三大新商圈受益会展经济

　　翻开世界经济发展史，我们会发现，会展经济已成为一个国家或地区经济成熟的侧影，一些城市地位的表征与见证

　　会展经济并不仅仅表现为几个场馆，几场展会，事实上它裹挟着一股强大的产业经济力量呼啸而来，它所带来的将是整个城市经济繁荣和城市地位的提升

　　如果说会展经济目前所经历的只不过是前奏和加热过程，那么在可以预见的未来四五年间，会展经济也许将迎来它的“下一个沸点”

　　因此，我们可以相信，随着会展经济在全国各大城市发挥强效的辐射作用，围绕会展发展的

商业地产也会随之成为新型的创富工具

　　随着琶洲板块浮出水面，广州新中轴线上的其余两大新商圈CBD珠江新城及番禺商圈开始与之形成鼎足之势

　　本报记者吴晓波发自广州

　　“18000元/平方米！”这不是广州

写字楼旗舰中信广场的售价，而是位于会展中心区位的保利国际大厦的售价。近日，全面推向市场的保利国际大厦销售均价已达16000多元/平方米，不少位置景观较好的单位售价更高达18000多元/平方米！据了解，这是近年广州新推写字楼项目卖出的最高价，这一价位已超越了广州天河北众多高档写字楼项目售价。但是，这只不过是会展经济对广州写字楼物业拉动的一个缩影。三大新商圈功能互补

　　琶洲会展中心的启用对周边地区乃至新中轴线的商贸氛围的辐射作用正逐渐明显起来。以往广州的写字楼商圈主要集中在天河北以及环市东路，而高档写字楼的重点客源--众多跨国公司分部及大型企业也只选择这两个区域作为办公场所。不过，香格里拉大酒店及一系列的中轴线标志性物业相继落户琶洲会展区，琶洲的写字楼价格指数便立即飙升，一跃成为广州最炙手可热的新兴写字楼板块。

　　中原地产的数据显示，琶洲规划的写字楼物业只有10个项目左右。已交楼的写字楼项目只有一个，该栋写字楼从开盘至今一年多的时间，价格已从最初的11000元/平方米一路涨到现在的14000元/平方米，上升了27.27%，而销售率则超过八成，显示出市场对会展经济型的写字楼的追捧程度。而在建的保利国际广场，其内部认购价格已上升至18000/平方米左右。特别是今年3月份广东中岱

房地产以13.88亿元的天价取得琶洲一块36万多平方米建筑面积的用地，更坚定了市场对琶洲写字楼群的信心。随着琶洲板块浮出水面，广州新中轴线上的其余两大新商圈CBD珠江新城及番禺商圈开始与之形成鼎足之势。在地理位置上，琶洲与天河东西相连，海珠与番禺南北相接，三块区域形成一个紧密的三角之势。现在，琶洲大桥开通后，从珠江新城一带到琶洲只需10多分钟车程，减少了广州大桥和华南快速干线的交通压力，大大加强了天河区与国际会展中心以及海珠、番禺的联系。而在市场定位上，三大区域又各有投资特色。

　　写字楼数量最为集中的CBD珠江新城写字楼群，主要是通过资金、技术、服务等密集型产业的整合，提供金融、商贸等方面的功能。而番禺一带的新商圈则处在广州出海口附近的门户，路网发达，广州“第二个”火车站将落脚于此，因而该区的商业地产以物流基地为主。琶洲地区的写字楼群则是以会展中心为依托，侧重会展博览、国际商务、信息交流、高新技术研发等方面的功能。

　　中国商业地产联盟有关负责人认为：“这三大商业地产商圈虽然位置上有一定距离，但在功能上互为补充，有机会实现资源共享。相信在会展经济的拉动下，有利于促进投资者利益的最大化。珠江新城写字楼“井喷”

　　而在这三大商圈中，珠江新城的商用物业基本集中在写字楼方面。与会展中心一江之隔的这个CBD从去年起已经开始进入建设的高潮期。今年9月底广州第一高楼西塔招标结果公布，城建集团誓言五年左右时间建成这一标志性建筑，更为CBD添加了热度。加上城建集团目前在建的越秀城市广场、越秀新都会广场、维多利亚广场塔楼等甲级写字楼，城建集团将为广州的会展经济额外再添加约30万平方米的商用物业供应。

　　珠江新城另一大地主富力地产则趁着秋交会的时机，开始推售总建筑面积达12万平方米的富力盈隆广场。于今年“五一”开盘，至今已基本售罄。以高新科技企业为目标客户群的富力科讯大厦不同，富力盈隆广场主要针对商贸、物流、金融、零售、保险类型的客户，硬件档次更高，而建筑面积也比科讯大厦多了一倍。而其营销手法据说会参考科讯大厦的模式，价格则基本维持类似水平。

　　富力有关负责人表示，根据科讯大厦的成交来看，成交单位中占87%的客户为自用型，以购买面积在300~600平方米的客户为主，预计该项目在交楼后短期内可达到较高的入住率，而且以大客商为主体的业户组成将更有利项目长期保持高质素的管理标准。由于富力科讯大厦在销售五个月左右后即进入清尾阶段，期间还有金融机构一次性以1.4亿元购入多层物业作自用，因此他们对于接下来的价格相近，标准更高富力盈隆广场推售也具有相当信心。

　　而中原地产则认为，去年在写字楼入市的传统旺季第四季度，北京市写字楼的供应量达292.4万平方米，而同期广州市的写字楼供应量只有24.57万平方米，广州市目前的写字楼的整体供应量只有24.57万平方米，广州市目前的写字楼的整体供应量只是北京市一个区写字楼的供应量而已。同时，随着广州市总部经济、会展经济的逐步发展，世界500强的引入，广州市写字楼市场特别是珠江新城一带前景看好。现在众多外资公司已对珠江新城写字楼项目投了橄榄枝，只是由于新的写字楼项目在消防和综合验收等方面还不完善，因此他们仍需要等待一段时间。

　　而在售价方面，珠江新城的新建写字楼价格多在8000-11000元/平方米，硬件配置及面积选择方面更符合跨国企业及大型企业的需求。而目前这些租客客源仍集中天河北写字楼区，这里的二手写字楼价格多为9000-15000元/平方米，导致这一价格的差距主要原因是珠江新城目前的商务气氛尚未浓郁。

　　随着珠江新城的写字楼群商贸氛围及配套逐步完善，该区域内的优质写字楼将有进一步的价格上升空间，投资者可在此时趁低吸纳。有发展商表示，如果小投资者购买300平方米左右的甲级写字楼作为投资，一旦成功放租，租金回报的每年毛利率将近10%。

　　而发展商的信心也自有市场数据支撑，以刚刚交付使用的信合大厦为例，该写字楼新近进驻的企业包括广州石化及箭牌等大型企业，租赁面积基本在5000~6000平方米，其租金已达到每月100元/平方米左右。而戴德梁行更预计2005年广州甲级写字楼总体吸纳面积可达到120000平方米。