房产颓势下的顺驰样本

　　文/杨云高

　　顺驰是中国房地产业的异数,也是观察这个产业的一面镜子

　　2005年11月底发生在上海的退房风潮,以令人恐慌的势头向周边扩散。毗邻的苏州,自然遭到第一波冲击。12月底,顺驰在苏州工业园区金鸡湖畔开发的楼盘凤凰城,遭受越来越猛 烈的业主退房风暴。

　　身陷四面楚歌的顺驰幕后人物孙宏斌,这一时刻不知是否想起万科董事长王石的提醒。那是2004年8月,正值顺驰疯狂圈地之际,王石说,小孙,要稳点,再稳点。

　　这是继柳传志后,又一位大佬级人物对孙宏斌的善意警告。可是小孙同志没有听进去,依旧保持行事凶猛狂飙的风格,顺驰的大肆扩张也为业内侧目。

宏观调控使房地产热潮退下,在整个行业一片熊市下,顺驰大厦亦岌岌可危,不知孙宏斌这次能否挽大厦于既倒,再渡凶险鬼门关？

　　一位房地产的观察人士说,顺驰不是孤立现象,它与房地产整体形势联系在一起,“如果顺驰崩盘,这将是房地产熊市真正到来的正式信号。”

　　10个杯子,3个杯盖

　　苏州顺驰地产公司遭到围攻的起始日是2005年12月24、25日。连续两天双休日,购买了顺驰凤凰城期房的年轻业主们不再私下发牢骚,他们也顾不得过什么圣诞节了。

　　邢小姐是要求退房业主中的一员。“现在我们大多数人都想退房。”她说,“合同约定顺驰须在2005年12月31日前交房,现在要拖到2006年4月了,究竟什么时候能交还不知道呢。合同也很不合理,延期的赔偿很少很少。”

　　顺驰对业主很委屈地解释延期交房的原因是变电站,但面对业主的愤怒,这番解释显得很无力。

　　“房子让大家很失望,绿化也很差。”邢小姐说,同样的房子,很多业主签的竟然是两个版本的合同,内容上也是有区别的,第5版可以退房,第4版不可以。

　　邢小姐是2005年3月签的买房契约,她签的是第4版,让她奇怪的是,在她前面有签第5版的,在她后面也有签第5版的。“我觉得顺驰有欺骗性。”

　　“按顺驰的说法,前景很不错,是个很大的楼盘。现在是第1期,听说要搞6期呢。”当时让她心动的还有凤凰城的广告词,“留给苏州的传奇”。她以每平米4400元的价格,买下了18层的一套房子。

　　2003年10月,顺驰在苏州工业园区以5.9亿元取得金鸡湖地块,开发一个叫湖畔天城的楼盘。2004年1月又通过挂牌以27.2亿元取得凤凰城项目地块。“凤凰城退房潮期间,湖畔天城那边也集体拒收房。”邢小姐说。

　　大规模的退房潮后,余波不断。2005年12月29日,苏州顺驰被迫以《致业主的一封信》做出回应:“我们对因凤凰城项目起步区延期交房事宜给您带来的影响深表歉意。凤凰城项目是顺驰进入苏州区域所获取的第二个项目,也是目前顺驰中国所属项目中规模最大、前景最为看好的项目,它对于顺驰的未来整体发展具有极为重要的战略意义。关于凤凰城项目起步区延期交房,我公司将会严格按照预售合同的约定承担相应的违约责任,并会全力完善后续各项服务来弥补此次延期给您带来的不便与影响。”

　　顺驰一位售后经理私下向业主表示,顺驰资金确实出现问题。“顺驰已经拖欠民工工资和工程款,园区管委会已经和顺驰高层接触,要求筹集资金解决此问题,保证工程继续进行,达成交房目标。”

