海南楼市双城记

　　

　　一定程度上，卖房子卖的就是城市的价值。 本报记者 袁锦明

　　一南一北，海南岛的海口和三亚犹如两颗夺目的明珠。

　　在区域城市未来交锋中，谁是海南的领跑者？一些人认为三亚超过海口是迟早的事，三亚

房价目前高于海口就是一种佐证。也有人并不认为会发生变数。争议声音的出现，是因为三亚近几年发展较快，声名日隆，对省会海口渐渐有了挑战的本钱。

　　一定程度上，卖房子卖的就是城市的价值，透过两座城市的房地产业，或许可以管中窥豹，领略两座城市的些许得失。

　　三亚先发优势明显

　　三亚一线海景房普遍价格在8000元/平方米之上，有的已涨至1.5万元/平方米，而更贵的产权式酒店售价高达4万元/平方米。三亚的河景房价也达到3000—4000元/平方米。相比较而言，海口的房价要低不少，同类地段的同类小区相比，海口的房价大约只及三亚的一半。

　　在从事两地房产代理多年的王勇等业内人士看来，三亚的房产更受追捧。他认为，三亚的开发商多来自于内地，视野更宽广，对滨海房产的理解和设计创意要更好；海口相当比例的开发商是从施工方转过来经营地产的，在理念上与三亚的开发商有一定的差距。由于海口停缓建工程多，很多开发商更多精力在“半拉子”楼盘活上，没有注意谋划大型精品项目。

　　一位业内人士认为，三亚的自然环境、海湾等都比海口漂亮得多。三亚是真正的热带城市，而海口是亚热带城市；三亚是山、海、河、城四位一体，比海口更有魅力。作为旅游名城，三亚亚龙湾已集中了一批中国的顶级酒店，也引导了三亚的房产设计迈向国际化。

　　从事房地产投资分析的田宇等人认为，三亚的房产与旅游要素结合得更多，以度假和投资为主要购买动机。而海口常住自用的比例居多。从两地房产的客源来说，三亚房产的购买者中，岛外客户占了85%以上，而海口仍以本地常住人口为主，外地购房者的比例还不到50%。三亚房产已跨出区域限制，成为中国发达地区和少数外国人眼中购置第二居所的理想地。

　　在海口和三亚均有大量房产投资的庄先生认为，从目前各方面指标看，三亚房产先发优势非常明显。

　　房价差异的背后

　　2002年前，三亚的房产价格还不如海口。仅仅两年后，三亚的房价就高过了海口。去年均价则突破5000元/平方米，居全国热点城市第10位，差不多高于海口房价均价的一倍。显然，仅从两座城市的自然环境和滨海景色等不足以说明这一现象。

　　纵观海口、三亚前些年的表现，两城房价的巨大差别，应该说，也与城市管理者的城市经营和营销城市的差别有关。且不论三亚的房价是否合理，显然三亚的房价受益于其优美的自然环境，也受益于三亚一系列的城市营销动作。三亚“经营城市”相对更成功，它的美誉度远远超过其经济实力，使其房价遥遥领先。

　　三亚从一个小渔村脱胎而出，历史的积淀无法与海口相比。为迅速提升城市知名度和美誉度，三亚在注意力经济之路上越走越欢：天涯海角婚庆节、新丝路模特大赛、国际铁人三项赛、国际帆船赛、世姐赛、亚洲国际高尔夫球巡回赛……一次次与三亚牵手。通过众多活动把美丽带给三亚，也让世界认识了三亚的美丽，三亚渐渐打造出了魅力城市的名片。

　　在城市知名度和城市优势不断展现给外界的背景下，三亚房产受到了人们的追捧。在近几年股市不景气，投资

理财手段单一的情况下，很多人选择在美丽的三亚购置第二居所，既投资，又能满足高品质度假生活的需要。

　　相比于三亚，海口包袱沉重。海口的城市管理者没有适时大力改善城市环境，似乎也没有对外营销城市的意识，这造成了外地一些人“只知三亚，而不知海口”。三亚房产比海口更受到关注，增值是自然而然的了。

　　据业内人士介绍，三亚与房产相关部门的行政效能要稍好于海口。三年前，三亚就停止了土地协议出让，实行挂牌竞价出让。当时三亚也没有财力进行城市规划和基础设施建设，但三亚的经营者懂得用城市经营的眼光与手笔与开发商进行博弈，不让开发商低成本圈地，不被开发商牵着鼻子走。海口停止土地协议出让等规范性措施比三亚要晚得多。

