万菱激活京光广场有望明年入市

　　本报记者 吴晓波 发自广州

　　继去年以7亿多元的价格，分别收购了广州及深圳两大知名烂尾楼并重新盘活入市之后，地产企业内的新秀万菱实业(广东)有限公司(下称“万菱”)已一炮打响。而今年9月份万菱更是宣布重新启动广州金融商贸区的大型综合项目京光广场，向更高难度的大型综合烂尾楼盘活业务挑战。

    京光广场前世今生

　　京光广场位于广州的金融中心地段，称得上是位于黄金位置。其左右两边分别是广州最大的MALL正佳广场及石牌电脑城，前方是正准备动工兴建的太古汇广场，后方不远处是未来的CBD珠江新城。根据资料显示，该项目规划的总建筑面积超过22万平方米，包括写字楼、商务酒店、公寓、商业裙楼等。目前裙楼商场及写字楼、住宅的部分框架建设已完工，已落成部分的建筑面积超过12万平方米。

　　而这一项目的来头也不小，据知情人透露，该项目属于广州第一批在土地拍卖会上成交的地块，其动工日期与如今“广东最大的收银机”天河城属于同一个时间段；它也是广州地产当时引进的第一个外资项目，项目的建筑设计还曾获国际大奖。开发单位原名为京光(广州)房地产实业有限公司，1997年5月变更为新国际(广州)房地产实业有限公司，该公司属香港京光实业有限公司下属子公司。

　　这一项目的烂尾原因与其他著名烂尾楼如中诚广场、名晋大厦资金链断裂，开发商逃走不同，它是由于投资方之间的财务纠纷而引致停工，而且从未对外出售，因此产权相当清晰，不像其他烂尾楼那样存在众多债权债务纠纷。由于产权清晰，地理位置良好，规模较大，一直是各地产公司垂涎的一块“肥肉”。但是由于该项目停工后一直处于香港地区法院及内地的法院诉讼程序当中，众多开发商无从下手。

　　去年7月，受广东省高级人民法院委托，广东省拍卖业事务有限公司、深圳市中资源拍卖有限公司联合对京光广场发出了拍卖预告，并于去年12月21日在深圳举行了拍卖会。据当时目睹拍卖会情况的有关人士表示，当时该拍卖会也吸引其他几家地产公司，但是可能出于他们自身的考虑，在拍卖会上都没有举牌。而港资背景的万菱则以7.5亿元左右的价格买下该标的，此后一直在进行该项目的产权清理及转移工作。今年7月，内地法院正式裁定了京光广场的权属归于万菱实业。

    盘活在即明年有望入市

　　在万菱的会议室里，一幅京光广场的效果图挂在显眼的位置，同时在会议室的小黑板上也写满了交接工作的大致流程安排。“我们对京光广场这个项目其实关注已久，这是一个比亿安广场影响更大，规模也更大的项目。”万菱总经理助理王立刚表示。

　　万菱是在去年年底才在拍卖会上买下京光广场这一标的，但是其实早在4年前它已经开始关注这一项目。当发现该项目在深圳进行拍卖后，便立即出手。而在拍卖会后这大半年来公司一直在办理产权的清理及过户手续，如今在国土房管局进行的产权过户手续已到最后阶段。

　　“这个项目停工已久，虽然当时的设计很超前，但是它的具体规划布局可能已经不大适合目前的市场现状，而它的不少用地及规划施工证件、文件也不全或者已过期，这些都需要慢慢地补办；而具体的建筑设计，例如公寓

户型的大小，

写字楼的硬件设计等，具体的施工方案应根据需要进行调整。此外，烂尾楼进入市场，准确的市场定位也很重要，因此，我们还花了很多精力在市场调研方面。这是我们买下京光广场后大半年按兵不动的原因。”王立刚如是说。

　　他还表示，目前过户手续已基本办妥，他们开始办理包括工程规划许可证更名立案、设计委托、施工许可证申请等多方面的手续，整体的工程初步估计再投入2亿元左右就可以土建封顶。而高层建筑只要达到预售条件后，就可以进行资金回笼了。只要今年年底能复工的话，明年就可以推向市场，而后年则可以交付使用。

　　“虽然目前天河已经有很多商业项目落成。但是京光广场毕竟有它自己的优势。它的商铺临街面有300米，商场部分的比重在整体项目中却不算大，只有5万多平方米，更适宜做小型的专业卖场，不必与周边众多巨无霸式的‘MALL’正面竞争。而它所规划的写字楼，是广州少见的在顶层带停机坪的高端写字楼，高度超过200米。另外它还有这一带少见的高级公寓产品。它的综合业态优势比单一的商业形态更有优势。而且在成行成市的商业氛围下，有特色的项目更容易出成绩。”王立刚表示，不会对京光广场于2007年重出江湖后将在PK台上遭遇众多写字楼及大MALL的挑战表示担心。

　　但他表示，现在万菱一定要做好市场调研工作，才会进行京光广场的建筑复工。“你要知道产品是卖给什么人，就要做好市场定位，然后根据定位去具体施工设计。不能急于求成，想当然地匆忙上马。”而他不排除会引入海外基金，进行写字楼、商场或公寓的整体出让。或将持有大部分物业自有经营。

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　　万菱盘活烂尾楼记

　　万菱是2002年才在深圳市工商局登记注册，但是它是由香港达洋控股有限公司全资控股。而达洋控股则是香港王新兴集团的全资子公司。

　　2003年，万菱实业斥资5.48亿元收购广州老城区的亿安广场，经过半年多的改造后更名为万菱广场重新入市。2004年初，它又拿出1亿多港元的资金收购并改造了深圳蛇口海湾广场，更名为海尚国际推出市场。2004年底，又介入了深圳的旧城改造，通过深圳市粤剧团出地，万菱实业投资2亿多元的合作建房形式，把深圳粤剧院属下的原凤凰剧场改建成现代化住宅小区，建成后双方按照建筑面积7.5：2.5的比例分成。