　　邢小姐也紧张地四下打听消息,这些消息包括苏州顺驰正从顺驰华东集团调剂资金等。她援引园区国土房产局某处长的说法是,“顺驰现在是10个杯子,3个杯盖,这些盖子盖在哪里还不确定,政府只能对他们施加压力,让他们调拨资金完成这个项目。”

　　据她了解,顺驰一期和二期的土地款已经付清,但是否存在土地抵押,能否顺利拿到产权证和土地证,还是疑问。“听说已有其他房地产开发商想接盘了,但顺驰不愿意。”

　　在《致业主的一封信》里,苏州顺驰对资金问题避而不谈,“外界也不可避免地出现了一些误解与传言,包括对项目的前景、公司的现状、资金的问题、土地的问题等等质疑,可能会影响您对凤凰城项目及顺驰公司的正确理解与信心。”“保证在2006年4月30日前将满意的产品交付到您的手上。”

　　凤凰城危机会不会引发顺驰的全面危机？在经历2005年连续出台的房产新政后,以疯狂圈地出名的顺驰开始不断暴露资金链断裂危机。目前,接任孙宏斌CEO一职的汪浩转变狂飙风格,让顺驰平稳发展,比如暂缓拿地、开发节奏放缓以及大幅裁员等,最大限度地消除潜在危机。

　　“这是顺驰的常态。”当初孙宏斌瞪着大眼睛反问业界说,“为什么要慢下来呢？超越万科并不是我们的目标,超过以后还是个小公司。中国的地产公司至少要比香港公司大吧。”

　　追赶香港公司的地产夸父　

　　2003年7月,顺驰召开蟒山会议,决定要成为一家全国性的房地产公司。从当年9月起,顺驰在华北、华东和华中等城市疯狂拿地,以速度与大手笔获得“天价制造者”之称。11年来,顺驰累计操作房地产项目57个,销售面积近500万平方米,2004年成为业内达到百亿销售规模的企业之一。目前,顺驰在16个城市拥有35个在建在售项目,以及800多万平方米的土地储备。

　　这么大面积的土地储备尽管沉淀了顺驰的大量资金,但土地才是硬通货,这令其他开发商羡慕不已。顺驰的大胆拿地,表现出孙宏斌的某种先见之明。2003年年中,当大多数企业面对首部关于土地转让协议的法规犹豫不决时,顺驰却在全国布开战线。即便在宏观调控的2004年,它也没有放慢脚步。后来国家出台限制土地的政策时,顺驰已囤积了大量土地,足够发展之用。

　　在成功走出天津后,孙宏斌的梦想除了要把顺驰置业带到纳斯达克上市,还要把顺驰中国带到香港,成为一家在港上市的红筹公司。但是,到香港融资,就能改善其财务状况、达到香港地产业的平均水平吗？

　　2004年6月份,是“我们压力最大的时候,所有的新项目几乎都还没有开盘,但每个项目都要有大量的资金投入进去,资金的压力、宏观调控、外界的非议,接踵而来。”顺驰新掌门人汪浩的一些谈话,多少表明顺驰的资金压力。

　　汪浩对顺驰管理现金流的模式解释道,顺驰的连锁经营业务可以通过提供高附加值的业务品种、建立银行融资渠道等方式,来为集团沉淀大量资金(比如说在

二手房交易时,顺驰可以先收买方订金,直至交易完成,这笔钱都是趴在顺驰的账上的);买地时推迟首付款时间,拉长后续付款时间,买到地后尽快开工,尽快开盘,尽快回款。孙宏斌格外强调“速度”:“比如设计环节,招标太慢,研发部门必须知道哪个研究院、哪家公司最适合做这个项目的设计,直接聘用,多花的钱通过快速开工、销售就找回来了。”

