陈淮：房地产调控是一项长期政策

　　

　　11月17日，在“2005中国房地产业高层论坛”上，

　　陈淮（居中者）指出，房地产调控是一项长期政策。

　　最近，有一种流传甚广的说法：我国正面临日本在1985年“广场协议”后的情况，房地产业将因

人民币升值而出现大量“泡沫”，国民经济已被房地产价格的快速膨胀所挟持，日本10年衰退的教训有可能在中国重演。

　　建设部政策研究中心主任陈淮11月17日在本报举办的“2005_中国房地产业高层论坛”上表述，从根本上说，造就日本在90年代初期出现严重房地产“泡沫”的原因是资本过剩，我国目前还远未到资本过剩的阶段。

　　陈淮指出，当前，一些媒体舆论开始迫不及待地讨论对房地产宏观调控政策何时结束的问题。可以肯定地说，政府将不断运用金融、财政、行政、法律等手段来调控房地产市场，政府对房地产的调控是一项长期政策。

　　目前

房价波动很正常

　　陈淮在17日举办的“2005_中国房地产业高层论坛”上发表演讲时说，房地产市场波动对国民经济的影响不能忽视，对此没有人怀疑；但是，房价上下波动也是很正常的，我国短期国民经济中蕴含的最大风险并不来自房地产业，而是来自于利润下滑较多的制造业。只要想盖房就需要借款，住房消费和负债是一种符合规律的现象。改善房地产业和金融业的关系，需要从市场、机构、品种、银行、政府等多方面下功夫，而不仅仅是限制房地产业的发展规模及其在整个国民经济中所占的比重。实施宏观调控也并不是因为缺乏足够的资金支持现有房地产业的发展。

　　调控政策当然要涉及到房价。陈淮表示，对房价的调控目标，政策说得非常清楚：其目的在于稳定房价和抑制房价过快上涨。但“稳定”和“抑制过快上涨”的直接结果并非就一定是“降价”。例如政策规定对非普通住房征营业税，这显然会提高而不是降低买方价格，这会极大抑制投机性需求和炒作，有助于房价稳定。

　　陈淮认为，要求房地产业在开发阶段不贷款，差不多就和不让汽车上路以防止交通事故的发生一样不可行。房地产金融概念是一个很值得深入研究和开拓的领域，在住房供给和需求之间需要有相应的中间机构，比如一些发达国家的基金、中介机构等。我国现有的一些房地产中介机构在客观上也起到了平衡供求的作用。在发展房地产产业基金、银行信贷打包上市、发展合作建房代理制等方面，有关部门已经考虑了很多，现在需要做的就是尽快付诸实施。

　　同时，房价涨跌还涉及平均房价与个别房价的问题。目前政策明确规定，要停止别墅供地和严控高档住房用地，增加中低价位住房的土地供应量。那么这种供给结构改变的结果必然是平均房价下降。平均房价下降并不一定意味着人们实际买房的价格就下降。因为人们要买的一定是一个特定的房子，而不可能是按社会供给结构每种房子买一点。

　　另外，陈淮表示，就普通居民来说，他们在购房中面临的风险不仅仅是房价涨跌的风险，还包括利率变化、税制改革、

汇率变化、收入水平变化等风险。这些风险中，任何一项风险在长达20年左右的按揭期间或长期持有期间，累积起来的风险都可能远超过房价变化带来的风险。

　　中国房地产远未到资本过剩阶段

　　最近有媒体大肆报道“广场协议”是日本房地产泡沫的根本原因，我国正面临日本在1985年“广场协议”后的情况，房地产业将因人民币升值而出现大量“泡沫”，日本10年衰退的教训有可能在中国重演。陈淮说：“其实从根本上说，造就日本在90年代初期出现严重房地产‘泡沫’的原因是资本过剩，是实业领域已经无法容纳不断积累起来的货币资本。人们很容易想象，在本币升值的预期下，外币会大量涌入国内，导致包括房地产在内的资产价格上升而形成‘泡沫’；一旦升值预期减弱，外资撤离必定会导致房价大跌和‘泡沫’破灭；由此会带来国民经济的长期衰退。很多评论文章都是持这个逻辑。”

　　这个逻辑听起来是成立的。但是人们显然忽略了一个历史的真实：那就是日本从来没有过“引进外资”的政策。不仅不引进，而且始终奉行的是排斥外资进入的政策。即使“广场协议”之后，外资也并未获得过多大机会买日本的房地产，更不要说投资日本的房地产业。事实上，“广场协议”并不是日元升值的起点，日本经济的风险最初也并不是房地产业酿就的。当时，日本政府迫切希望赶上欧美发达国家，大规模提高了全社会住房改善、住房消费的预期，政府对房地产大拆大建，并进一步提出了在短期内让收入房价比与发达国家看齐、短期内降低房价等目标，结果导致了泡沫的快速破灭，这才有了日本房地产业的大起大落。

