开拓新的融资渠道，成为房地产业界探讨的热门话题。 实习记者 林萌 摄
房地产发展靠什么？以前靠关系，现在靠资金。这是日前一位房地产商在论述资金对房地产重要性时说的一句话。
房地产行业的特点是投资规模大、开发周期长、资金使用峰值性强，因此，房地产企业的融资能力决定着一个房地产公司发展的速度和规模。中国房地产业协会副会长顾云昌形象地描述为：金融是房地产的发动机。
目前，我国资本市场融资渠道简单、品种稀少，房地产开发资金来源单一。过高的银行资金投入到房地产行业：在开发端
，给开发商进行项目贷款；在销售端，给购房者提供个人按揭贷款，房地产的所有风险集于银行一家，没有风险分担机制，使得宏观调控成为必然。同时，这也是房地产开发商对宏观调控敏感度极高的原因。
现在，房地产贷款越来越困难。开拓新的融资渠道，成为房地产业界探讨的热门话题。在海南，更是如此。 ———编者
山东一家信托投资公司的杨总显得有些失望，在考察了一圈海南岛后，回到了山东，他暂时没有寻找到适合操作的房地产项目。
在本地山东和异地浙江，都做成了几单房产信托的该公司，希望这次在海南有所作为，但似乎还不是时候。
期待创新
房地产信托
发行计划是近几年屡见不鲜的融资方式。值得注意的是，不管是国内信托公司做的募集民间资金的信托发行计划，还是能够引入外资的、近来国内资本市场上热烈讨论的REITs（房地产投资信托基金），在海南房地产市场上都悄无声息，没有任何涟漪。
海南这个历来被称为出概念的地方在房地产金融创新上明显落伍了。
像其他行业一样，房地产企业的融资渠道有内源性融资和外源性融资两种。内源性融资也称内部融资，是房地产公司依靠内部解决开发资金问题，主要方式有依靠自有资金、预收购房定金和购房款、企业职工优先内部集资购房等。这种融资成本相对比较低。
而外源性融资也称外部融资，是在房地产商依靠内部融资不能满足需求时的对外融资。这种融资是目前房地产资金的主要来源，主要有银行借款、发行股票、股权投资、企业债券、房地产信托、合作开发、产业基金等，其中银行借款方式最为常用。
正由于房地产的发展过多地依赖于银行贷款，给银行甚至整个金融带来了很高的风险，也给房地产自身形成了束缚，拓宽融资渠道成了大家共同的呼声。
在日前召开的2005中国房地产金融年会上，以中国银行副行长吴晓灵为首的权威专家阵营就一致认为，既要降低房地产风险，又要有利于房地产发展，唯一的通路是发展房地产金融，在外部融资上扩大房地产开发商融资的渠道。除银行贷款外，股本融资、债券融资、信贷融资和运用信托方式融资等多种方式都应得到大力发展。
海南困境
据了解，目前我省房地产的开发融资最普遍的方式还是银行贷款。接下来就是股权融资，这是一种传统也是最有效的融资手段。
“理论上，开发商融资有上市、发行债券、基金等等一些选择，但实际上绝大多数发展商能用的就是贷款、股权和信托这三种。”杨总告诉记者。
而据记者了解，在海南，自从上世纪九十年代房地产泡沫破灭后，融资方式就仅仅是向银行贷款和股权融资两种。
“上市、发行股票、发行债券都是那些大腕才玩得起的，不是我们不想，我们确实没有这个能力。”一位开发商向记者坦言。
但目前形势并不乐观，银行贷款门槛却越来越高。1998年6月，国务院、央行下令关闭海发行后，海南就没有了自己的地方银行。“如果我们有自己的地方银行，政策肯定会相对宽松得多！”美源（集团）股份有限公司策划营销总监沈文建认为。
贷款越来越难是个不争的事实。海南恒瑞实业开发有限公司副总经理朱章太认为，其实现在银行态度是很积极的，有时候会主动找项目，但是出于对风险的防范，提出的要求很严格，手续也相当复杂，比如自有资金比例从30%提到40%，还有提供发票、付款凭证等等，也就造成了贷款难度增加。
股权融资
虽然是个不错的方式，但这种仅为单个项目成立公司的做法难以做成品牌。
信托可行
银行贷款的路如果走不通，剩下的操作性强的融资方式就属房地产信托了。内地许多城市这几年都尝试了这种方式，也有成功的案例。
不幸的是，海南没有一家本地的信托公司。海南原来有20多家信托投资公司，在地产泡沫破灭后陆续都倒闭了。
