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随着商品房市场的成熟，截至今年8月底，北京的住宅维修基金总额已达69.5亿元，沈阳市截至去年8月归集约20.5亿元，上海市截至2003年底归集约200亿元。在大额维修基金收纳集聚变得愈发“烫手”的同时，收取？使用？增值？社会上对“不缴不给房，交后不知去向”的住宅维修基金陷入了疑问的漩涡。
谋变——尘封多年的住宅维修基金改革势在必行。北京首先出招，即将出台的《住
房专项维修资金管理办法》（以下简称办法），迈出了这漫漫改革路的一小步。
维修基金难入寻常百姓家
数月前，凌云居还只是一个位于北京的普通小区，“房龄”5年，但最近这个小区却备受关注——它有幸成为了首批被政府批准支用住房维修基金的三个小区之一。虽然这笔用于修护小区老化电梯的资金只有区区15万元，但在此之前，北京近70亿的住房维修基金尘封多年，从未动用过。
值得关注的是，维修金尘封多年的原因并不是因为没有动用的必要，而是在申请其使用的程序上可谓困难重重。北京凌云居小区物业负责人李宁告诉记者: 如果不是电梯维修已经无法再等，我们真没有勇气去“嗑”这笔基金。我前后走访了300多户，仅申请程序就耗时1年多。
李宁告诉记者，按照目前国家的物业管理条例，以及北京市住房维修基金相关规定，小区要申请使用住房维修基金，必须要经2/3以上业主同意，像凌云居一共400多户业主，光是挨家挨户走访签字就已经很难了。据了解，另外两个申请到维修金的小区怀柔富乐里和丰台慧时欣园，也为申请这笔资金经历了同样的“千回百转”。目前北京2300多个居住小区中，真正成立业主委员会的小区只有200多个，不及总数的10%。业主自治机构的不完善，是目前支取使用公共维修基金数量为零的一个重要因素。
北京所反映出的住宅维修基金管理使用难的问题，实际上是影射了全国普遍存在的问题，很多小区都到了大修的年份，急等维修基金解冻。再从另一方面看，开发商代收业主的维修基金和契税，甚至将入住交房与之强行捆绑，也是维修基金动用难的因素之一。它既给维修基金的使用造成一定困难，也给部分开发商挪用、滞交这笔维修基金以可乘之机。“基金被大量挪用，最根本的原因还是代收造成的。”北京一位开发商向记者透露了这样的内幕。
根据《楼王》杂志的抽样调查，北京近年来每年关于办理房产证的纠纷都不下数百起，而其中的一半以上都是由于开发商挪用了代收的公共维修基金或契税款而无法办理产权证引起的。根据网络数据估算，北京的住房专项维修基金的缺口超过百亿。另有关统计显示，截至去年12月广州的住宅维修资金归集仅为1.95亿元，在号称房地产市场比较成熟的广州，这一数字仅相当于北京维修金总额的1/70，其中的资金缺口可想而之！
难道就没有任何的监督部门或法律法规，督促开发商及时转帐至维修金专用账户吗？中伦金通律师事务所的王飞律师在接受本报记者采访时说，北京市建委今年9月确实出台并发布了一个通知，开发商在代收维修金的三天内，必须将资金全部转到小区办，否则将视为挪用维修金。
令人遗憾的是，这一条的法律效率等级仅仅是个通知。王飞解释，至于什么叫做“挪用公共维修基金”，并没有界定其定义和所引起的法律后果，并且这和我们通常意义上的“挪用公款”并不相同，有权利决定其使用的不是政府，只有基金的所有权人业主才有这种决定权。但由于资讯不够畅通透明，业主对公共维修基金的缴纳心存疑虑，这直接影响到公共维修基金的归集率。
收取将成为“阳光工程”
挂上北京市住房资金管理中心的咨询电话，家住北京东四环某小区的业主胡小姐彻底打消了疑问。就在一年前，她所居住的小区里曾经上演了一出维修金交了又退的闹剧。当听说开发商无权代收维修基金，并且担心开发商会将这笔钱挪作他用时，由小区里的少数几个业主带头向开发商讨要维修金，最后小区的大部分业主讨回了这笔钱。至此后，维修金始终尴尬地空缺着。
现在，北京对专项维修资金管理实行“银行缴费，网上查询”，无疑使以胡小姐为代表的众多业主们心里悬着的石头落了地。
