|
本报记者郝倩发自上海
去年以高价地款拿下上海宝山区罗店新镇两块土地、日前以低售价同期开盘的两个公寓项目浮出水面：其一，美兰湖颐景园将售价压到了5350元/平方米，利润率降到5%；其二，顺驰美兰湖畔雅苑以6000元/平方米的合同均价开盘，利润率也不过十几个点。
对此，业内专家分析说，在2004年房价飙升时非理性取得土地的开发商，眼下将不得不吞下利润下滑的“苦果”。今后利润率仅有5个点的楼盘仍将陆续出现，所以开发商拿地需谨慎。
对低至5%的利润率，美兰湖颐景园开发商——上海铭瑞房地产有限公司董事长吴滋信是这样核算的：“我们2004年底取得这块土地时，其土地成本为2547元/平方米，此外政府规费达435元/平方米，营业税达377元/平方米，加上土建及配套成本，整个楼盘成本每平方米超过5000元。”如果按照这个价格来算,其基本为“保本销售”。
据业内人士透露，如果按照去年市场发展态势，该板块定价完全可在6500元/平方米左右，那开发商就可获得23%左右的利润率，这也是促使当时开发商接受200万元/亩地价的原因。但目前的市场状况显然已经大变。吴滋信认为，现在的售价是否“到位”目前还很难判断，他认为公司已将第一批推出的房源进行了最低定价，(别人)除非亏本销售，否则很难再开出更低价格。
据罗店地区知情人士透露，同一个板块因总价过高而销售不良的楼盘目前依然存在。这些楼盘有些根本就不是后期入市获取的土地，但是迟迟不愿降低价格，所以在销售上承受了很大压力。而资金链的断裂对于一个企业的生死影响更大，中瑞市场研究有限公司市场研究部经理朱锋认为，市场售价并不能因成本而定，在现今销售形势下，回款正常及保证资金流运作，对开发商的意义更大。开发商在一级市场上也是消费者，也应根据供需来买土地。有关政策出台后，开发商和购房者同样承受一定风险。
| 
