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海外资金有望发挥重要作用 摩根大通专家支招中国房地产业
目前，中国经济正处于迅速腾飞的阶段，城镇化速度明显加快，加上房地产行业相关法律法规正在健全与完善，中国宏观调控所引起的房地产业融资形式缺乏，这些都对外国投资者产生了巨大的吸引力。摩根大通投资银行中国部董事总经理方方10月27日在北京接受记者采访时表示，中国房地产行业扩大融资渠道已成为当务之急，而海外资金可以在这方面
发挥重要作用。
目前全球的资金供给非常充分，虽然美联储已连续加息11次，但美国的利率水平仍然较低，日本和欧元区的利率更是处于历史低位。为了寻找更好的投资回报，资金愿意“舍近求远”，并承担比较大的投资风险。摩根大通过去十几年的发展历程显示，中国房地产投行业务已成为大型外资银行重要的利润来源。
方方回忆说，12年前，国际大型基金对中国的房地产项目普遍缺乏兴趣，从1993年开始，港、台资金逐步进入该领域，拉开了外资进军中国房地产行业的序幕。总体来说，外资对中国房地产行业的投资经历了一个从低风险到高风险项目的过程。一些华尔街大公司最早的投资对象是华润地产、华远、万科这样的房地产股票，也有一些购买债券或房地产投资信托基金(REITs),还有购买已完成的商业地产。随着投资者对风险的承受能力增强，他们逐步开始购买“烂尾楼”，入股未上市的地产公司，并参加开发性项目。“在这样一个发展过程中，外国投资者对风险的承受能力越来越强”，方方说，出现这种情况的主要原因是中国城镇化速度加快、居民收入增长和房地产行业越来越规范。
中国人民银行《2004中国房地产金融报告》显示，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%。而商务部统计数据显示，去年房地产业新设立外商投资企业1767家，合同外资金额逾134亿美元。房地产业连续3年成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资行业。
由于房地产投资对资金需求较大，一般个人投资者无法问津，因此，房地产融资市场基本由商业银行垄断。而严格说来，我国房地产市场只有房地产信贷，并没有多元化的房地产金融。随着中国宏观调控政策的实施，银行的房地产信贷更加规范，长期依赖于银行的房地产开发商日益感到，要做大做强，实现可持续发展仅依靠银行贷款已远远不够，发展稳定的、适当的、多元化融资工具已迫在眉睫，而中国经济的快速发展使有能力的企业实现多渠道融资尤其是海外融资成为可能。
方方预计，一批有能力获得海外融资的新一代房地产开发商将在中国市场崛起，“这些新兴开发商需要在质量管理、策略规划、可行性调查、公司治理和研究上采纳并遵守国际标准和惯例”，而那些缺乏项目开发记录的小型开发商仍将面临融资难题。方方说，如果这些开发商能够深入了解国际标准和质量要求，将有助于提高其对海外投资者的吸引力。“房地产开发商将获得更多元化的融资渠道，表明国际投资者对中国房地产行业的信心与日俱增”，方方如此表示。
当然，方方表示，房地产企业是在境内融资还是在境外融资，这取决于企业的优势和目前的注册地。“如果是一个在中国注册的房地产公司，你就没有办法到海外去发展”，比如深万科。而中国海外是一个在香港注册的中资企业，其融资渠道就要多一些。
近来REITs引起了国内房地产商的极大兴趣。与其他投资品种相比，REITs不但分红较高，且风险小得多，还有非常好的流动性，使大众投资者有可能分享房地产升值。从国外的情况来看，没有REITs，就没有商业地产。今年6月，香港证监会发布经修订的《房地产投资信托基金守则》，允许香港房地产信托基金投资世界各地房地产项目，实际意义最大的是允许内地或海外房地产商将其在内地的房地产项目以REITs形式到香港上市。这项政策为宏观调控下的中国房地产商提供了一个融资和套现的重要的渠道，因此备受关注。然而，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，在香港进行REITs的投资，并非最优选择，而是不得已的次优选择，当前最急切、对中国市场有价值、有意义的应该是发展中国本土REITs。
对此，方方表示，中国有关部门已经在积极研究REITs，相信在中国市场推出这一产品是早晚的事。“因为中国的房地产市场这么大，在未来50年走向小康的过程当中，城镇化和可支配收入的提升，都会极大地推动中国的房地产市场。因此，缺乏这个产品是中国资本市场的一个损失，尤其是当香港把这个门打开了之后”。
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