大盘时代催生新城市社区

　　房交会过后的成都楼市，因为理性回归而稍显冷清，但是在这个静悄悄的市场上却不乏热点：9月30日，中海在1811亩土地修建的国际社区开始销售，200套房子，3个小时，卖了1.2亿元；中海，搅动了城西的楼市，而在城东，万科2004年拍得的亚地王也正式亮相，用成都第一个清水混凝土售楼部推出了600余亩的魅力之城！再看城南，麓山国际社区带动的国际城南社区浮出水面，麓山大道国际社区走廊引起持续的关注；同样是城南，500亩大盘蓝山美树已经亮相，和记黄埔拍得的“南地王”也将于明年面世……我们曾经用大盘时代来表述 这个新的时代，但对成都的买房人来说，他们得到的是一种新的城市生活，也就是新城市社区，一个个具备健全城市功能的社区，就像成都万科在推广语中一直强调的，用城市级别的规划来规划住宅区。新城市社区地王+地产大鳄

　　当大批量的土地，几百亩、上千亩的土地推向市场时，

开发商再也不是在做一个项目，而更多的是提供城市生活的空间，就像万科广告语中说，“向东，再造一座城”。2004年，成都1811地王、亚地王、南地王先后入市拍卖，土地体量从几百亩到几千亩不等，2004年3月，成都地王1811地块经3家国内房产巨头激烈角逐，被中海地产竞得。2004年10月29日，和记黄埔以206万元/亩，总价21.35亿元拍得城南地王。据记者了解，城东3号地块近4500亩旧城改造项目，已经和北京一品牌开发商签下意向性协议，项目将于今年年底亮相，而成都东调千余亩的土地也有望在近期拍卖，这些大批量的土地为新城市社区在成都的出现备足了粮草。这些大批量的土地吸引了国内许多地产大鳄来成都，这些开发商资金实力雄厚，能够为动辄好几亿的土地买单，而且有耐心打造新的城市社区，而不是卖完房子走人。

　　大批量的土地遇到品牌开发企业，一种新的城市社区模式就开始在成都出现，那就是政府将上千亩的土地进行详细科学的规划，开发商来承担公建等市政配套，充当了城市运营商的角色。也就是开发商配合政府造城，这样新城市社区就是一个综合工程，需要政府的良好规划。政府将科学的规划确立后，将土地用途严格分类，规定了开发商应该承担的公建配套，甚至公共厕所有几个都进行了严格的规定,然后开发商通过拍卖得到土地。

　　据了解，目前这种新城市社区规划在成都已经有几种模式，但这几种模式都有一个共同点，那就是城市级的规划，即用城市规划的思路来建新城市社区。记者采访成都万科总经理张海时，他告诉记者，万科·魅力之城的规划就是一种全新的模式，那就是由东方新城公司按照城市副中心的城市级先规划一个3400亩的东方新城，而且是政府请来一家澳大利亚专业机构担纲设计，然后再分期拍卖土地，万科·魅力之城拍卖的就是东方新城首期666亩土地。这样，高标准前期规划在前，就避免了后期开发中开发商混乱建设的问题。而1811地王的拍卖中，更是严格强调规划的重要。成都市规划管理局规划管理处处长王松涛告诉记者，城西1811地王，政府不但有详细完备的规划，而且确立了规划设计招投标中才有竞拍资格的土地拍卖方式。（下转26版）本报记者刘瑞国刘洵城市社区溯源史前记：十年以前，成都也有过“造城”

　　在成都，大面积开发住宅的鼻祖不是任何一家开发商，而是政府和公有制单位的杰作。福利分房时代，一个单位运用行政手段建成一个大型社区是一件稀松平常的事情。

　　在成都老城墙尚未完全拆除的时代，铁二局与铁道部第二勘测设计院、成都铁路局占据了城北的大片土地，被称作“铁半城”。能与之相提并论的，还有今天被东调的一大批老厂，至今，位于成都城东北的八里庄、十里店等片区还保留了相当一部分这个时期的住宅社区。

　　而到了上世纪80年代末、90年代初，光荣小区、抚琴小区、白果林小区、玉林小区、棕北小区等片区住宅在政府以及公有制企业的整体规划和建设下声名鹊起，能在那些地方分到一套房子，不亚于今天在桐梓林买到一套电梯豪宅。这个时期，国营企业统建办、中房、干道、金房统建四大家族一统成都楼市江山，基础设施、市政工程、单位住房……他们几乎涉及到与建筑相关的任何工程。而此时他们更多的是为“集团客户”开发政策性住房，因此除了房间数量、建筑面积及投入成本外，在开发过程中几乎再没有第四个需要考虑的因素，那时的户型图，只有建筑师才能看懂。大史记：民营资本，在轰炸与抽离之间

　　“房改”在那时有如今天的“医改”，有人欢喜有人愁。

　　当住房成为市场上自由买卖的商品之后，成都楼市前所未有的繁荣起来，特别是在产品上体现得尤其强烈和明显，大规模的楼盘相继诞生。正是在这个时期，交大、乐民、青年等房产公司先后崛起，五大花园、紫荆小区、战旗小区等楼盘陆续面市。从开发商的数量上，成都楼市由此进入了前所未有的“鼎盛”时期。

　　五大花园是指位于成都市金雁路两侧的中央花园一、二、三期、名流花园、交大花园清水河小区、皇家花园以及临草金路的红运花园。1992年，五大花园如同一座“围城”，在这时突然出现在清水河畔，这时，所有的成都人都想像着住进五大花园的美好生活……第一次以“商品房”名义亮相蓉城并得到市民认可的五大花园，在成都

房地产领域既有深刻的历史意义，同时又给城市建设带来了难以回避的后遗症。

　　五大花园当时仅600多元/平方米的价钱吸引了大量的外来人员在此安家。由于当初规划滞后，五大花园已成为成都社区居住和生活困难的典型。如果说五大花园是民营资本试水成都楼市的旧伤疤，那么在交大———香榭里片区持续“狂轰滥炸”十数年的交大房产则在产品的不断变革中“爽”到了现在。

　　“交大智能小区”从一期到最后一个版本，几乎每期产品都有明显的进步，从单纯“一套二、一套三”的住宅到“吾家”

小户型的热销……交大房产在城西北“造城”的同时也成为了成都楼市产品革新历史的缩影。

　　可以说，五大花园也好，“交大智能小区”也罢……不管你如何评价，至少它们教会了成都什么是房地产，让更多的人懂得了开发房地产的酸甜苦辣。