万通地产声称进军美国抛出中国商务中心项目

　　万通提倡的美国模式是一种以资本运作为主，以国际融资私募基金打包上市为目标的运作模式，有别于内地开发商效仿的以土地运营为核心的香港模式。因此，万通迫不及待地进军美国曼哈顿写字楼市场，是对美国模式的一种投石问路

　　本报记者 毛瀚民 发自深圳

　　就在全球地产投资机构蜂拥中国楼市“淘金”的时候，北京万通地产却独辟蹊径，进军美国曼哈顿，并与相关机构合作，联合开发经营在美国曼哈顿的“中国商务中心”项目。这使得万通成为迈出国门进行房地产开发的第一个“吃螃蟹的”地产公司。

　　万通地产此举颇让同行“看不懂”，是因为

宏观调控而去国外淘金？还是如某媒体所说是万通为展示实力而进行的一项形象工程？“曼哈计划”

　　《第一财经日报》日前了解到，被万通内部称为“曼哈计划”的这一海外项目开发，与万通地产公司计划境外红筹上市而进行的一项私募活动有关，亦是万通地产国际融资曲线上市所走的一步棋，并非是同行所说的“纯粹的形象工程”。

　　此前，北京万通地产股份有限公司对外证实，万通打算在美国设立“中国商务中心”，目的是为那些准备在美国设立海外分公司的内地企业提供办公空间以及商务会议设施。

　　“我们正在委托美国仲量联行在纽约进行前期的选址以及相关的研究工作，具体计划目前还不方便说。”9月25日，北京万通地产相关新闻发言人如此表示。

　　《第一财经日报》通过香港仲量联行公司一位知情人士了解到，万通公司是打算在美国纽约的曼哈顿市区寻找大约10万平方米的一座办公商用中心，可能是用来转租或者为那些在美国东部地区开设办事处和分公司的中国跨国公司用来办公服务。

　　据美国媒体报道，到目前为止，纽约市共有68家中国公司开设了办公室，其中包括13家年收入超过5亿美元的公司。而万通本打算在曼哈顿中城和市中心寻找新的办公中心地点，但这里租金高昂。纽约市一位官员认为，万通最终会偏爱曼哈顿下城，因为不少中国公司曾选址在原来的世界贸易中心一带，而且投资下城可获得各种优惠政策。不过，万通的计划正处于政府审批的过程中。万通的“美国模式”

　　对于万通赴美设商务中心，业内有多种猜测，有人认为，万通这次将业务延伸到美国，有可能使其在香港联交所上市步伐加快，向海外投资者展示一下实力。或者万通的目的并非盈利，而是另有他图，打造一下形象。

　　对此，万通地产董事会秘书施亚娟表示：“万通在美国经营‘中国商务中心’项目，是万通‘商用物业’业务的重要组成部分，符合万通地产既定的公司战略。”记者了解到，“住宅建设”、“土地经营”、“商用物业”和“定制服务”是万通的四大业务群，也是万通集团董事长冯仑提倡的“美国模式”。

　　一位接近万通的人士表示：“万通进军美国，是万通国际化发展蓝图中的重要一步。目前国内的地产商真正做到国际化项目开发的还没有一家，万通试图做第一个吃螃蟹的品牌开发商。”

　　而万通提倡的美国模式是一种以资本运作为主，以国际融资私募基金打包上市为目标的运作模式，有别于内地开发商效仿的以土地运营为核心的香港模式。因此，万通迫不及待地进军美国曼哈顿写字楼市场，是对美国模式的一种投石问路，更何况，还可以为境外上市、寻求私募、曲线融资打下基础。

　　上述人士指出，万通地产目前国际私募正在进行之中，而最终目标则是在香港联交所上市。国际私募红筹上市

　　万通地产寄希望于国际私募基金的意图事实上早已不是秘密，在业界有思想家之称的万通地产董事局主席冯仑在一次接受《第一财经日报》采访时披露了其战略计划：“万通将会在2005年完成一次国际私募，并争取在境外红筹上市。如果万通要达到资本市场的要求，土地和项目的储备要在400万平方米以上，税后净利润要在5亿港元以上，上市当年市值40亿港元以上。万通将跻身于内地房地产业的前五名。而万通正在实现从全能地产开发商向专业地产投资商的转变。”

　　一直以来，银行贷款是内地非上市公司的主要资金渠道。尽管万通旗下已经有了一家上市公司——万通先锋股份(600246.SH)，该公司的主营业务现在主要定位于开发低密度高端住宅，但按照规定，子公司为上市公司，母公司是不可以使用其在股市上融得的资金的。所以万通也和大部分公司一样，在整个开发周期里都面临着巨大的还款压力。

　　为了拓宽融资渠道，万通开始积极寻求私募。“万通进军美国市场，是接近私募投资机构并获取私募基金的一个很好的方式，毕竟私募基金在内地并没有取得合法地位，操作上就有很多困难，而直接在国外市场，则不存在这个问题。”中信证券分析师许林表示。“当然，内地私募市场的实力是不可以和国外相提并论的。”

　　因此，万通将目光瞄准了国际市场，希望在公司和项目两个层面上进行私募。

　　实际上，在2004年，万通地产出让27.8%的股权，引入战略投资者天津泰达集团。这令万通地产在账面上增加了3.08亿元的现金，也让万通在天津的开发面积达到250万平方米。万通增资扩股给泰达，其实是万通私募的第一大单。

　　《第一财经日报》还了解到，2005年万通计划进行国际私募的融资规模在四五千万美元左右，这将使万通总股本达到15亿元。考虑到红筹股股份再融资能力强，并且全部股份可以上市流通，万通决定以红筹股形式在香港联交所上市。目前，万通已经取得了在境外注册公司的资格，完成了红筹上市的第一步。

　　之后，万通计划与北京、上海的几个财团合作，进而实现在海外整体上市。这是一条通过私募让股权结构合理化，再整体上市的近乎完美的道路。

　　而进行中的美国“曼哈计划”，只是万通地产这局棋中的一只“卒子”。