者了解到,南京市房产局对二手房交易款早有托管业务。买房者只要将款委存在房产局三楼的房款托管处,卖房者将手续办完后,直接将款从托管处领走。整个过程资金没有一点风险,而且不收一分钱的托管费。南京房产局产权市场处的负责人告诉记者,这项委托业务已开设两年了,经办理委托总金额高达20多个亿。

　　在南京有近百个连锁店面的顺驰置业不知道房产主管部门的这项便民措施吗？没有人会相信。但为何顺驰却避实就虚,要求(或游说)将款项打入他们公司的账号呢？南京顺驰房产经纪有限公司高级经理郭丽娜支吾着不愿深说。

　　类金融功能

　　顺驰置业虽为中介机构,但它不仅仅是中介机构,在普通二手房交易的同时,其还承担着其他的重要任务。

　　比如从二手房交易的情况来推断该地楼市的变化趋势,为顺驰开发新房提供信息支持;再如,众多门面可以为顺驰开发的新楼盘提供更大的销售通道与便利。不仅如此,顺驰置业甚至可借此来人为抬高楼价,赚取一笔不菲的中介费。

　　可见顺驰置业在顺驰集团的重要地位,也因此孙宏斌的对外头衔多显示为顺驰置业的老板,而非顺驰房地产开发公司的其他职务。孙宏斌曾说,到2007年上市前,门店总量将发展到3000家。“现在我在顺驰置业方面花的功夫是比较多的,相信顺驰置业以后将成为顺驰集团中最值钱的部分。”

　　顺驰置业进入南京短短两三年,就开了约80家门店,且多为直营店。在房产新政之后,整个房产业进入低迷期,中介饱受牵连。从记者走访的数家顺驰门店来看,顺驰中介并没有传说中的那样赚钱。地理位置一般的门店每月成交3-4笔,每笔平均50万,仅靠最高1.4%的中介费,每月的收入不过2万元,除去房租、人员开支和税收等费用之后,还有多少利润？

　　或者顺驰中介还有其他赚钱的渠道？知道情人士说,就是吃房产差价。具体操作过程如下:中介先与卖方签订一个全权委托协议并公证,这样不必过户省去了税款,然后中介找好买主就能直接办理手续,将多出来的房款“吃”进肚子,即使原房主知晓,因为委托合约在前也是无计可施。

　　但顺驰方面坚绝否认,表示他们从不“吃”客户差价钱。

　　记者注意到,顺驰中介经手的资金却不是小数,平均每店每月200万的话,80家店的滚动现金流可达1.6亿元。这些房款打入顺驰的账号,汇聚到总部,任天津统一调配,房主要房款时再逐级申请。如果一半的房款“合理拖欠”的话,这笔款对扩张中的顺驰战车意味着什么,就不言而喻了。而且,此做法“一手托两家”,又中立。

　　顺驰置业起到类金融的功能。这或许才是孙宏斌资金链的最大秘密之一。

　　一位2004年7月份入职顺驰置业北京公司的李女士自曝内情说,顺驰真是一个有意思的企业,在企业内部,领导经常讲的都是如何提高运转效率。一旦话题转向了客户,顺驰的论调就来了个大拐弯,一切以拖字当头。

　　通常客户在没签协议、将首付款交给顺驰之前,顺驰的工作人员会对你礼貌有加,一旦协议一签,首付款一付,他们的态度就会180度大转弯,原定的房屋交付期限,他们可能拖上3个月、半年,甚至更多。“这个在顺驰内部叫做合理拖延”,李表示,因为公司在房地产开发方面需要大量的资金,通过拖欠,这样就可以使得顺驰能够集中大量的款项到项目开发上面,客户的钱就被套牢。

　　不仅仅是客户,就算是供应商、广告商,无论是谁的钱,顺驰都是敢拖的。不合理的占用客户和供应商的资金甚至已经成为顺驰最重要也是最廉价的融资渠道之一。

　　“作为员工,我们是不希望这样。”李说,因为这样等于公司把所有的责任都推过来,让员工与客户应付、周旋。“久而久之,都烦透了。有时候一看到客户的电话,就头疼。甚至于很多员工干脆拒接。”

　　据悉,楼市新政后安徽最大的桃园房产中介倒闭,直接原因就是该中介挪用客户房款投资其他房产业务,结果投资失败,导致客户4000多万的房款讨要无门。南京房管部门也曾接到投诉:房子卖了,中介却坚持要20天或一个月后才能给房主房款。原因很明显:客户的房款被中介“借”用了,需要时间周转。

　　一旦投资失利,中介能否有能力赔付呢？记者咨询了工商部门,发现南京顺驰置业的注册资金为1500万,但其旗下80家连锁店,即使一个月一家店只成交一单生意,以每单50万元计,一个月运作的资金也高达3900万,而事实上数目和风险还要大得多。

　　顺驰“暂时保管”的钱流到哪里了？南京的朱先生是不知道的,但他清楚这一点:再有亲朋好友卖房,房款是万万不能流入第三方之手,特别是顺驰这样的大公司。巨人轰然倒地的例子,早已不是什么新鲜事了。

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