北京市建委办公室主任方刚在接受本报记者专访时指出，目前专项维修资金管理系统已从试运行阶段投入正式实施。他介绍说，升级后的专项维修金缴纳系统主要呈现四大变化：首先是缴纳时间从以前的办理入住时缴纳，变为入住前缴纳。其次是增加了缴纳地点，今后可以到光大银行网点缴纳。三是今后可以直接在网上打印维修基金交款通知书。四是将可用网上查询系统查询。这意味着，业主可以通过最便捷的方式实现个人的维修资金交纳、费用分摊、使用及余额等情况。（使用详情见图示）
记者在采访中了解到，截至发稿，成功在线注册的开发商已扩大到354家。那么，对于没有在线注册的开发商，业主们怎么缴纳维修金呢？方刚回答，这个问题还需要长时间的解决。现在系统仅限1999年1月1日以后签订商品住宅（包括经济适用住房、与住宅结构相连的非住宅等）房屋买卖合同并交纳专项维修资金的购房者。符合上述条件的开发商都要进行在线注册。倘若属于这一期间内但没有在线注册的开发商，建委对其再开发新项目时将不予审批。
新系统资金的缴纳情况又如何呢？住房资金管理中心东城区管理部主任王硕在电话中告诉记者，近期刚刚完成了第一笔商品房维修金的缴纳工作。他坦言，由于系统刚开始运行，过去收缴的维修金也将全部归并到新系统内，现正在转账过程中。
维修金的后续管理
新《办法》还明确了住房专项维修资金管理、使用原则，管理模式、回答了如何实现住房专项维修资金闲置时的保值增值问题，并明确了增值的归属。
新《办法》规定，如一幢楼房的维修资金经使用后，不足首次归集额的30％时，业委会应提议续筹。续筹标准及办法由业主大会决定，续筹金额一般应由业主按所拥有的建筑面积分摊。续筹资金汇总后应及时交存到业委会开户银行，计入业主明细户。
同时，保值增值也是摆在每一位业主面前的现实问题。新《办法》规定，在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，代管单位可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债。业主大会成立后，代管单位用专项维修资金购买一级市场国债的，应当经业主大会同意，严禁挪作他用。
对此，上投摩根富林明基金管理公司北京分公司余楠表示，如果把这笔资金全部存入银行，虽然非常安全，但却过于保守。每年的通货膨胀率会吃掉全部的利息。从保值增值的角度来讲，在确保安全的情况下，应选择一些更为积极的投资方式。由于维修资金是专项用于住宅维修的，因此不能投资风险较高的金融产品，比如股票、期货等。如果该笔能锁定在3年内不支动，可以选择投资债券或收益更高一些的信托类产品。
对于专项维修金缴纳系统的普及及推广问题，北京市建委副主任苗乐如介绍说，今后将会同市人大、市政协、市发改委、市财政局、市住房资金中心通过招标方式确定几家业委会开户银行，并推荐一批中介机构，为业委会对维修资金支用的审核、审计以及资金管理方面的会计记账工作提供服务。同时，还将组建专项维修基金监督管理委员会，加强对基金管理的监督。
王飞认为，其实解决这一矛盾并不难，政府在对维修金的监管和使用上，其角色相当于掌管钥匙的管家。当主人需要时，管家只需把钥匙交给主人，并不存在审批和申请的复杂规程。
他建议，可采取不同部位按照不同的使用年限和保修年限来进行维修。到了这个年限，需要大修的小区就强制性自动动用这笔维修基金。以后每隔两三年就动用一次，形成固定的维修金使用模式。如果因日常使用或维护保养不当而导致需要提前维修的，再进行评估申请。如果小区维护得很好，到达年限后不用修理的，则可把这笔资金留作日后使用。
同时，王飞提议，按照新《办法》规定，“每年第四季度对住宅共用部位共用设施检查，并根据检查结果，制定下一年度计划。物业管理企业应当在每年年底将工程计划和费用预算、分摊明细提交给业委会。另外，由于物业公司是接受小区业主委托的，在《委托法》、《合同法》、《物业管理条例》等法律系基础上，应结合不同地方的特点，制定、完善相应的地方性立法规范物业公司行为。
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