开发趋于多元平衡风险 京城地产商转投商业地产

　　中国指数研究院高级分析经理张化学认为，商业地产的资源稀缺性和较高回报率是目前商业地产市场活跃的关键，是导致更多开发商转投商业地产的直接原因

　　本报记者 林明 发自北京

　　在房地产市场遭遇调控、住宅市场风险加大之际，有迹象表明，北京更多的房产商为 了规避风险、平衡发展，纷纷开始加大对商业地产的开发力度。在日前落幕的“2005中国商业地产节暨中国商业地产投资交易会”上，来自北京、天津、大连等环渤海城市的多家重量级开发企业，表达了未来进军商业地产的决心。华北商业地产渐火

　　今年以来，商业地产开发热潮已成不可阻挡之势。日前在由搜房网、大中华商铺网以及中国商铺指数系统主办的“2005中国商业地产节暨中国商业地产投资交易会”上传达出强烈的信号，有越来越多的房地产

开发商开始涉足商业地产，投资商用物业比例在迅速上升。开发模式也不再局限于住宅与部分商业混杂的建设，转而尝试一些纯商业项目的开发。

　　值得注意的是，随着环渤海经济圈的逐渐形成，天津、大连等城市的商业地产项目日益崭露头角，包括大连胜利购物广场等区域代表性项目纷纷走出区域，在北京等地开始寻觅机会。

　　中国指数研究院高级分析经理张化学认为，商业地产的资源稀缺性和较高回报率是目前商业地产市场活跃的关键，是导致更多开发商转投商业地产的直接原因。在日前于北京召开的“第十二届亚太零售商大会暨2005中国

零售业博览会”上，商业地产开发热情充分显示了地产开发的新趋势。数十家国际地产投资机构和全国知名的商业地产营销机构到会，反映出市场供需的强烈信号。

　　“但近几年，中国商业地产一直保持着较快的增长，但也暴露出了不少问题。”张化学同时对较快发展的商业地产表示出了一定担忧。

　　从投资城市来看，北京、上海、广州、天津依然是商铺投资的热点城市，其在建面积就达到了2077万平方米。从投资区域来看，大量的投资集中在了华东地区、长三角和珠三角地区。另外，投资的项目过于偏好大型购物中心和商业街，而社区商铺以及城乡接合部建设存在着不足，数量少，布局分散，而且设施落后，现代化水平差，存在着相对过剩。

　　目前,全国商业房地产积压面积占到整个房地产面积积压量的25%以上。2005年1~3月，商业房地产空置面积2616万平方米，同比增长20.3%。缺乏规划，盲目建设是导致商业用房空置率持续走高的最主要原因。

　　张化学表示，商业经营业态将决定项目成功的关键，这是与住宅项目最大的不同，其中风险大，同时蕴藏着商机。从国际商业连锁业的航空母舰沃尔玛、家乐福，到专业品牌连锁的星巴克、必胜客等等，已成为国际商业连锁经营的典范。其消费理念已逐渐被国内城市主流消费群体认同并接受。房产巨头转向商业地产

　　国内地产巨头复地集团日前以5.11亿元收购天津最大烂尾楼项目，显示出商业地产市场最新趋向。总裁范伟日前对外表示，复地将加大长期持有物业和商业物业的比例。

　　范伟称，目前对于商业地产而言，还是存在一些发展的利好因素。比如香港撤销了香港房地产信托投资基金投资境外房地产的限制，让房地产基金可以投资于全球各地的房地产。同时，内地银行也愿意为开发商长期持有的物业提供5~10年的贷款。尽管如此，范伟还是一如既往地谨慎：“目前复地还是以住宅为主力产品，并且以销售型物业为主。”

　　与此同时，北京多家房地产开发商也表示，今后将加速对商业地产的拓展开发。

望京国际商业中心销售策划总监张锋认为，商业地产开发风潮已经形成。

　　而据了解，复地收购的天津北洋大厦坐落于天津市和平区南京路与贵阳路交会口，是天津市中心城区的商业中心。该建筑物总建筑面积151903平方米，建筑高度176.8米，东塔楼45层，西塔楼52层。当时因资金不足等原因，该大厦于1998年停工，该项目也是天津市规模最大、搁置时间最久的烂尾楼项目。据相关人士透露，截至目前，包括北洋大厦在内的天津市66个停缓建项目已经被“激活”了60个，占全部项目的90%。

　　复地集团总裁范伟认为，天津是中国环渤海经济圈的中心，未来房地产市场发展潜力巨大，复地集团此次竞拍成功，不仅成功进入了天津房地产市场，也为集团带来了新的业务增长。