开发商与建筑公司的资金拉锯战

　　编者按

　　先从政府手中获得土地，继而抵押给银行，以贷款支付土地出让金。之后以建筑商垫资进行开发，直至达到预售标准，便以销售回款偿付贷款以及工程款。如果运作得体，环环相扣，开发商便能以此施展其“空手道”技法。

　　本报记者 翟宇 发自上海

　　黄先生，广东某建筑公司的经理助理。记者见到他时，他正计算着公司已垫资给开发商多少钱，尽管这个数字他早就烂熟于心。

　　据黄先生说，今年，他们公司在上海承接的某楼盘的工程款将很难结清：“现在开发商就算是有钱也不给你，楼卖得不好，预售款还不够他们自己发工资呢。”

　　黄先生的话或许有点意气用事，但因

房地产市场走冷而不能按时按量拿到工程款的建筑公司确实不少。在上海某知名房地产开发公司工作的刘先生就表示，开发商的付款原则一直都是“欠大不欠小”。也就是说，那些只为工程提供门、窗、地砖等“小额”配套产品的公司，其账款一般都不会被拖拉，“开发商巴不得赶快把他们支走”。但是建筑公司的工程款，开发商则以“能拖则拖”来应付。建筑公司主动垫资开发商“空手套白狼”

　　“全国的建筑公司太多了，竞争激烈，不愿意垫资，就意味着没有工程做。”黄先生表示，按照相关法律的规定，垫资是不被允许的。

　　据了解，目前全国已取得施工资质的建筑施工企业超过8万家，如果算上挂靠在这些企业下面的私营建筑公司，更是数不胜数。供大于求的市场现状使得很多建筑企业不得不接受开发商的“地下条款”。

　　据他透露，在实际操作中，不被法律允许的垫资，仍然可以通过一些“手段”来规避政府部门的追究——在建筑工程招投标结果出来后，中标的建筑公司在招投标中心的监督下，与开发商签订《建筑安装工程施工合同》(下称“总包合同”)。

　　“总包合同只是给‘外面’看的。”黄先生表示，这份合同签下来后，开发商还会与建筑公司私下里签很多的补充协议。“正式文本中的很多内容在补充协议中都会被改掉，而且付款方式是很重要的部分，开发商将在其中提出垫资要求。另外，补充协议最后都会注明，所有条款都以补充协议为准执行。”

　　最终建筑公司以何种方式垫资以及垫资的周期，要看建筑公司与开发商谈判的结果。一般大的开发公司，资金充裕，同时与建筑公司又有长期合作关系的，大多以按月付款的方式结算。

　　但刘先生表示，按月结算工程款也是有前提的。开发商一般会要求建筑公司垫资做完地基部分之后，才开始按月付款。地基部分大约占整个建安成本的10%左右，工程完成的周期一般为2个月左右。“这对于很多建筑公司而言，是垫得起的。”

　　实际上，一些规模较小、资金较少的开发商，则会要求建筑公司做完主体结构后才付款。那意味着，建筑公司需要垫付将近60%的建安成本，垫资周期将长达半年以上。而开发商在楼房已经结构封顶时，还不需要出一分钱，就可以卖楼了。“这样，回收的预售款又可以作为工程款支付给建筑公司。”

　　“运作得好的开发商，确实是可以做到‘空手套白狼’。”黄先生和刘先生对这一点意见非常一致。据刘先生透露，位于上海浦东新区云山路的某楼盘，其开发商就是在完成结构封顶后才支付建筑公司工程款。

　　此外，还有一种方式被开发商广泛采用，即以合同中确定的工程造价(预估)为准，开发商自行设定几个工程进度节点，并限定日期，建筑公司完成这几个节点后才能拿到开发商所设定的工程款比例。

　　黄先生表示，在他们所接的一个工程中，开发商就是以这种方式支付工程款：完成地基基础后，开发商支付工程款的5%；结构封顶后，开发商支付到35%；脚手架拆除后支付到50%；绿化配套完成支付到75%；最后结算时再付到95%(余下5%为国家规定的保修基金，2年后建筑公司才可拿到)。“各个节点所支付的比例以开发商及项目的不同而各有区别。”开发商“赖”建筑公司“赊”

　　刘先生透露，要求建筑公司垫资虽然在行业内普遍存在，但一些开发商确实是没钱开发，才会要求垫资。很多中小房产开发公司在支付土地费后，所剩资金已不多了。因此他们都会在自有资金只有10%~20%的时候就开始开发。

　　同时，由于银行贷款利息较高，而且到位会相对滞后，因此开发商更愿意“用”建筑公司的钱而不是银行的。“很多时候，开发商都会尽量把银行贷款的时间往后推。”不过刘先生强调，这类开发商以私营企业为主。

　　黄先生则对一些大开发商以各种理由拖欠工程款耿耿于怀：很多大开发商实际上是有钱的，但是他们同时开工的项目也很多。他们以A项目的名义取得的银行贷款，会转移到正等待资金动工的B项目上。等B项目运作“顺畅”，并开始预售后，开发商再把资金撤回A项目，支付A项目建筑公司的工程款。此时B项目已开始预售，回收的资金同样可以支付工程款。

　　这其实只是黄先生为了叙述清楚列举的一个简单例子。据刘先生透露，开发商在实际操作中，几个项目之间的资金互转是非常普遍的。而且这些资金的互转周期一般也只有半年时间，“但是半年时间，对于开发商而言，可以做足够多的事情了。”

　　黄先生也不得不承认，绝大多数的建筑公司对开发商均抱以宽容的态度，而且建筑公司的资金和设备也不希望闲置，因此，即使是亏本，仍然希望手里的资金和设备运转起来，“设备放着会折旧，资金闲置也是浪费。”

　　但即便是在工程最后结算时，拖欠工程款依然存在。黄先生表示，如果开发商在工程结算出来后拖欠工程款，按照国家规定是要支付利息的。而代表开发商的刘先生又轻松地“举例说明”：如果开发商有一个项目马上要结构封顶，正好缺钱，开发商肯定会将应付的工程款“拖”下，转移到该项目上，使其完成结构封顶并预售。

　　“由此给开发商带来的好处远远比支付一点利息要大得多。因此，即便是支付利息，这种拖延对开发商而言，仍然是合算的。”黄先生对此也颇为无奈：“实际上，我们也不敢向开发商要求利息，除非是与开发商闹得很僵。绝大多数建筑公司都希望能通过一个项目得到这个开发商更多的后续工程。”

　　据了解，一些信誉较好的建筑公司可以向建材供应商赊账，以暂时缓解公司的资金压力。黄先生表示，一般建筑公司都能得到1~2个月的赊账期，信誉好的大公司，甚至可以赊账半年。“所以，如果开发商拖欠工程款太厉害的话，我们就会以停工‘要挟’。所谓的停工就是大活不干，小活慢慢干。”说到这里，黄先生脸上终于有了一丝笑意。