中国房地产业两大失配现象透析

　　中国内地房地产业的组织结构和经营模式间存在明显失配现象。一方面内地基本上仿造了中国香港地区经营模式；另一方面又在资质管理上把门槛放得太低

　　金学伟

　　中国房地产业存在两大失配现象：一个是产业组织结构与产业性质的失配；另一个是 产业经营模式和组织结构的失配。

    规模不是唯一因素

　　房地产是一种资金密集型产业，具有开发周期长、资金投入大的特点，与此相匹配的产业组织结构也应体现出资金密集的特点。而在中国房地产业中一点也看不出这种特征。比如以总资产和平均负债率来计算，截至2004年底，中国房地产开发商平均实收资本金每家不超过3000万元；在全年实际投入的开发资金中，由开发商自筹的资金平均每家1200万元。按照2004年全国平均土地价格、每平方米建安成本，这些资金只能建7000平方米的商品房。

　　不同的产业需要有不同的产业组织结构来匹配。对

房地产开发资质管理的资金要求过松，进入门槛过低，使内地房地产业呈现出高度的零散化状态，影响了房地产业的相对集中和集约化经营。比如在香港地区，排名前10位的房产开发商所占的市场份额达到80%。而内地房地产最发达城市之一的上海，排名前10位开发商所占的市场份额也只有10%，其余90%的市场份额则由近2000家的大小开发商们共享。

　　但从另一个角度来看，过紧的管制也会造成开发商对房产利润的垄断，不利于产业的快速发展和供给的快速形成。这几年，如果没有大量新的开发商的涌入，这波

房价上涨的势头也不会这么快的结束。而且房地产虽然是一种资金密集型产业，但也有它自己的特殊性，尤其是它不像其他资金密集型产业一样，需要依靠集中的大规模生产。因此，即使在房地产业高度发达的美国，也存在许许多多的小型开发商。更绝对一点，在美国，甚至连个人都可成为房地产开发商。因此，产业组织结构和产业性质的失配也许还不是最重要的问题，更重要的是产业经营模式和组织结构的失配。

　　不同的经营模式对企业资金规模的要求是不同的。如果一个开发商从投资到开发都由自己一手包办，唱“全武行”，那么，对它的资金门槛就要大幅提高，因为在这种经营模式下，有多大的资金实力才能做多大的项目，如果开发商的自有资金实力太小，他就会想方设法地走旁门左道。香港地区房地产业基本上实行的就是这样的经营模式，它的产业的高度集中和这一经营模式的要求是相匹配的。

　　而在美国，房产开发商们并不需要唱“全武行”，它在整个房地产开发投资经营链条中所扮演的角色，往往只是一个管理者、参与者、经营者，或职业经理人。至于开发资金的来源可以是包括房地产投资基金在内的各种产业投资基金、其他企业、房屋需求者，甚至是个人。有的项目，开发商也会投入一部分资金，比如占项目所需资金的10%左右，作为参股投资，项目完成后按利润大小和股权比例分红。有些项目，开发商只担任前期研究、选地、选择项目类型，或是项目开发管理、经营等，开发商赚取的只是研究开发管理费用。

　　由于开发商和出资人角色的分离，因此，在这种经营模式下，开发商本身的资金实力大小可在其次，要求更高的是它的专业知识、技能、人才、眼光，以及融、集资能力和协调能力。

    经营模式是问题的根本

　　中国内地房地产业的组织结构和它的经营模式间存在明显的失配现象。一方面的，内地基本上仿造了中国香港地区经营模式；另一方面，又在资质管理上把门槛放得太低。这使中国房地产业的组织结构既无法和房地产本身的行业特点相匹配，又无法和它的经营模式相匹配。

　　这种失配给中国房地产业带来的副作用很大。首先，它对广大买房人造成了极大的不公。由于开发商包揽了房产开发链条的全部，从它的投入到它的收益，而开发商本身的资金实力却十分有限，于是便造成了这种怪现象：通过定金和房屋预售，收取买房人的资金，并以这种资金作为自己的开发投入，然后再将造好的房子高价卖给买房人，等于是用买房人的钱来赚买房人的钱。在2004年内，以这种方式收取的房地产开发资金高达6000多亿元，占了当年到位资金的近43%。

　　而在美国经营模式下，这6000多亿资金完全可以某种方式，转变为需求者对房产开发的投资，是开发商收取的房屋需求者的委托资金。如果说房地产开发周期为2年，房产开发利润占房价的1/3,那么它对于买房人来说，等于是放弃了2年的银行存款利息，而获得了房价便宜30%的好处——需向开发商缴纳相应的管理费。而在目前的经营模式下，所有这6000亿元资金产生的利润，全都归到了开发商名下。任何一种不合理现象，如果成为全行业的普遍现象，那么其问题一定不是出在道德、甚至也不是一般的管理问题上，而是出在该行业的组织模式上。

　　这种失配还极大地放大了房地产业的风险。由于进入门槛低，开发商们资金普遍不足，只能靠大量的银行贷款来支撑。这种极高的负债率，在行业景气时当然能极大地提高房地产开发利润率。但一旦行业景气过去，所有的风险都会集中到开发商身上，然后通过开发商，集中到银行头上。而在美国经营模式下，由于房地产开发资金的高度多元化、分散化，因此，在行业景气时，房地产开发的利润在很大程度上是由全社会来分享的；同样，由行业不景气造成房地产开发投资风险，也是由全社会来分担的，很少出现向开发商集中，然后再向银行集中释放的状况。