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房地产市场 冰火两重天


http://finance.sina.com.cn 2005年11月19日 17:44 《财经时报》

  10月见出分晓的是上海房地产市场中消费者的耐心和智慧。他们比开发商想象的更聪明,没有被楼市见底的谎言或跳楼大减价的圈套所骗

  □ 陶冬

  8个月前,笔者说上海房地产难逃一劫,由此可能影响到全国的房地产市场,甚至中国
经济。今天,笔者说上海房地产还是难逃一劫,不过它与全国多数城市的房地产市场以及中国经济,呈背驰之势。今后一段时间,上海房地产还会在低谷中挣扎,价格还会进一步下落。但是一个以二、三线城市为主打的房地产上行周期,可能已悄然展开。

  去年5月开始的宏观调控,并没有从根本上减少资金流动性。前几年抗通缩而大幅拉低的利率水平,并没有得到正常化,加息只进行了一次便草草收兵。很大程度上,

中国经济中资金流动性过高的问题并未解决。政府所做的,是运用行政手段干预银行贷款程序,垫高信贷流出银行的门槛。

  水不抽走,早晚会流出来。对于靠大量借贷运作的开发商来说,银根确实紧了。对于现金充裕的开发商以及形形色色的炒家来说,资金不是大问题。经过一段时间的观望,炒家们估计宏观调控和

房地产新政已成强弩之末,于是热钱纷纷重新出笼。开发商们由大城市移向二、三线城市,温州炒房团从上海转战西北,山西小煤窑资金从北京南下广东。深圳、青岛、西安、武汉、成都房地产一片欣欣向荣,地方政府识相地严控有关房地产(尤其是
房价
上涨)的信息,中央政府则采取了睁一只眼、闭一只眼的态度。

  根据热钱的走势以及建筑机械进口的最新数据,笔者判断中国房地产整体上可能已经进入一个新的上升周期,不过二、三线城市的回暖和上海市场的冷冬同时存在。

  与世界其他地方相比,中国的房地产市场有两个重要特征。第一是区域间差别甚大。中国至少有20个房地产市场,经济发展、收入水平、供求关系、二手市场各不相同,各地房地产的周期变化也就不同。这一点与美国房地产市场类似,不同于亚洲其他任何国家(包括日本)。第二是资金的全国性流动。发展商的资金永远是全国(或全世界)流动的,不过中国在个人投资的流动性上似乎强过美国,十分具有亚洲特色。

  今天中国房地产市场的冷暖落差和国内热钱的跨境游动,基本上反映了这两个特征。

  再回到上海,那里的房价看涨还是看跌?笔者曾经预言,上海房地产10月见分晓。见分晓未必意味着当月大跌,而是指形势明朗化。笔者认为,上海房价还会跌。“金九银十”的销售旺季,在尴尬和无奈中草草收场。9月初靠减价和10月中靠按揭政策鼓起来的人气,证明是昙花一现。开发商们的努力促销和并不到位的减价,并未激起多少买房人的热情。九、十月成交量的些微上升,不过是多浪下跌过程中的技术性反弹。熊市从来都不是一跌到底,而是通过技术反弹消耗多方的资金和勇气,然后再跌。

  10月见出分晓的是上海房地产市场中消费者的耐心和智慧。他们比开发商想象的更聪明,没有被楼市见底的谎言或跳楼大减价的圈套所骗。于是,成交量依然低迷,开发商的资金链越绷越紧。

  接下来的剧情不难想象。今后几个月是新盘落成的高峰,售房速度远远跟不上排山倒海般出现的新供应量,可售面积急剧上升,供求不平衡进一步恶化,购买力进一步等待……

  上海房地产的需求已经回归理性,但是供应还没有回归理性。发展商们今天的减价,多以促销为目的,而非逃生之必需,所以减价总是点到为止。面对变得理性的消费者,以及泉涌般的新楼盘,开发商念“拖字诀”是躲得过初一躲不过十五。笔者对上海开发商的忠告是:早减价,抢在同行之前一步到位;对上海购房者的建议是:再等等。

  中国的房地产市场会出现冰火两重天,有趣!

  (本文仅代表作者个人观点)


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