广州房市进入“土地护法”时代

　　两“天价地王”违约被收回

　　

　　被收的琶洲P2V1501地块，曾创造了土地拍卖历史上：竞买时间

　　最长、拍卖举牌次数最多、地块面积最大、起拍和成交价最高的多项纪录。

　　新年伊始，广州

房地产市场就被投入了“重镑炸弹”。一度有“天价地王”之称的琶洲两地块ＰＺＢ1501、1301，因地块受让方违约未付清地价款，被解除土地使用权出让合同。

　　依约解除土地出让合同，这在广州市土地有形市场建立以来还是第一次。国土房管部门表示，广州将提高土地竞投门槛，这两个地块将选择适当时机另行公开出让。

　　业内人士表示，“价高者得”的土地拍卖机制受到了考验，房地产宏观调控风仍在继续吹，土地护法时代拉开了序幕，这将意味着开发成本的增加和暴利的降低，是房地产市场的理性回归。

　　“天价地王”的疯狂记录

　　2005年，这两幅地块的公开出让曾一度打破了广州房地产市场的平静。一块地是广州国有土地使用权拍卖以来至今成交总价最高的地块；另一块地则是广州国有土地使用权拍卖以来至今每平方米的楼面地价最高的地块。业内人士说，两“地王”的出现，将为广州未来

房价提供了溢价的预期。

　　去年3月28日出让的琶洲PZB1501地块，是位于琶洲会展中心南侧的一办公用地。这块靠近地铁出口的“靓地”，用地面积113607平方米，是广州国有土地使用权出让拍卖历史上商业办公用途面积最大、底价最高的一块地。当时拍卖会上，该地块从8．54亿元开始竞价，在四名买家经过1小时34分钟204次轮番举牌竞争下，23号买家广东中岱房地产发展有限公司最后以13．88亿元竞得，比起拍价高出了4．84亿元，当时创造了广州土地拍卖历史上的多项纪录：竞买时间最长，拍卖举牌次数最多，地块面积最大，起拍价和成交价最高，升值最多等。

　　去年10月14日出让的琶洲1301地块，则创下了广州拍卖楼面单价最高纪录，楼面地价高达每平方米6223元。这块用地面积24862平方米的办公楼、商场、餐饮用地，竞争的白热化程度令人吃惊。在挂牌时间截止前，有五家公司六番网上竞价，报价从1．7525亿元升至1．93亿元。拍卖主持人宣布，该地块起拍价1．98亿元，加价幅度500万元，各买家纷纷举牌加价。尽管拍卖主持人多次提醒买家“注意投资风险”，但并不能阻止竞拍的热情。经62回合竞价，期间32号买家最高一次加价达1900万元，并最终以4．6亿元的叫价将这块土地收入囊中。

　　是估计不足还是动机不纯

　　在竞拍热情过后，地块受让方遭遇了资金的“寒流”。由于两宗地块受让方违约未按合同约定支付地价款，且违约情况已满足解除合同条件，广州市国土房管局近日分别向琶洲PZB1501、1301两宗土地受让人发函，宣布解除成交确认书及土地使用权出让合同。

　　广州市国土房管局表示，作为全国最早建立土地有形市场的城市之一，广州市土地一级市场健康稳步发展。但随着土地一级市场规模逐步扩大，参与竞买的单位和个人不断增多，近期出现了个别受让人拖欠地价，履约力低的情况，不仅影响了城区土地的开发建设，也干扰了广州市一级市场正常秩序。这种情况的出现，暴露出个别受让人要么对政策不熟悉，对市场风险估计不足；要么受让动机不纯，抱着投机炒作的心态入市。

　　业内人士张先生说，琶洲这两个“地王”在竞拍时就已经显示出地价过高，超出市场承受力的迹象。外地开发商对广州市场不熟悉，贸然高价拿地的结果自然会以惨败结束。

　　中岱公司是其母公司新成立的项目公司，母公司之前在北京、上海都有项目，而这次是该公司进军广州市场。该公司代表竞拍后说，公司进军广州，是因为看好广州的经济前景，看好琶洲的发展，但没想到会竞争到那么高的价格，已到达底线了。另一个地块的受让方也有外地背景（竞拍人来自北京、福建）。

　　曾经参与争夺琶洲用地的一位开发商表示，这两块用地位置很好，被收回很可惜。中岱“地王”至少单价要过万元才有微利。琶洲1301地块光成本每平方米就已经上万元了。尽管看好琶洲发展前景，恐也难以承受这样的风险。

　　广州市财政部门负责

契税征管的有关人士透露，至今仍有部分开发商在土地有形市场拿地后有拖欠土地契税的情形，希望开发商在拿地之前要考虑清楚投资风险和要负担的相关税费。

　　保卫土地保卫市场

　　业界认为，收回两“地王”只是一个开始，相应的有效清理措施将陆续推出，广州开始进入“土地护法”时代。1月11日，广州市国土房管局再次明确表示，为房地产业、为整个城市经济保驾护航，土地是最基本的要素。广州的房价要稳定，离不开土地市场的平稳。今年的广州土地市场将继续严格管理，深化改革。收回“地王”可以理解为政府发出的一个明确信号。

　　“地王”被收回，土地市场的进一步规范，意味着开发商以往“空手套白狼”的做法将遭遇障碍。广州合作建房发起人魏琨说，建房子并没有大家想象的那么难，以他从业多年的经验看，只要有办法拿地，资金和后续开发都没有问题。以往开发商拿到土地后，在银行抵押贷款，获得资金后再缴清地价，进行开发。

　　如今在政府对银行、房地产业的双重宏观调控下，房地产业的暴利将成为开发商不得不有所割舍的“肥肉”。就像家电、通讯行业一样，市场的理性回归是必然的。据了解，琶洲两地块曾融资受挫。收回“地王”的同时，广州市国土房管局对新出让地块采取了提高竞买保证金、要求竞买单位出具支付地价款的银行保函等措施来确保受让方依约履行合同义务。

　　“地王”被收回，说明“价高者得”的土地拍卖机制需要进一步的完善。广州市土地开发中心主任丁强表示，针对该事件广州市将全面提高土地竞投门槛。一方面要提高参与土地竞投的保证金，一方面要制定更加严格的土地出让合同，如开发商恶意抬高地价投地，取得地块后又不交地价款导致收回的，政府部门除了要没收保证金外，还考虑将土地再次竞投出现损失的处理写入合同条款。此外，有不良记录的开发商在以后竞拍时会受到一些限制。

　　土地护法的战鼓已经擂响。根据日前发出的《收回闲置土地闲置方法方案公告》，广州将有48宗超过70万平方米的闲置土地被收回。这些土地，在通过规划后，部分将进入市场，最早今年年中入市。4月前后，广州市的商业银行将逐步实现与广州市国土房管局的信息联网，从而加大对商品房预售款项的监控。