政府民资携手体育地产 50亿打造云南“财富新地图”

　　

　　被称为云南映像“财富新地图”的“新亚洲体育场”，正成为政企

　　携手的“体育地产”新模式，2007年将成为第七届残运会的比赛用地。

　　长期以来，我国公共体育基础设施都是政府投资、政府运营，特别是因举办重大活动同时兴建大批场馆后，由于产权、体制等多种原因带来了后期管理难题：场馆长期闲置，每年都需要政府花费大量资金来维持它的正常运作和维修，公共体育场馆的管理和经营完全是‘躺’在财政上睡大觉。

　　据国家体育局普查的结果显示，全国六成体育场馆闲置。伴随着2008

北京奥运的渐行渐近，能给人们带来健康和快乐的运动场馆资源，因动辄数亿元的巨额投资，让众多有心者望而却步。近日记者在昆明采访时发现，昆明市政府正在利用这种稀缺资源来重新定位和经营着这个城市。

　　一个云南开发商的50亿造城运动

　　“敢拿出50亿元帮助政府去建基础设施，简直是吃豹子胆了。”一个昆明

房地产企业老总如此形容颜语。“别人不敢我敢，这才能寻找到新的商机。”2006年1月4日，颜语在昆明接受《经济参考报》采访时表示。而在他的背后，是一片百废待兴的新亚洲体育城和一种与政企合作的地产开发新模式。

　　“很多人都说我是疯了。但我确实用了大概10个月的时间来考虑是否去投标这个项目。”昆明星耀体育运动城公司总经理颜语表示。随着昆明2007年第七届全国残运会的成功申办，昆明市政府提出，要在东南建一系列崭新的体育场馆，但是由企业负责兴建和经营，回报是给出周边地块的房地产开发优惠政策。但对云南本土的开发商来讲，这未必是一个良好的商机。有很多人甚至认为简直就是一块鸡肋，这无疑是帮政府从自己腰包里掏钱去做公益事业。要知道体育场馆和周边的房地产开发，总共要投近50亿元，其中体育场馆及商业配套10亿元，房地产开发40亿元。

　　“我知道仅今后维护场馆的费用每年就达上千万元。”颜语说。但最终他还是选择了这个项目。当时考虑了两个问题：一是有没有那么多的资金来完成这2200亩的投资建设；二是如何保证体育场馆持续运行。“近10年的开发经历为我储备了一定的自有资金。同时，在投标之前，我就与云南锡业达成了一致意见，希望能有资金上的合作。因为星耀地产和云南锡业在当地银行的信用比较好，我对银行融资非常有信心。”另外，整个项目将分成四期，四年完成，这为资金周转赢得了时间，到目前为止，颜语靠预售回流的款项就已经达到了7亿元。而这种销售态势给了银行信心，据了解，银行方面对新亚洲体育城项目贷款表示浓厚兴趣，近期颜语很可能会得到银行1.5亿元的信贷支持。

　　虽然颜语有南方人固有的谨慎和精打细算，但他仍存担心，他将面临在商业定位和房地产销售的双重压力。”新亚洲体育城的房地产开发面积将达到200万平方米，分四年开发完成，这意味着他每年的销售量应该在50万平方米左右，而2004年全昆明市的新房销售量才400万平方米。一个房企的销售量占到整个城市新房销售量的1/8，的确是一件不可想象的事情。另外，昆明目前的人均收入仅1000多元，而新亚洲体育城的销售价格目前已经接近了3500元，如此高的价格，市场能否接受？这不仅是企业所要面对的问题，也同样是政府所要面对的问题。

　　体育+住宅：新云南映像的“财富新地图”

　　一般来说，城市的大型体育运动场馆都是政府出资建造，包括后期的维护和运做。但昆明市政府却将这次残运会1200亩的场馆建设加1000亩的住宅配套，通过招标形式交给了企业来做。

　　据了解，体育场馆的招标吸引了众多企业的参与，其中最擅长做体育项目的中体集团，更是组织旗下中体竞技、产业、物业、投资四大集团联合投标。然而最终胜出的却是昆明一家本土开发企业——昆明星耀房地产开发有限公司。该公司总经理颜语在接受采访时表示，能够在众多企业中脱颖而出，关键就是他们对体育场馆以后的运做和维护有一个明确的想法和概念。而昆明市政府所希望的正是如何避免体育场馆闲置情况的出现，并不愿意看到开发商卖完房子就走人。

