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本报记者 吴晓波 发自广州
进入10月份以来，广州地产拍卖市场上的标的面积突然环比增加近50%。除了银行必须赶在年底前处理的不良资产外，业内人士指出，中小开发商资金链断裂的情况越来越严重，法院查封其物业抵债的情况增多，造成了拍卖市场上货源的增加。
多方欠款造成抵债物业激增
据《第一财经日报》了解，仅10月份广州市国土房管局协助法院查封房企的物业及土地的案例就约30宗，其中不少还是属于轮候查封性质。负责相关业务的人士称，轮候查封是指当两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，才对后来办理查封登记的人民法院作查封登记。也就是说，不少被查封物业的房企面对不止一个债主。
这种多重欠款情况在地产界十分常见。因为以往地产开发门槛较低，一些中小开发商低价取得土地后，就向银行进行土地抵押贷款取得营运资金；在建筑工程招标的时候要求施工队垫资建设，等到物业预售款回笼时再给付工程款；达到预售条件后，再向银行办理在建工程抵押，同时要求合作的代理商进行垫资销售；物业销售完毕付清大部分欠款后，开发商又可以进入下一个项目开发，利用同样手法以小投入撬动大市场。
但是开发商这样运作的前提是物业能够顺利售罄，各个资金运作环节紧扣。今年以来土地供应持续紧缩，拍卖价飙升，银行贷款收紧，除了名盘外，小盘的销售情况并不顺畅。一些小开发商可供后续开发的土地匮乏，难以形成循环运作，加上无法借到贷款周转，资金链便纷纷断裂，此时除了被法院拍卖抵债外别无他法。其实，去年中小开发商的资金链断裂迹象已现端倪，例如广州老城区及海珠区就有两个知名楼盘在接近售罄时被查封，当时引发众多业主抗议。
部分查封物业价值过亿
记者手头的资料显示，近期被查封的物业，每笔最低价值在千万元以上。某些知名开发商亦牵涉其中，包括广州某上市房企旗下位于南岸路的数套豪宅，信和集团旗下的数百平方米商铺，以及天河城附近某SHOPPINGMALL约1500平方米的商铺。不少物业还通过拍卖方式套现。最引人注目的是位于广州传统商业区的四星级酒店嘉应中心大厦以2亿元起拍，其次是东风路的华联商厦将以1.13亿元拍卖抵债。
而包括广州金盛房地产、越秀区北秀实业公司、伟源房地产、明景实业、南驰实业等本地名企也有地块被查封。这些地块多位于广州黄金地段，如CBD珠江新城、知名商业街北京路、上下九以及江南大道附近。其中被轮候查封的广东海联大厦有限公司位于珠江新城、面积超过10万平方米的地块，属于近期被查封的最大地块。法院还委托相关机构对这些抵债土地进行拍卖，相信可为近期因好地块缺乏造成地价不断飙升的广州土地市场送来一场及时雨。
在这种严峻情况下，部分中小开发商不甘坐以待毙，通过股权或土地转让方式套现资金。如在9~10月就有多宗土地挂牌转让成功，交易量几乎等于今年上半年总量的50%。广州市产权交易所也在9~10月间处理了不少公司通过收购其他房企股权增加土地及地产储备的交易。出让股权的公司往往在愿意放弃土地或已建成物业的权益的同时，要求除成交价外，受让方还必须替出让方交纳企业的众多欠款。
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