|
最近，成都物管圈怪事连连。据说，几乎每天都有刚刚拿到营业执照的公司期望得到物管资质注册。为此，有人使出“挖安保”的招数：找婚姻介绍所的人开车到各小区门口转，见到哪个安保长得高大标致就去留电话，最后私下见面挖来便是。如果婚介所的专业人士都派不上用场，那就不得不使出“杀手锏”———“拉安保”：老总带队开赴西北边陲，争取拉一车小伙子来成都，培训几个月后穿上安保服。据称，这一切都源于建设部去年颁布实施的《物业管理企业资质管理办法》，允许“先有公司后有项目”。本报记者吴宇航为您报道
门槛趋低每天都有新公司想干物管
“每个月至少有25家吧！”成都市物业管理协会有关负责人透露，平均下来，几乎每天都有刚刚拿到营业执照的公司期望得到物管资质注册。这一数据得到成都市房管局物管处的证实。
建设部去年颁布的《物业管理企业资质管理办法》（以下简称《办法》）事实上降低了物管行业的入行门槛，允许“先有公司后有项目”，不再强求“先有项目后有公司”。大量新物管企业由此涌入市场，造成物管业入行门槛低、服务内容单一、行业人才流动频繁等诸多现象。
开一家物管公司的门槛有多低？《办法》规定，自领取营业执照之日起30日内，新设立物管企业只需带5份材料即可申请资质：营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物管专业人员职业资格证书和劳动合同以及管理和技术人员职称证书和劳动合同。按《办法》，新设立物管企业的资质等级按照最低等级（即三级）核定，并设1年的暂定期，即平时所称的“暂三”。“暂三”是新生物管企业脱不掉的“胎记”。当物管公司至少拿到1个物管项目后，就有机会脱掉“暂”字，向政府部门申请成为“三级”物管企业。“暂三”转“三级”的代价看起来也并不苛刻。目前三级资质物管企业的门槛是：注册资本人民币50万元以上、物管专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人；物管专业人员取得职业资格证书；有委托的物管项目；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。许多人看来，“暂三”转“三级”的真正核心条件是“人”，也就是“物管专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人”以及“物管专业人员取得职业资格证书”。取得三级资质后，物管企业便有“通行证”去承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物管业务，开始滚雪球式扩展。
一年“暂三”，便是让众多新人涌入物管行业的重要理由。有人戏言，反正有1年的游戏时间，只要搞定1个物管项目的委托合同就有命活下去。就算1年下来1个单都没有，最大损失也就是点办公费。竞争趋强从物管经理到安保、保洁，挖人暗战激烈
物管人才争夺往往以“暗战”形式出现，不讲究游戏规则。有人说，当前成都物管公司的人力资源状况有“两麻烦”：好的行政秘书好找，好的站岗安保找起来麻烦；培养一线骨干力量的物管项目经理麻烦，留住他们更麻烦。随着新物管公司入市挖人，成都物管行业正面临短期内人力资源“亚稀缺”状态。
据了解，尽管提出资质申请的物管公司很多，但最终通过率一般都稳定在58％左右，也就是有近一半的申请者被拒绝。尽管如此，若每月增加10家新物管公司，到2006年10月，成都市场上就会新增120家三级物管企业，物管公司将逼近1000家。
120家新物管企业如果都是从“暂三”转为“三级”，按《办法》规定需要1200名能够直接推上“战场”的专职管理人员和技术人员，其中还有相当部分是物管项目经理，即平时所称的小区物管处主任，是公司派到小区的第一负责人。培养一个物管项目经理所耗费的成本不小，要求大学学历，先培训、后考试、再注册，培养周期长。加之成都现在每个实施物管的社区一般都要求配1名物管项目经理，所以，若物管项目经理被挖走，哪家物管公司老总都会痛心疾首。据成都市物管协会相关负责人介绍，成都市第一批物管项目经理只有300多人，第二批也不会太多。在此状况下，只有互相挖墙脚，双方的明争暗斗分外激烈。比如有一天，A公司某经理的手机突然打不通了，过段时间B公司出现了他的身影；业内朋友聚餐，头一个议题就是谁谁“起飞降落”到了什么公司……这般场景酷似几年前房地产行业的情形，钱成了挖墙脚或保墙脚的关键。城南一家物管公司老总透露，现在他手下有2个物管项目经理和3人培养梯队。物管项目经理现行月薪起价3000元，年底视业绩表现发放1.8～2万元花红，另有不定期补贴和奖励。即便如此，他也不能保证手下绝对忠心，只是尽量留人。
作为公司骨干的物管项目经理尚且如此“暗战”，人力需求缺口更大的安保、保洁，出现猎头现象也就不足为奇。据了解，近一年的“挖安保”大战以来，一家物管公司的安保薪水已经是“管吃穿住，月薪起价800元外加每月评优奖励”，较之往年，上涨不少。政府说法期望新旧物管正面迎战
“搞物管企业的门槛看起来很低，其实政府部门的要求是很严格的。”本月18日，成都市房管局物管处处长蔡任重说，42％的被拒绝率体现了政府主管部门的管理意图：在提倡充分的市场竞争前提下，尽可能协助市场维护必要的秩序，保证物管行业持续、健康、稳定发展。
由于门槛看似很低，有一些“暂三”物管公司就是“皮包公司”。据了解，物管企业资质申请被拒绝的原因主要是私下借证、员工不足等“硬原因”，有些公司甚至只有一间办公室、一部电话、一个办公桌、两把椅子。针对大量新公司涌入市场的现象，悦华置地执行董事漆春刚、平安物业总经理吴洪林没有太大担心，他们认为实施招投标后，物管公司无论新旧，都得靠实力和业绩吃饭。对于老物管企业，如何综合采取广告宣传手段，抢在同行觉醒之前尽快提升自身品牌知名度、抢占潜在市场，这才是摆在眼前的现实问题。新公司如果是想要“混一水就闪”，那也不构成实际威胁，反而会促进物管市场强者愈强的“马太效应”。
今年10月，成都市房管局副局长、成都市住宅与房地产业协会常务副会长宋学明在接受本报记者专访时表示，目前成都已经一批有实力的品牌物管企业在崛起。政府部门期望让一批真正实力雄厚、服务优良、技能精湛、管理科学、理念先进的物管企业为大众知晓、接受和尊重，最终以市场手段实现成都物管企业服务质量整体提升。业内人士普遍认为，宋学明的言论很清楚地表明了政府部门对物管行业的“两手抓”意图：一是通过增加物管企业数量来引进竞争，以市场手段配置资源，实现“量变”；二是保护物管市场的和谐发展，通过优胜劣汰让优秀物管企业脱颖而出，实现“质变”。看来，成都物管市场正经历从“量变”到“质变”的关键一跳。“挖安保”表象后，是成都物管行业面临第一次“大洗牌”命运，市场和政府将逼迫成都物管企业尽快结束幼稚期。弱者死、强者活，最后印证“以后也就是100家左右物管公司能够吃饱吃好”的业内推断。
| 
