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高楼林立的重庆市南岸区一角 本报记者 周衡义 摄
奴隶变成了将军，王妃获得了爱情，将军变成了情圣——起落有更替，变局通新局。2005岁末上演的大片《无极》的主题，在某种程度上暗合了2006年楼市的走势：充满变数
，但也有迹可寻。举其要者，影响2006年楼市走势的因素有六：
一是楼市调控与启动内需的关系如何调处
启动内需已被列为2006年中国经济工作的重中之重。这是由中国独特的经济结构所决定的.
尽管延续2005年的调控主旨，前期出台的政策仍会被执行、消化，但2006年的楼市政策还是有明显的不同：政策重心由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费——鼓励自主性消费、普通商品房消费。换言之，2006年的楼市仍会在调控的既定轨道中滑行，但重点是解决结构性问题。
国家发改委投资研究所的一位人士分析说，2006年可能出现新的需求不足，所以“房地产仍然是一个关键的产业”。在他看来，国家在宏观调控方面水平越来越高，“国家也是一直在看，要根据经济发展情况，过热的话，可能就加重一点（调控）砝码；如果经济有点下滑、有点过冷的话，就再扩大一下（投资）。”
可以肯定，内需成了缠绕2006年楼市的一个结：经济运行亟待启动内需——启动内需需要活跃楼市——活跃楼市反映政策松紧——政策松紧影响经济运行。显然，宏观调控的方向、力度选择与扩大内需的关系如何调处，将成为影响2006年楼市走势的最大因素。
值得关注的是，“十一五”规划重提刺激内需，不能简单地等同于“全面支持”房地产业消费，而是有选择的，是鼓励老百姓适度地购买符合自身经济实力的房产，重点在中低档自住类商品房。
二是不同部门间的政策取向在多大程度上协调一律
房地产问题既是个经济问题又是个社会问题，政策对这个产业和市场来说至关重要。而政策的基本立场和态度往往又是多部门商妥、平衡的结果。在对待房地产问题上，不同部门从各自的工作角度出发，意见相左屡见不鲜。譬如央行的研究报告建议取消商品房预售制度，建设部则表态暂不取消；发改委赞同公布房价成本，建设部认为现在还很难做到；不久前，国土资源部的官员说，2006年的调控政策不会改变，而另外一些部门（包括行业协会、商会）则说，情况正在改变。
不同部门站在各自的立场，主张有异本无可厚非，但局部的道理不等于全局的正确。由于各自作用方向的不同，最终“合力”的大小、方向往往会改变。2006年，影响楼市的政策性因素在实际运行中会起到多大作用，与相关部门协调度的高低直接关联。
三是经济景气周期影响下的供求关系如何变化
楼市走势直接决定于供求。从供应的角度看，其一，作为房地产开发的先行条件——土地开发的面积增幅持续回落，大量闲置土地没有转化为市场有效供应。2005年1至10月，全国土地开发面积13271万平方米，同比下降1.3％。土地购置面积和开发面积的差额由1998年的2379．2万平方米增加到2005年的12609．8万平方米。这说明开发商手中掌握大量已出让土地，待转化为有效供应。开发面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束。
其二，由于前几年大量的新开工项目进入竣工期，商品房供给增速逐月提升，2005年前三季度，竣工面积分别增长13．1％、16．3％和19．7％，前10个月商品房竣工面积达20250．3万平方米，同比增长19．6％，增幅比上年同期高9．8个百分点。这使2004年调控以来竣工率低迷的状态根本改变。2006年，这一供给状况还将持续。
其三，结构性问题仍很突出。2005年前10个月，经济适用房投资不增反降11．1％，供给比例由上年同期的5％下降到3．6％，房地产供给结构失衡的程度在加剧。中央经济工作会议已明确，2006年，普通商品房和经济适用房成为房地产市场发展的重点。
从需求的角度看，过热的购房需求得到初步抑制。据人民银行统计，2005年前三季度个人住房贷款增加1869亿元，同比少增1152亿元。2006年，政府鼓励普通商品房消费需求和自住型消费需求，并创造相对宽松的消费环境。
此外，楼市需求还与经济景气周期密切相关。西方发达国家把房地产行业作为经济景气的晴雨表，经济景气的时候，人们往往把购房的需求提前；经济不景气，则相反。持有资产传达了很重要的经济学信息，当预期经济膨胀的时候，人们力图把货币资产转化为实物。当人们预期经济紧缩的时候，则相反。因此，2006年我国经济的景气度以及对于经济景气度的预期都将影响楼市。
四是金融、税收政策是否变动，如何指引
诸如利率、税收、人民币汇率、股市等等金融产品运营的好坏以及税收政策的变化，都会对房地产业的供求关系产生影响。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出，政府是否鼓励购房消费，金融政策是最明显的表现。2005年12月27日，央行对现行房贷利率政策作出微调：凡在2005年3月17日前办理个人住房贷款的购房者，将按新贷款利率还款；同时央行明确，对于高档住宅、别墅和非第一套住宅的购买者，将执行6.12%的利率，并将首付款比例提高到40％。显然，央行的着眼点在于中低档自住类商品房的“内需刺激”，此前出现银行信贷对房地产行业需求“全面支持”的局面再现的可能性不大。
此外，税收政策，譬如物业税试点会否推广、以何种方式、什么样的税率开征，以及人民币汇率和股市的变动情况，都将通过影响资本获利进而作用于楼市。
五是房地产过于依赖银行融资的格局将有多大程度改变
2005年央行发布的房地产金融报告中提到，房地产开发商通过各种渠道获得的银行的资金占其资产的比例在70％以上。开发贷款资金和销售贷款资金都从银行进入开发企业，目前房地产业除了银行信贷之外很少有其它融资渠道。这种单一融资格局的弊端在银行紧缩银根的2005年暴露无遗，资金链绷紧成了眼下房地产企业面临的普遍性难题。当大量房源积压在手、不能实现资金回笼，在外无后续资金、内有还贷压力的情况下，开发商便不得不降价卖房回笼资金。道理很简单，融资渠道单一放大了银行在房地产市场中的新经济周期性：当经济处在热周期时，银行贷款也热；当经济周期降温时，银行贷款随之趋冷。一句话，银行雪中送碳的少、锦上添花的多，开发商总不能勒紧裤带过日子。正是在此背景下，2005年房地产信托基金重浮水面，但其规模等方面的限制还很多。2006年房地产开发融资渠道的拓宽程度，无疑将影响市场卖方的行为。
六是土地出让的招、拍、挂方式能有多少实质性改变
土地的出让方式直接影响地价，而地价影响房价成本的构成。在年前召开的第二届全国土地博览会论坛上，国土资源部的官员束克欣表示，开发商在城市拿地的难度将越来越大，且成本将提高。2006年国土资源部门将采取一些新举措：在土地出让制度改革方面，继续扩大土地有偿使用的覆盖面，强化土地的市场配置。在土地出让的招标、拍卖、挂牌等方式上，“要出台相关办法，继续对程序性的要求做出细化规定”，譬如拍卖应该要做到什么程度，挂牌要做哪些程序，签订出让合同应该有哪些条款等，以及要求将出让土地的后期开发进度写进合同等，“这个工作目前正在做。”
可以预见，随着土地监控实效性的进一步增强，在房产开发的初始环节——土地的获取方面，城市或将不再是开发商们的“乐园”。而这一趋势必将影响2006年楼市。
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