　　其实颜语看中的是长线投资，他认为北京的亚运村和广州的天河城都是良好的地产+体育的模式。按照颜语的思路，为了做好体育场馆的后续经营问题，未来体育城内除了建设各种体育场馆以外，还会有一系列的商业配套出现，包括引进云南大学附属中学、省市级医院以及建设占地120亩的综合商业街等等。“2007年运动会开始后，这一系列的商业配套必然升值，同时这些物业只租不售。按照我们的规划，商业方面包括租金的收益初步会有几千万，而且配套学校每年的收益也会有一千万左右。这样我们可以把收益中的一部分拿出来维护体育场馆，政府对此也比较认同。”颜语说。

　　据了解，体育城除了田径赛场、万人体育馆等大型场馆之外，还包含了网球场、羽毛球馆、壁球场等小场馆，小区居民以后会在这里健身娱乐，也就解决了部分体育场馆闲置的问题。据颜语透露，未来还将和福建晋江体育用品生产基地合作，在体育城内建一个体育用品批发市场来带动周边的产业。同时为了提高体育场馆未来的利用率，他们还决定定期举办各种演唱会和公益活动。“如果体育城能够做好，我想不仅对昆明城市化意义很大，而且对全国的借鉴意义都很大。”地产知名策划家王志纲说。

　　“北京因亚运会成就了亚运村，广州天河城因九运会形成一个新中心，这就是体育运动带给城市的变化。亚运会使北京的房地产市场带来了一次飞跃，而未来的奥运会更将使这一亚奥板块实现质的升级。可以说没有一个城市不因体育运动而产生变化，包括城市框架的拉大，区域中心的形成。”颜语告诉记者，在做这个项目之前，他专门到北京、广州考察了亚运村和天河城。“我们从亚运村和广州天河体育城的现在，看到了我们体育城的未来。我们在借鉴他们经验的同时，也在弥补他们以前所走的弯路。毕竟以前亚运村和天河城是为了体育而建设，当时周围配套很欠缺，后来是被动式的发展。天河城管理处的主任告诉我，他们之前亏损了8年，随着后续的建设才形成现在的规模。我们现在则希望一次性到位，包括同时做商业、学校、超市、医院、银行等设施来完善基础配套。通过对这些城市的考察可以认定，我们未来的发展状态，一个城市的体育中心必定会成为一个城市的新中心，我想昆明也不会例外。”

　　专家认同：将体育产业与房地产业有机嫁接

　　2007年全国残疾人运动会将在昆明举办助推了政府的这种想法。昆明市副市长李江在接受媒体采访时坦言，“最终，政府决定运用打包的模式来运作这个项目，也就是政府不出钱，只出土地和当地政府力所能及的优惠政策，由开发商来承担起公益项目的建设运营任务。”

　　2004年10月，昆明市政府委托中资公司面向全国进行招标，有五家企业报名参加，其中四家来自云南当地，再有就是大名在外的中体集团。中体是集团联合投标，包括中体产业、中体投资、中体建设和中体竞技，最后昆明星耀体育运动有限公司以微弱的优势胜出。昆明星耀体育运动有限公司成立于2004年4月，由昆明星耀房地产开发有限公司和云南锡业房地产开发有限公司共同出资组建，其中颜语所拥有的星耀地产占有84%的股份，上市公司云南锡业占有16%的股份。

　　“新亚洲体育城”位于昆明东南新城市中心区，占地2200亩，其中用于修建万人体育馆、国际网球中心、国际标准田径赛场等及商业配套的1200亩，另有1000亩可用于住宅及

写字楼等物业的开发，建筑面积约200万平方米。

　　李江表示，如此规模的运动中心由政府主导、民营企业投资运营，这在国内也属少见。政府的主导不仅保证了这一项目的公益性质，也提供了可靠的政治保障和正确导向，而坚韧灵活的民营机制必将为运动中心发展注入强大活力。也正是看到了这一点，昆明市政府决定采用一种全新的机制：政府给予组织、协调，并控制规模、功能符合要求，质量有所保证，而成本由企业控制，维护和保养等都靠企业来完成。李江说：“今后政府、社会团体或者企业等要在这里举办大型活动都要通过租用来实现，万人体育馆完全按照市场化来运作。。”李江表示，这样大规模的基础设施由民营企业来完成，一定程度上，也是对现代城市建设“钱从哪里来”的一个探索。

　　有关专家表示，在新亚洲体育城之前，中国的体育复合地产大多卖的是一种概念，而非实实在在将体育产业与房地产业有机嫁接。昆明市借举办第七届全国残运会之机，开工建设大型公共体育设施。为实现体育设施投资多元化，既节省了资金，又满足比赛需要，实现可持续利用，为全民健身事业的长远发展奠定了坚实基础，政府部门决定面向社会招标，让民营企业参与体育场馆设施建设，改变了传统由政府投资、政府管理的体育公共设施投资单一模式，实现了昆明城市经营的一次重大创新。