要想采用房地产信托方式融资，只能由外地信托公司来操作。“这样做不是不可以，只不过会有一些不便之处。”杨总告诉记者，跨省做信托业务相对要复杂些，比如集合资金信托，就要获得两省的银监局分别同意。
“不过，关键还是信用问题。”杨总认为。记者理解的信用包括很多方面：首先，海南的信用体系不完整，在很多外地人眼里，海南整体信用程度不高。他们不仅觉得海南的企业靠不住，对地方政府的信用也心存疑虑。由于很多信托产品都需要地方政府的担保，所以地方政府的信用程度也是一个重要因素。
其次，在海南，当地人对信托产品的认可也是问题。由于是外地的信托公司，也存在一个对信托公司本身是否信任的问题，是否接受信托产品，有没有客户购买产品也是需要考虑的。
目前，在内地一些城市，已经可以融到外资了。而对海南来说，国内的钱都很难拿到，想要融国外的钱就更困难。“外资目前还仅关注到北京和上海两地。”上海某投资银行的负责人向记者介绍说，“具有很好的实力和背景、在全国或当地有丰富的房地产开发经验和业绩、声誉和潜力、完善的运营体系和管理体制、专业的团队、企业要有中长期发展目标和计划，这几条是国内地产企业受到外资青睐的前提。”海南似乎没有一家地产企业符合这样的条件。
机会在前
除了呼唤地方银行、信托公司的出现和政策的扶持，海南房地产业融资没有别的选择了吗？
对此，一些专业的房地产策划公司并不这么认为。记者采访了岛内几家房地产策划公司的负责人，他们认为，要以积极的眼光看待房地产金融创新给海南带来的机会。
业内人士认为，在海南，以信托方式进行房地产金融创新具有比其他市场更有利的条件。海南房地产有外销性极强的特点，旅游房地产的客观市场环境使开发的房产本身具有流动性的要求，比较适应信托制度特殊性、灵活性以及独特的财产融资功能与权益重构功能，更加利于从开发端与市场端推动海南房地产发展。
比如，海南房地产的市场在岛外，大量高耸的楼房占去了宝贵的空间资源，但已经销售出去的房产一半以上时间在空置，我们陷入了圈地—盖房—销售—再圈地—再盖房—再销售……这种简单的一次性开发模式不能再继续。
一位长期从事房地产策划的专家告诉记者，用不动产信托方式销售旅游房产，在国外是一个普遍现象，也是海南房地产证券化的出口。将信托凭证证券化，分割产权，多人共享，既突破了单套购买造成的消费群体小的局限，又解决了资源的空置浪费问题。产品的一致性，利于今后信托凭证的再交易，从而为海南找到新的市场机会。
房地产金融的发展需要创新，创新需要勇气，但创业利润归于那些敢于创新、勇于创新的人。特色将是海南整体定位的立脚点，而房地产金融的发展我们唯有特色才能在全国有一席之地。
房地产信托
是房地产开发商借助权威信托公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将一个或多个指定项目的信托资金集合起来形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。
股权融资
指非上市公司通过非公共渠道（市场）的手段定向引入具有战略价值的股权投资人，即引进风险投资者或战略投资者，股权融资是除银行贷款和公开上市（包括买壳上市后的再融资）之外的另外一种主要的融资方式，是直接融资的一种。
集合资金信托
指信托投资公司接受二个或二个以上委托人委托,依据委托人确定的管理方式或由信托投资公司代为确定的管理方式管理和运用信托资金的行为。
企业债券
指从事生产、贸易、运输等经济活动的企业发行的债券。在中国，企业债券泛指各种所有制企业发行的债券。
私募基金
指通过非公开方式，面向少数机构投资者募集资金而设立的基金。由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的，因此它又被称为向特定对象募集的基金。（彭辑）
作者：彭 敏
（来源：海南日报）
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