高端商业地产杭州水土不服

　　本报记者宗新建发自杭州

　　有杭州“商业航母”之称、总建筑面积达13.8万平方米的太平洋商业中心，在经过一系列大喜大悲后，逐渐褪去身上光环，陷于尴尬境地。与之对应的是，其所处杭州最大商圈之一的吴山商圈，因类似物业越来越多而度日艰难。

　　这一结果，印证了呼声已久的两个判断：其一，商业地产“散卖商铺”销售模式已步入穷途；其二，ShoppingMall在中国的确尚处市场培育阶段。

　　太平洋商业中心项目的宣传资料显示，该中心由浙江浙联房产集团和杭州上城区文体局联合开发，始于2000年，交付时间为2004年12月31日。开发商当初的规划是，“用13.8万平方米的商业空间，包容大型百货主力店、主题商业街、品牌店等几乎所有业态种类，跨行业经营，将购物、餐饮、休闲、娱乐等融合一体”，打造杭州最大ShoppingMall。

　　但5年过后，该项目依然只具雏形。28日，记者来到该项目工地时发现，尽管主体建筑已基本完成，但远没有达到交付要求，现场处于“半停工”状态。工地上一位保安称，由两三百人变为十余人的施工状态，已经持续一个多月。在解释个中原因时，浙联房产在现场监督施工质量的一位负责人称：“因为施工款不到位。”

　　这样的说法得到了

开发商的基本确认。浙联房产集团副总裁曹亮在接受《第一财经日报》采访时表示，“施工款不到位”仅是建筑商的事，目前开发商对该工程的确切说法是“放缓进度”。由于还没有找到合适的投资商，在该项目的商业业态没有确定之前，“开发商也无法左右工程进度”，何时“加快进度”，自然还很难说。

　　对于“开发商因资金困难而停工”的猜测，曹亮坦承，由于没有商业物业经营经验，加上抛弃了散卖商铺(即切割单元随意出售)的传统开发模式，开发商也就不能实现资金快速回笼，浙联房产确实没有足够“底气”自己完成开发并自主经营。

　　此前，浙江环球控股集团曾协议表示，愿以“一次性投入10亿元”接盘，跟浙联房产集团联合开发，但历经5个月，似乎又没了下文。曹亮解释称，由于遭遇宏观调控，同时开发的项目比较多，环球集团目前遭遇资金掣肘，投资目前还不能完全到位，“7月份以来就停止了资金投入。”

　　记者了解到，该项目也一度吸引了杭州的不少大型零售企业，甚至还有来自香港的“百佳”超市、“铜锣湾”百货等，但最终还是没有实质性的合作。

　　事实上，让太平洋商业中心项目踌躇不前、投资商“叫好不叫座”的一个深层次原因，是该项目所在的吴山商圈的不尴不尬。在这个号称“古往今来繁华地”的商圈里，尽管有涌金广场、耀江广厦、清波商厦和吴山通宝城等杭州高档

商业地产项目，但至今依然有几万平方米的商铺闲置。其中涌金广场是只竣工不开业，即使有些商铺出租出去了，商家几个月后还是免不了关门歇业的结局。

　　“该商圈的病根在开发时就已经种下，当初商圈定位于商品型商业，土地价格极高，同时没规定销售模式，导致大部分开发商为攫取巨额利润，把商铺产权分割出售，其单价远高于整体出售的平均价格。”曹亮直陈个中弊端。

　　他透露，该商圈竣工商业地产中大部分采取散卖商铺的销售模式，直接导致业主太多、太分散，发展商很难协调，难以集中定位经营。“如果没有统一规划的业态，开发商本身没有商场经营经验，商场经营则很难成功。这样一来，别说盈利，连向小业主承诺的租金能否保证都很难说，人气自然也上不来。”

　　对于吴山商圈的现状，众联恒(中国)商业地产营销顾问机构总经理丁强表示悲观，他甚至偏执地认为：“吴山商圈只有推平了重建，才可能有生机。”丁强认为，在讨论吴山商圈的出路时，必须首先研究商业地产发展的规律。像东京、伦敦属于时尚发源地，香港、上海属于时尚集散地，而杭州只能算终端消费市场。因此，在杭州做商业地产更多的要走中低端。

　　曹亮依然相信，只要找到了投资商，靠太平洋商业中心的ShoppingMall模式，一定能够擎起整个吴山商圈。“当然，我们得遵循两个底线，一是不能分割出售，二是投资商必须要有资金实力且经验丰富。”曹亮说。

　　但采访中记者感受到了外界浓重的疑虑——仅靠太平洋商业中心的支撑，吴山商圈能结束这种尴尬吗？