　　全国性公司优于地区性公司的一个好处在于,可从各地抽调富余资金,补充应急。2004年春节前,苏州顺驰公司10天内要将原计划付款1.5亿调整到2.7亿,一下子增加1.2亿。“调剂的前提是,你必须有一定的总量,如果你手下只有几个项目根本没法调剂。我们2005年有60个项目,各个城市各个档次都有,这个城市不好其他城市可以调剂,这个项目不好别的项目可以调剂。房地产企业规模越大,它的抗风险能力越强。”汪浩说。

　　顺驰称,这就是它为什么敢于以2004年40亿的销售回款带动总额为70亿圈地计划的秘密,这也是为什么顺驰的负债率只处于业界平均水平、70%左右的原因。现金流已超越了负债率成为孙宏斌最为关注的财务指标之一,“用现金流整合所有行动”。“只要企业现金流在顺畅地流动,负债率高并不意味着风险就大。”孙宏斌说。

　　但孙的“现金流高于负债率”理念,与香港地产业超乎寻常地重视负责率背道而驰。对新鸿基、新世界、长江、恒基兆业香港地产“四大天王”的研究发现,香港房地产的资本负债率平均为20%左右,现金资产比为5%,这是香港业界公认的最稳定、最健康的指标,如果李嘉诚发现他的房地产指标高于此,他会不断重组,把数字恢复上去。而国内的资本负债率,一般都在100%以上。

　　香港中文大学教授郎咸平说,房地产是传统产业,需要其它产业来互补,才能消除行业风险。长江实业收购和记黄埔,13年后又收购了香港电灯,由此才成就了李嘉诚。香港房地产业的风险管理普遍遵循“20%＋5%＋产业互补”,而顺驰显然存在不小差距。

　　孙宏斌强调“速度”的理念,能否帮助他追赶上香港业界的稳健理念？

　　大洗牌

　　不是大鱼吃小鱼,而是快鱼吃慢鱼,这是近年来流行的一个思维方式。顺驰在国内疯狂拿地,或许正缘于此思维。但必须指出的是,快鱼吃慢鱼多发生于市场扩容期,大鱼吃小鱼则多发生在市场过冬的洗牌期。“快鱼思维”不是放诸任何时期而皆准的。

　　孙宏斌一味求快时,房地产的冬季来了,大洗牌正在展开。这个冬天的第一场寒霜就是2003年央行出台的“121”号文件,其后政府不断给房地产降温,2005年上半年房产新政出台尤为密集,上海等地的住

房价格出现惊恐性下跌。

　　灾荒年时,就是大地主吞并小地主的时候。比如中海地产就到处拿二手熟地,小地主也不吃亏。2005年年底,中海在南京欺负中小开发商,拿银子压级压价买别人的土地。此前,山东三联集团在济南曾以2亿元拿了块地,后因缺乏后续资金,“被迫”以5亿元卖给中海地产。知情人士说,如果三联开发,挣的钱肯定不止3亿。中海对三联说,卖给我们,总比你们开卖场卖彩电强多了吧,卖个电视才挣5块钱。

　　过冬的房地产“小鱼”们面对的结果无非是两个:要么被大公司并购,要么是转行,卖完房子后退出房地产。或许孙宏斌的先见之明在于,他以“快鱼”之速让顺驰成为一家全国性公司,方能以“大鱼”方式生存。他已意识到房地产市场的病态发热,于是加紧屯集大量土地“粮食”,以备过冬。在2005年年初,汪浩接班后,公司战略由快转稳。在这一轮洗牌中,顺驰能否充当大鱼？

　　不过,顺驰在朝夕崩盘的概率并不大。高力国际的一位人士说,中国房地产还不是熊市,除非整个国家经济都不行了。有泡沫的只是部分区域,因为市场是欧洲型的,分割为不同条块。

　　2004年1月顺驰巨资拿走凤凰城那块近90公顷的土地时,顺驰上海地产公司董事长闵锋说,“听说万科有人哭了”。万科觊觎此地块已久,做了一年多的工作,本来志在必得。

　　但不知现在,是谁哭在最后,谁笑在最后。

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