租赁70年 变相售车库

　　唐先生来电称，他所在小区物管公司，“逼迫”他们租赁地下车库70年使用权，而且租赁协议相当简单和霸道，也不开发票！近段时间，像唐先生这样向本报反映，小区地下车库不售产权，而采取出售长期租赁权的“变相”销售模式相当多。

　　那么，地下车库为什么办不到产权？开发商为什么要销售长达70年的使用权？一个小区的地下车库，到底是地下车库，还是人防工程？其收益到底该是谁的呢？

　　事件闪回:爱车安家却无产权

　　近日，记者接到唐先生的电话，反映他所在小区，物管公司向他们出售地下车位使用权。

　　唐先生说，他所在小区业主有500多户，但地下车库却只有300多个，而且小区物管还接纳其它小区的车辆，因此，他们的车有时晚上回来晚了，很难找到停车的位置，因此，只好停在社区外的街道上，这样又很担心车辆的安全，睡觉都不安稳。

　　很想为爱车购买个“家”，但又没有产权。况且，唐先生从多种角度想到，随着时间的推移，地下车库的价值将攀升，无奈之下，唐先生只得购买小区70年使用权。

　　业主叫板：租赁权为何长达70年？

　　唐先生很想知道，房屋都可以办产权，为什么地下车库却办不到产权？而办不到产权，

开发商凭什么要出售使用权？

　　另外让唐先生不解的是，开发商与他们所签的不是正式合同，只是一个简单的协议———上面只有三条，1、价格多少：“大车位（排量2.0以上）6万元，小车位（排量2.0以下）5.8万元”；2、每月业主交40元管理费；3、业主违约按总款10%交违约金。

　　这样算下来平均每月也就几十元，与平时零租地下车库费用240-300元来说，可以说是相当便宜的。唐先生说，“我当时交了10000元定金，在签协议时，我要求在协议上补充一条，‘因为某种原因，业主不住在小区时，开发商配合转让车位使用权’。”，唐先生称，开发商坚决不同意添加任何内容。

　　唐先生觉得，70年太久了，租70年，就是他一到法律规定驾驶年龄就买车，到那时候他也快90岁了，根本就不可能再开车了。而到了他不能开车的时候，那时的停车位怎么办，而停车位也是没有产权的，是不能买卖和转让的。开发商出售的租赁权为什么不可以是1年期，3年期，5年期和10年期的呢？

　　律师说法：70年租赁权是变相销售产权

　　四川合泰律师事务所何佳林律师称，“成都有许多车库都不能办理产权，而土地的使用权限是70年，因此，开发商们基本上都采用出售50年或70年的地下车库租赁权。实际上，这是一种变相的销售地下车库产权。”

　　为什么地下车库不能销售产权呢？

　　何律师特别指出，成都地下车库，由于有的根本没有得到规划局的审批，因此，尚是违法建筑，当然办不到大产权。也就无法销售地下车库产权。像这种地下车库的收益，应当是小区业主共同所有。

　　四川公生明律师事务所吴顺文律师称。“根据《合同法》规定，停车位租赁属于不动产的范围，和其它的不动产一样，在20年以内的租赁才有效，并受法律的保护，超过20年的部分是无效，并不受法律保护。”

　　政府部门：权属归谁有法可依

　　记者从成都市建委设计处获知，目前有许多人误认为，地下停车场就是人防工程。他们解释说，“其实地下停车场和人防工程是有本质的区别。地下停车场在要求和功能上只要满足了安全和停车就可以了，而人防工程在设计之初，除满足防爆、防垮、防毒等要求外，还要在污水的处理上也有明确的规定，人防工程还应具备独立的电源系统。

　　那么，作为一个小区的地下车库，到底是车库，还是人防工程呢？该处工作人员称，这就要看小区当时的规划设计图了。

　　如果是人防工程，那么，权属应当是属于全体业主的。因此，如果当成车库使用，收益应当归全体业主。

　　那么，一个车库的权属到底归谁，该怎样判断呢？为此，记者专门采访了市房管局的相关人员，工作人员告诉记者，根据最新的《物权法》草案规定：建筑区规划内的绿地、道路以及

物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。

　　会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。另外，就是看该项目的地下停车场是否经过了市规划局审批，而审批过的地下停车场是谁的就是谁的，没有就是业主的。还有，就是看该项目的大产权是谁的。

　　专家建议：搞清权属再签协议

　　如果是人防工程，那么，地下车位收益就应当是业主的，开发商无权出售使用权，如果出售就是非法，属无效合同。那么，业主们该怎么明白交钱呢？

　　何佳林律师指出，业主们在签订租赁地下停车位协议时，应首先看一下开发商的物业

产权证明，看一下地下停车场的产权是否属于开发商。在签订租赁协议的时候，要认真把协议里的条款看清楚，另外在租赁时间上，也不应太长，专家建议，“地下车库租赁权，以5年期最好，既稳定也方便。”梁国栋记者欧波摄影刘陈平