成都楼市苦战2006?

　　1200万平方米集中放量 宏观调控依然吃紧

　　27日，2005成都秋季房交会闭幕。本届房交会活动多多，可谓精彩纷呈，尤其是各大楼盘即将上市的规模惊人。业内人士预测，明年成都住宅的销售面积将超过1200万平方米！面对庞大的上市量，成都楼市将呈现出怎样的态势！

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　　开发商面临巨大销售压力？

　　在房交会现场，记者粗略统计了20个楼盘将在一年内上市的面积，总量大得有点令人吃惊：374万平方米！这些楼盘一年内的上市面积（单位：平方米）为：蓝谷地18万，卓锦城20万，丽景华庭15万，鹭岛国际社区17万，蓝山美树10万，天府江南15万，新少城12万，上东阳光16万，蓝水湾27万，一代天骄15万，罗兰小镇15万，新光华广场21万，西城映画·翡翠海湾16万，芙华·新大陆12万，翰林南城15万，泰和佳园11万，七彩花都26万，中海兴业两个项目30万，万科两个项目25万，花间集20万，华润翡翠城18万，这里所罗列的数字是现场售楼人员提供的，可能略有误差，总量大体在300万平方米上下。

　　根据房交会组委会提供的数据，本次参展项目201个，参展项目总面积达525万平方米，其中住宅452万平方米，这些主要是在售和待售的房屋面积，不完全包括待开发面积。除此之外，还有许多楼盘没有参加房交会，包括一些知名大盘，如优品道、橄榄郡、左岸花都、融城理想、博雅新城，以及和记黄埔、浙江多元、天祥集团等公司的项目，他们明年的开发面积都不小，和记黄埔的“城南地王”占地面积超过1000亩，多元的土地超过500亩，这些项目动辄二、三十万平方米，多的甚至上百万平方米，单个项目一年内上市的面积就超过10万平方米。

　　业内人士分析认为，目前在售面积，加上待售面积和待开发面积，明年成都住宅的拟销售面积将超过1200万平方米。按成都500万的城市人口算，这么高的开发量一举上市，将给开发商带来巨大的销售压力，市场竞争将大大加强。而本次房交会则是楼市争夺战打响前的预演，不少开发商试图通过房交会来探测行情。

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　　明年房价冲高4000元/平方米?

　　房交会前夕，有关机构公布了一组数据：今年1～7月，成都商品房交易均价为4060元/平方米，与去年同期相比上涨11.08%。其中，商品住宅均价为3677元/平方米，比去年同期上涨16.95%。另据四川中原的调查统计显示，从8月份开始，成都房价出现回升，到9月20日止，成都楼市整体均价已回升至3750元/平方米。

　　在新政冲击之下，虽然总体涨幅已经得到有效抑制，但成都房价仍有小幅上涨，开发商们无疑感到庆幸，现在成都市的二环路内，几乎找不到价格在3500元/平方米以下的楼盘。城南、城西三环路附近，不少楼盘价格已经达到了3500元/平方米以上，城东的部分楼盘，如蓝谷地、卓锦城、万科·魅力之城的均价已经突破3500元/平方米。

　　对于房价上涨，开发商们有很多理由，如地价大幅上涨、建筑设计规范标准提高、建筑成本增加、楼盘品质提升等，这些成本都是推动房价上涨的原因。如新都的橄榄郡，将容积率做到了1.26，园林覆盖率达到了72.9％以上。又如成都后花园，不仅在建筑设计等方面有诸多创新，还采用环保节能技术和设施；为了达到建筑节能的指标，蓝谷地的玻璃多采用中空玻璃，这也会增加开发成本。

　　开发量持续增加，房价持续上涨，并不意味着购房需求和购房能力在持续增长。记者发现，尽管房价在上涨，但房屋租金在这四、五年内几乎就没有涨，并有大量房屋处于空置状态，在距离市区较远的新开发小区，空置比率超过30%。另外，目前买得起商品房的人几乎都已经购买了房子，真正第一次买房的人往往选择二手房或者经济适用房。面对这样的状况和走势，一些专家学者包括部分开发商表示担心：如果在明年内，成都市房屋上市销售面积超过1200万平方米，而均价又超过4000元/平方米，这并非是一个好兆头。

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　　宏观调控依然未放松？

　　面对诸多不确定因素和疑惑，人们忍不住要问：成都楼市下一步走势如何？

　　房交会开幕当天，新城市广场、伊甸阳光、颐和雅居等楼盘竞相送礼打折，新华社记者以其独到的视觉，发出成都楼市“隐性”降价的报道。或许，一两个月之后，我们会看到大量这样的变相折扣出现，这也是摊牌时刻真正降临的标志。

　　9月19日,中国证券报推出《住宅是中国的“硬通货”?楼市泡沫早晚要破灭》的报道，文章指出“2006年全国商品住宅市场将会出现供给和需求大体平衡(供给略大于需求)的局面，住房必将回归其居住功能，弱化其投资功能。虽然中长期房价走势还难以预期，未来泡沫的演变亦需研究，但随着宏观调控的步步加深，总需求的回落，超低利率支持的房市虚假繁荣已经走到尽头”。“楼市暂时看不出什么风险，但这不等于没有风险”。此外，9月26日新华社报道,建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾日前透露，今后对房地产业的宏观调控不能松动，今后的重点是落实地方政府的责任。

　　近日，银监会又下发了信托管理文件，即“212号文件”。该文件对房地产信托发行门槛进行了严格限制，必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过35%及资质在二级以上这三项条件的开发商才能通过房地产信托融资。这意味着该文件出台后,房地产信托融资门槛将大大提高。对于房地产这样一个政策主导型市场,银监会《通知》传递的政策信号是，针对房地产市场的宏观调控还远远没有放松的迹象。

　　值得注意的是，今年的调控政策，不是某个部门的单一行动，而是年初在全国两会高度关注下，中央多个部门联合采取的对策，但实施过程中，有的地方在打折。如果一年来,新政实施得不理想，房价依然过高，满足不了普通百姓的购房居家需求，就无助于建立

和谐社会。那么到明年三月，房价肯定将成为全国两会再度关注的焦点，甚至不排除对调控不力的地方问责。因此，从这一角度看，到明年三四月，尽管春天已经来临，很可能是房地产业真正的“多事之秋”。

　　记者姜必刚本版摄影刘陈平