园区运营商生存转型

　　本报记者郝倩发自上海

　　上海张江(集团)有限公司(下称“张江集团”)正在悄悄地为旗下的子公司浦东软件园有限责任公司(下称“浦东软件园”)提起申请，如果申请成功，浦东软件园也将拥有转让土地的权限。

　　但是，看起来“土地转让权限”已难以在开发商，或者是土地运营商中泛起波澜。“土地批租”在诸多土地商的主营业务中所占的比例正在逐年递减，张江集团对于存量土地的“放权”只能让其旗下的子公司和控股公司更要掂量如何才能让每一块土地的利润更为长久化。eBay的引子

　　“现在就是在走政府相关部门的流程，接下来就看手续办理的进展情况了。”对于目前软件园所处的经营范畴可能发生的变更，《第一财经日报》通过张江集团高层获知：浦东软件园极有可能在下一步拥有土地转让的权力。

　　这都是以“eBay”为缘起。之前有消息称：eBay在上海投资约2亿美元，要将一块3万平方米的土地建成在全球仅次于美国圣何塞总部的第二园区：包含办公楼、花园、餐厅以及运动场，可以容纳3000~5000人。

　　在此之前，eBay曾经在南京西路以及人民广场租用物业办公，后来搬家到张江科技大厦，租用5层物业，这一次则是买房置地，和张江集团结下的渊源让其将安家立命之地选在软件园区内也无可厚非。

　　“的确在和eBay做相关的业务来往，有这个合作意向。”当记者向浦东软件园核实其和eBay所做的土地方面的相关交易时，该公司相关人士对记者谨慎表述。事实上，虽然双方的合作依然在进行之中，浦东软件园从未对外发表过任何看法，而记者通过张江集团了解到，这块土地的受让，事实上是在张江集团和浦东软件园的共同合作后完成的，自这块地的合作意向在2个月之前确认之后，张江集团就提起了相关申请，扩大浦东软件园的相关权限。

　　“张江集团本身是一级土地

开发商，国家可以出让土地给集团，而集团也有接受国家出让的权限以及土地的转让权限。如果集团以下的公司在园区内拥有土地转让的权限，就可以进行生地变熟地，然后拥有将熟地出让给相关企业的权限。”知情人士对记者解释说。他同时强调：如果转让的土地是国家非常扶植的项目，那么又可以为土地的转让增加便利。

　　对于“放权”的波澜不惊，背后是经营方式的逐步转型。土地批租到厂房租售

　　即使申请成功，浦东软件园也并非第一家“二级土地开发商”。记者了解到：以张江集团为大股东的张江高科(600895)也拥有土地转让的“令牌”，2004年，张江高科的土地转让收入就达到2.96亿元，占主营收入比重达53%。

　　但是根据上海高科技园区开发股份有限公司副总经理顾学励的说法：自从2002年开始，张江高科原则上已经不再转让土地，而要从“粗加工”达到“精加工”的转变。所以，“虽然在土地运营中有这样的权限，却是不大行使。”

　　最近令顾学励十分欣慰的是：张江高科技园区内新的项目又开工了，在自有物业出租率都可以达到95%以上的良好态势之下，目前可以提起张江高科兴趣的并非转让土地这种“一锤子买卖”所获收入，而是如何在取得土地的情况下，将自有物业在已有的40万平方米基础上得到进一步提升。

　　“现在国家明确将土地出让权收归地市一级政府，但是很多一级开发商手中本身就拥有土地，所以依然有继续出让土地的可能，在1到2年内，这些土地都不会消化完毕。”业内人士表示。

　　土地的稀缺，使得张江高科在最近一两年的时间里既没有取得、也没有转让新的土地。但是由于未雨绸缪，张江高科悄无声息的转型已经奏效。记者通过张江高科今年的半年报了解到：张江高科“主营业务利润较上年同期增长85.49%，主要原因为公司本期

房地产租售业务实现利润较上年同期有所增加”。利润增长的原因主要在于公司2004年末竣工并投入使用的张江大厦、SOHO三期等一系列物业租售情况良好。

　　而上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司则在前一段时间到张江高科“取经”之后，也决意要“学习”这种操作方式，其已经在利用公司自有的土地资源参与投资建设项目，这些项目中包括住宅以及商用

写字楼项目。公司的半年报解释得更为清楚：主营业务将由土地批租为主逐步转向土地批租和项目经营相并重。