　　陈淮告诉记者，日本房地产“泡沫”的出现和破灭的真实原因是日本政府的货币政策和住房保障制度的严重失误。“广场协议”之后，日本为了缓解本币升值对出口的冲击，大幅放松了银根，试图以货币对内贬值代替对外升值。在此政策下，货币供应量持续快速增长。这些过剩资本的流向很自然地就选择了股票与房地产市场。1986年1月起，日本央行连续5次降低贴现率，从5%降低到1987年2.5%的战后最低水平。同时，日本银行为干预汇率持续买进美元卖出日元，由此也造成了货币供应量膨胀。与此同时，各金融机构也将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模。1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元贷款，占贷款总额的1/4。在1987年到1989年间，日本企业在国内发行的可转换公司债券和附带认股权证的债券总额为55万亿日元，发行利率在0%-1%之间，大大低于当时银行的贷款利率。过度宽松的货币供给与工业化后期的生产过剩并存，导致了严重的资本过剩。到1990年，日本生产性行业的贷款比重下降为25%，非生产行业的贷款比重上升为37%。大量过剩资本的充斥造就了房地产泡沫的物质基础。

　　陈淮表示，真正导致房地产泡沫危机的是资本过剩，而不能简单归结为房地产业自身的发展问题。我国目前还远不到资本过剩的阶段。

　　当前政策属预防性质

　　“调控政策的目的，首先和最终都是让人民群众住上房子。无疑，价格的异常暴涨和暴跌都是政策调控的对象。而且政府对两方面倾向都应当有充分的政策储备。”陈淮向记者表示，鼓励而不是限制老百姓合理的住房消费、促进住房制度向市场化方向转变，这是政策的一贯取向。就是在目前的调控政策中，居民购买普通住房的按揭贷款利率仍可按正常利率“打九折”，契税也享受减半征收的优惠。按经济学常识，促进需求的政策就是抑制价格下滑的政策。这些保护合理需求的政策都是有效防止“暴跌”的政策组成部分。而且可以说，进一步鼓励老百姓依靠市场获取住房的政策仍将是政策体系的主要取向。

　　目前的调控政策，从本质上说仍是一种“预见性”、“预防性”的政策。例如，前一段时间，一些城市的房地产市场出现问题，政策就将抑制局部问题扩大为全局性问题，以此防止一个产业的增长影响国民经济整体的平衡关系，规范市场以避免出现资源配置的不公平和低效率。

　　1980年以来，中国城市人口增长了167％，城镇居民人均住房面积从不足5平方米扩大到了25平方米，这是全世界过去200余年城市化历史上没有过的奇迹。这才是真实的政策效果。

　　中国现在面临的住房问题是一个复杂的问题。过去包含在企业内部、单位内部的住房短缺被级别、工龄、厂龄以及其他限制性因素掩盖了。现在这个被掩盖的需求释放到了市场中，直接面对价格一个选择条件。可以说，供给者、需求者、政府都没有充分经验。我们大家都需要探索和积累经验。政府需要，政策需要，市场和消费者也需要。可以肯定地说，就是目前的政策也不可避免地存在缺陷，更不要说以前的政策。

　　陈淮认为，当前，一些媒体舆论开始迫不及待地讨论对房地产的宏观调控政策何时结束的问题。可以肯定地说，政府将不断运用金融、财政、行政、法律等手段来调控房地产市场。例如，为解决低收入群体住房问题，政府可对其“贴息”，“贴息”可以“降低”购房者利息负担。从长远看，和房地产有关的税收改革和方向将必定是提高持有环节的税赋，降低流转环节的税赋，包括契税，也就是“减税”。

　　而影响房地产市场的财政、货币手段也并非就只是利率和契税。以税为例，就包括对土地等要素征税、对开发环节征税、对持有环节征税和对流转交易环节征税四个方面。对流转环节动用税收手段，也包括营业税、契税、个人所得税和资本利得税等多种选择。应当看到，在宏观调控体系中，政府动用包括利率在内的货币手段，包括税收在内的财政手段，并非就是针对房地产市场。例如，影响中国利率决策的因素，首先包括国民经济的总量平衡关系，也就是总供给和总需求之间关系；国际市场的价格水平以及中国自身的价格水平变化；国际货币的利率水平等。真正有专业眼光的学者都知道，观察人民币利率，注意美元和其他国际货币的利率水平、国民经济的通胀率以及国际市场的价格水平涨落，可能要比房价重要得多。