国税总局咬定房地产业

　　六上涉税违法专项检查名单

　　本报记者 孙 雷

　　北京报道

　　2006年，房地产业将再度成为税务部门重点关照的对象，而同时，以“明租、正税、清费”为特征，针对房地产业的更深层次的改革正在稳步推进。

　　1月17日，国新办新闻发布会上，国家税务总局副局长崔俊慧透露，2006年，国家税务总局将重拳出击，打击涉税违法行为。其中，房地产及建筑业、娱乐业、金融保险业、邮电通信业、煤炭生产及运销企业、废旧物资经营企业、涉外企业，还有某些职业的个人所得税的纳税人等八大类企业和个人将成为专项检查的重点。

　　“这大概是房地产行业第六次‘榜上有名’了。”一位不愿透露姓名的财税人士说。

　　虽然专项检查已经成为国税总局加强税收征管、打击涉税违法行为的一项利器，但一般情况下，该部门是很少对同一行业连续部署专项检查的。而在该人士看来，房地产行业连续多年“上榜”，说明“这个肯定存在着比较严重的涉税问题”。

　　有人曾总结中国的房地产业的特点是：发展速度最快、行业的平均利润率最高、造就的富豪最多、涉及的税费最多、接受税务机关专项检查最多……一系列的“最”字背后，中国房地产行业一直在受到各方面最多、最持续的关注。

　　中国的房地产业需要缴纳的税种比其他任何一个行业缴纳的税种都多。从土地使用权的出让到房地产开发、转让、保有等诸环节，涉及的税种多达12个，分别是：营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、

个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。

　　此外，以房地产为对象的各类收费、土地出让金，不仅名目繁多，且极不规范。有专家举例说，山东某地滨海城市的收费项目达1400多项，而江苏某地有红头文件依据的收费项目更多达4000多项，这些收费很多都和土地管理及房地产有关。

　　国家税务总局有关负责人在接受媒体采访时也曾指出，房地产业涉及的税种多，税收征管难度大，税源控管存在一定的漏洞，税收流失比较严重。

　　一面是不断在造就着“福布斯排行榜”上的超级富豪，一面是不断出现大量的偷漏税现象，“纳税百强”企业中难觅其影踪，中国房地产业在向世人展示着其异常错综复杂的离奇特质。

　　国务院发展研究中心的研究则表明，中国房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8.12%；而西方国家的房地产税或财产税却是税收的重要组成，占基层政府的财政收入比重甚至达71%。

　　此外，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，多而重；占有和交易环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税，刺激了房地产投机行为。

　　由此，在国务院发展研究中心谢伏瞻副主任看来，建立在“明租、正税、清费”基础上的物业税，对于改变房地产业当前税费收取的混乱局面，减轻房地产开发商税费负担，从而间接降低

房价，便有了特殊意义。

　　国家税务总局副局长王力在新闻发布会上也指出，开征物业税有利于各类企业公平竞争；有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范的问题；有利于正确处理税和费的关系，促进房地产市场的健康发展。

　　同时，他指出，国税总局正在研究按照国际的惯例以评估值为依据来征税，从而能够比较客观地反映房地产的价值和纳税人的承受能力，也有利于解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理的问题。

　　事实上，“房地产税”开征前的准备工作，一直在紧锣密鼓地低调进行中。比如北京、宁夏等地的“空转模拟试点”。所谓“空转模拟试点”，也就是根据一定的税率、税基每月计算，但不实际征收。

　　而深圳会成为首个吃螃蟹者。深圳市世联房地产顾问公司副总经理甘伟表示，目前该公司正在为深圳市政府做开征物业税的研究。“虽然没有明确的时间表，但是2006年下半年推出的可能性非常之大。”

　　“开征此项税收的目的，在于维护社会公平，所以非常谨慎。”甘伟介绍，开征的原则仿造香港的“拆饷”制度，一个季度为一个征收期间，征收额度按照该季度每月平均租金的1/3。因为“租金更为贴近市场的价值”他说。

　　“这个额度应该不会特别影响居民的生活质量，但是对手中持有多套物业的居民会形成压力。促使他们适当将一些物业卖出，尤其对降低目前由于投机因素过度导致的‘黑灯率’过高问题有积极作用。”

　　他还透露，深圳市政府倾向于考虑从第一套房开始征收，并且以新税种的方式，不涉及新房与老房的区别对待问题。但是这一点可能将会成为质疑的焦点。

　　“开征物业税需要解决的政策问题、技术问题和征管问题还很多。”王力副局长说。

　　开征“房地产税”的一个必要前提就是有关全国住房交易、所有权等基础信息的系统的建立和完善。而现实的情况是，管理机构甚至都拿不准每家每户究竟有几套房子。

　　另一方面，完整的评估体系、评估方法尚未建立，配套不完善、市场不规范，在此情况下，开征物业税有可能引发社会问题。

　　正因如此，虽然准备工作一直在进行，但在谢伏瞻看来，物业税要真正开征，恐怕尚需时日。(本报记者徐广蓉对本文亦有贡献)