房地产市场 冰火两重天

　　10月见出分晓的是上海房地产市场中消费者的耐心和智慧。他们比开发商想象的更聪明，没有被楼市见底的谎言或跳楼大减价的圈套所骗

　　□ 陶冬

　　8个月前，笔者说上海房地产难逃一劫，由此可能影响到全国的房地产市场，甚至中国 经济。今天，笔者说上海房地产还是难逃一劫，不过它与全国多数城市的房地产市场以及中国经济，呈背驰之势。今后一段时间，上海房地产还会在低谷中挣扎，价格还会进一步下落。但是一个以二、三线城市为主打的房地产上行周期，可能已悄然展开。

　　去年5月开始的宏观调控，并没有从根本上减少资金流动性。前几年抗通缩而大幅拉低的利率水平，并没有得到正常化，加息只进行了一次便草草收兵。很大程度上，

中国经济中资金流动性过高的问题并未解决。政府所做的，是运用行政手段干预银行贷款程序，垫高信贷流出银行的门槛。

　　水不抽走，早晚会流出来。对于靠大量借贷运作的开发商来说，银根确实紧了。对于现金充裕的开发商以及形形色色的炒家来说，资金不是大问题。经过一段时间的观望，炒家们估计宏观调控和

房地产新政已成强弩之末，于是热钱纷纷重新出笼。开发商们由大城市移向二、三线城市，温州炒房团从上海转战西北，山西小煤窑资金从北京南下广东。深圳、青岛、西安、武汉、成都房地产一片欣欣向荣，地方政府识相地严控有关房地产(尤其是

房价上涨)的信息，中央政府则采取了睁一只眼、闭一只眼的态度。

　　根据热钱的走势以及建筑机械进口的最新数据，笔者判断中国房地产整体上可能已经进入一个新的上升周期，不过二、三线城市的回暖和上海市场的冷冬同时存在。

　　与世界其他地方相比，中国的房地产市场有两个重要特征。第一是区域间差别甚大。中国至少有20个房地产市场，经济发展、收入水平、供求关系、二手市场各不相同，各地房地产的周期变化也就不同。这一点与美国房地产市场类似，不同于亚洲其他任何国家(包括日本)。第二是资金的全国性流动。发展商的资金永远是全国(或全世界)流动的，不过中国在个人投资的流动性上似乎强过美国，十分具有亚洲特色。

　　今天中国房地产市场的冷暖落差和国内热钱的跨境游动，基本上反映了这两个特征。

　　再回到上海，那里的房价看涨还是看跌？笔者曾经预言，上海房地产10月见分晓。见分晓未必意味着当月大跌，而是指形势明朗化。笔者认为，上海房价还会跌。“金九银十”的销售旺季，在尴尬和无奈中草草收场。9月初靠减价和10月中靠按揭政策鼓起来的人气，证明是昙花一现。开发商们的努力促销和并不到位的减价，并未激起多少买房人的热情。九、十月成交量的些微上升，不过是多浪下跌过程中的技术性反弹。熊市从来都不是一跌到底，而是通过技术反弹消耗多方的资金和勇气，然后再跌。

　　10月见出分晓的是上海房地产市场中消费者的耐心和智慧。他们比开发商想象的更聪明，没有被楼市见底的谎言或跳楼大减价的圈套所骗。于是，成交量依然低迷，开发商的资金链越绷越紧。

　　接下来的剧情不难想象。今后几个月是新盘落成的高峰，售房速度远远跟不上排山倒海般出现的新供应量，可售面积急剧上升，供求不平衡进一步恶化，购买力进一步等待……

　　上海房地产的需求已经回归理性，但是供应还没有回归理性。发展商们今天的减价，多以促销为目的，而非逃生之必需，所以减价总是点到为止。面对变得理性的消费者，以及泉涌般的新楼盘，开发商念“拖字诀”是躲得过初一躲不过十五。笔者对上海开发商的忠告是：早减价，抢在同行之前一步到位；对上海购房者的建议是：再等等。

　　中国的房地产市场会出现冰火两重天，有趣！

　　(本文仅代表作者个人观点)