备受关注的秋交会上月已经结束。“十一”大假后，成都房地产市场如何分析、判断今年年底到明年年初的行情？日前，本报房地产事业部编辑记者曾以《实话秋交会》为题谈房论市，昨日，成都尺度地产顾问有限公司副总经理山传海和成都尺度地产研究中心主任金兰做客本报，以专业机构的市场观察者角度分析总结出后市八大看点，供读者参考。看点1总体形势看好
房地产新政后，全国房地产一度转入低迷。虽然房价并没立即下降，但交易量立刻跌到谷底，各楼盘的销售速度缓慢得让人几乎失去信心。尽管没有确切的统计数据。
但从尺度市场监测来看，新政出台后的一个月内，成都房地产交易量大约萎缩40%左右。当时消费者持币待购和看跌房价的情绪非常明显，这种状况一直持续到7月份。但在8月和9月，消费者在看到房价并没有如预期那样下降，开始对市场恢复信心，市场交易量开始缓慢回升。看点2价格相对趋稳
据成都房管局的数据显示，秋交会供应楼盘价格较春交会略有上升。但就尺度判断，除去各种优惠以外，实际价格与春交会基本持平。秋交会所供应的楼盘较春交会档次和成熟度都有提高，在这样一种情况下却没有提高价格，反映出成都房地产价格趋稳的形势。
就当前推出的项目讲，很多都是在去年以招拍挂形式获得的土地。由于地价居高的压力，产品价格下降空间天生就很有限，各楼盘的定价目前都已经接近底线；同时，由于竞争激烈、消费者成熟等原因，各项目的品质也越来越高。因此，未来成都房地产价格稳中有升的局面仍会持续。看点3供应量增加
秋交会预定展位则非常困难，有相当多的开发商没有拿到位置，从此也可见成都房地产市场供应量的放大。
从另外一个角度来看，新政出台后，有相当一部分原准备今年推出的项目转到了明年。这样使原本分散供应的项目会转为集中放量。应该说，新政对成都楼市的影响在逐渐过去，供应量增加而引起的激烈竞争，是明年开始各开发商所要面对的主要问题。看点4开发行业集中度提高
本次秋交会有2个比较明显的趋势。一是项目集中度越来越高，即少数楼盘占有了比较多的市场份额；二是企业集中度越来越高，即少数企业推出的楼盘，占有了比较多的市场份额。比如中海、万科这样的大型企业同时展出3~4个楼盘，而且每个楼盘的体量都比较大。再加上和记黄埔等开发企业，未来20%企业开发80%产品的楼市定律将在成都应验。看点5住宅发展相对较好
从秋交会情况来看，商品房（包括住宅和非住宅）成交金额下降了约4.38%，幅度较大。但其中的住宅成交金额只下降了2.3%，下降幅度较小，反映出成都作为宜居城市所蕴涵的房地产发展潜力，同时这也是城市价值决定房地产价值定律的较好案例。看点6商业项目趋冷
本次房交会参展商业项目共计18个，所占比重不到10%，与春交会16%的比重相比有显著下滑。而从现场展示情况来看，购房者对商业项目的关注度也大不如前，表现出较弱的投资购买意向，与住宅市场所表现出的旺盛需求大相径庭。
根据尺度了解，市场上已有开发商打算将已立项的商业项目改为住宅开发———可见新政实施对商业市场起到了明显的调控作用，值得商业开发商的深思。目前成都整体商业供应量已呈现出供大于求的竞争态势。如何在新形势下寻找有效目标客群、开发新的商业业态、实现差异化竞争成为首要考虑问题，而不只是简单的在营销方式和项目包装上下功夫。看点7品质提升趋势明显
秋交会上的住宅项目呈现百花齐放的局面，一楼和四楼展馆的精品楼盘在本次表现格外突出，集聚了大量人气，汇集了诺丁山、蓝谷地、鹭岛国际社区、麓山国际社区、蓝山美树、中海国际社区、华润·翡翠城2期等一大批中高端楼盘。
成都住宅项目产品品质有明显提升，主要表现在以下几个方面：
房型设计日趋优化———代表性的如上海花园推出通透性极强的“蝶型房”，可以270度观景；鹭岛国际社区推出的水晶国际公寓，每户拥有5个观景阳台，270度观景面，配备豪华进口观光电梯，更有4户拥有独立私家游泳池的空中别墅。
社区规划日趋国际化———代表项目如麓山国际社区的麓镇组团，集北美乡村风格、坡地高尔夫景观于一体；中海国际社区通过八大国际人文居住标准体系全面打造。
合作单位实力化———项目的好坏和一个项目的合作单位有密切关联，从前期定位开始、到项目规划设计、建筑设计、景观设计、物管服务单位等等，都能体现出一个楼盘的整体质素。
而从目前成都市场所推出的几大新盘来看，对合作单位的选择也愈发呈现出多方强强联手的趋势，开发商大力加强与国外先进机构的合作，为项目注入更多内涵和产品理念，有效提升了项目的品质。看点8新兴板块出现
房地产开发区域得到进一步拓展，新兴热点板块不断形成。特别是北部新城区域，目前已有众多开发商将目光投向此地，其中，万科双水岸已经开始亮相，成为市场的关注焦点所在。尺度预计在明年的楼市中，北部新城的市场比重无论从供应量和需求量而言都将得到一个较大的提升，市场亦面临更为激烈的竞争格局。
此外，受大盘开发带动影响，部分板块重新启动、焕发活力。代表性的如高新西区板块，之前的楼盘开发多是以普通住宅和少量高端别墅为主，区域楼盘发展相对成熟，但周边配套迟迟未能改善，而随着中海国际社区这一超大规模综合性项目的启动，将使得该区域的居住环境和生活配套得到有效改善，高新西区再次成为房地产热点消费板块。本报记者吴宇航摄影 王效
|