　　海口“被绑架”？

　　相对于海口，三亚只是一个后起之秀。不过这个后起之秀丝毫不容小觑，其经济增速连续多年高居全省之首。

　　雄心勃勃的三亚并不因自己只有区区20万城市人口就定位为一个区域城市，而是“放在全球的旅游城市体系中定位三亚”。

　　目前，三亚与海口的实力还不可同日而语，不过正如青岛之于济南、大连之于沈阳、厦门之于福州，省会城市渐渐处于下风的例子也不少，这让很多人看好三亚。

　　房产是城市的主要组成部分，卖房子其实是卖城市的价值。地域范畴的同属同源、交通的直达，都足以使三亚和海口之间的对比成为两座城市市民的谈资，城市人口、规模、经济总量、资金、人才、观念频繁沟通。竞争与挑剔，都在有意无意的不断对比中产生。购房的挑剔选择，意味着对在哪座城市生活和工作更惬意更有优越感的选择和肯定。“海南的海口，中国的三亚”即是一些三亚居民自信的重要依据。

　　海口常令很多游客吃惊：想象中的海口应该是处处充满海的风情，但海口市区的海几乎全被高楼挡住了。这些建筑阻挡了市民和观光者的视线，同时也亵渎了海口的特色。其实10多年前的海口规划就规定：“滨海大道北部填海造地，作为群众游憩岸线，其中种植椰树、草坪、花木，设置游憩和服务设施”。是谁把海口滨海公共活动空间一点点偷走，使其成为私家景观？

　　据一些业内人士透露，海口的规划本不差，但海口的一些房产开发商为追求暴利，有夺取公共滨海空间的强烈冲动。

　　令人不解的是，在利益的博弈中，海口的滨海地段没有变成公共绿地空间，而是矗起了一幢幢高楼。在非海滨地段，低容积率、低密度、高绿色率的原则也得不到贯彻，城市规划被破坏的结果是整座城市遭到伤害。海口房产开发商的原罪冲动最终也影响了他们自己房产的价值。

　　省建设厅一位专司住宅与物业管理的人士感叹：“成也萧何，败也萧何”，以此语来看目前海口房地产业发展态势倒是较合适。

　　许多人士呼吁，海口的房产开发不能再被房产开发商“绑架”了，再不能随意破坏规划了。

　　瘦死的骆驼比马大

　　一般来说，省会城市的地位是历史地位的遗传，不是浪得虚名的，所谓瘦死的骆驼比马大。

　　三亚的房价高并不就意味着三亚就比海口发展好。事实上，三亚距离一个健全、完整、以人为本适合居住的城市还有一定距离。相比较而言，海口的城市功能、交通网、教育和医疗机构、商业金融中心、文明程度、文化氛围等等都要强于三亚，三亚很难在短期内赶超海口。

　　一些在三亚开发房产的老板也认为，三亚的房价已经到了需要理性看待的时候。他们认为，虽然三亚有中国最好的度假酒店，三亚更漂亮，但三亚毕竟还是座年轻的城市，它的底蕴无法与海口相比。一旦海口的“半拉子”楼消化完之后，房产良性发展，她的房价自然会稳健上升。

　　代理两城房产销售的一些中介代理商在实际推销中体会到，海口市新一届政府正大力改善基础设施，这对外地购房者很有吸引力。很多游客认为，以度假休闲论，海口不如三亚；但以创业或养老而言，海口要优于三亚。在三亚某房地产公司担任销售工作的冯先生介绍，近期以来，有些客户在综合比较后还是选择在海口购房。

　　此外，海口具有强大的财力，其年财政收入为50多亿元，远高于三亚的区区7亿元。虽然海口的住宅价格不如三亚，但海口的商业房产价格要远远高于三亚，二者不是一个重量级的对手。海口如果以先进的理念经营和营销城市，打造良好投资环境，省会城市资源配置集中的天然优势必将显现出来，转化为实际的经济增长和城市新生态。

　　南北双城共飞

　　没有挑剔就没有竞争，没有竞争就没有进步。从这个意义上讲，如果海口与三亚展开竞争未尝不是一件好事。

　　在目前海南财力有限的情况下，房产开发商们很大程度上承负着城市经营的使命。人们希望，海口、三亚的房产商不仅仅想着卖海景，还要学会用区域经济和城市经营的眼光来发现土地的价值，打造精品房产项目。那些有实力、有品牌、有产业引擎，并且深具战略眼光的开发商早日取代那些只会大肆圈地、低成本运作的开发商。

　　城市化的洪流不可逆转，海南的城市经营也不过才刚刚破题，更多的好戏还在后头。海口要向三亚学习营销城市，强化规划执行，打造适合人居和创业的一流城市。三亚也要尽快完善城市功能布局，在发展休闲产业的同时也要注重发展实业，为三亚的良性发展夯实基础。

　　海口与三亚，一南一北。在三个小时路程的

高速公路的两头，连着的是两种截然不同的城市生态。生活在其中的人们对城市的差异性了解得日益深刻和细节化时，互相挑剔，比着发展，也在客观上彼此为对方提供了发展方向和进程的参照系，领先一步的成就感与压力并存，落后一步的紧迫感和动力一样大，如果这样，能为海南南北的两个“发动机”增添动力。而身负重要使命的房产开发商们要有长线经营意识，让两个城市的房产在更广阔的战略背景下，将城市运营、区域运营与泛地产的有机结合推向一个全新的境界，拓展房产的内涵与外延，从而给城市及自己提供更大的发展空间。