中关村两土地终被摘牌区域开发面临转型

　　在资源严重稀缺、开发商深感“僧多粥少”的北京土地市场，中关村区域的土地显然是一个“另类”，就在其他土地被各路地产商激烈争夺之际，2004年下半年前推出的海淀区中关村两幅地块已不知不觉在交易平台上“躺”了近一年

　　本报记者林明发自北京

　　挂牌近一年的中关村两幅土地终于“名花有主”。日前，两家在地产业界名不见经传的企业最终分别以2.28亿元和2.57亿元的基准价格竞得了海淀区中关村西区I-4、I-5号综合科技贸易用地，结束了北京土地市场实行“招拍挂”以来最长周期的一轮土地挂牌出让。

    土地搁置的尴尬

　　在资源严重稀缺、

开发商深感“僧多粥少”的北京土地市场，中关村区域的土地显然是一个“另类”，就在其他土地被各路地产商激烈争夺之际，2004年下半年前推出的海淀区中关村两幅地块已不知不觉在交易平台上“躺”了近一年。为了吸引投资方，中关村土地推介部门还曾几度调整“化整为零”的推广计划。

　　最终为中关村土地尴尬画上句号的是两家在地产业界边缘的企业。中冶新奥正诚

房地产开发有限公司以2.28亿元竞得了中关村西区I-4号综合科技贸易用地，而I-5号地块则是被朔黄铁路发展有限责任公司以2.57亿元竞得，两家均非北京房地产市场主流的开发企业成为了进军中关村地产的新生力量。

　　仲量联行市场信息部经理张瑜将这种区域开发主体的变化归结为市场模式的自我调整。“随着中关村

写字楼、商务地产市场趋于饱和，纯粹的地产运营开发商向满足自我办公需求的大型企业过渡，就成为一种可能的选择。”

　　总部位于河北的朔黄铁路发展有限公司相关人士告诉记者，此次拿到中关村地块未来主要的建设方向应该是以满足企业在京办公需求，至于是否对外出租经营等事项，该人士表示最终将根据董事会讨论决定，目前还未进入此项议题阶段，但可以肯定的是以解决自身办公之需为主。而对另一家中冶新奥正诚房地产公司较为熟悉的市场人士亦透露，拿地建成后的项目将主要作为自用。

　　事实上，据了解，这两家名声不大的企业分别出自两家实力雄厚的财团。在朔黄铁路和中冶新奥的背后，分别是在香港上市的神华股份和内地工业巨擘中冶集团，这为两家企业拿地开发建设地产项目注入了底气。

　　“这些企业之所以能拿一般开发商不敢拿，或者是不愿拿的土地，一方面是雄厚资金实力的保障，另一方面则是自用为主的需求最大限度地避免了区域市场竞争的风险。”张瑜认为，这对于未来区域开发主体的转换、开发模式、经营理念和区域产品定位的转型形成了推动，“在境外，区域成熟市场，由终端消费企业直接介入地产前期开发早已司空见惯，不仅仅是为地产界注入新鲜力量，对于稳定区域经济市场贡献亦不小。”

    区域市场供需相对饱和

　　在对中关村土地市场遭遇尴尬的分析中，中关村写字楼商会指数监测办公室调研认为，造成中关村商务写字楼市场趋于饱和的主要原因还是近两年来写字楼的密集供应，超过了短期内市场的基本需求。

　　从2005年第二季度中关村写字楼指数分析报告来看，中关村商务楼市场呈现租金和售价指数双双下跌态势。租金指数持续上季度小幅下跌态势但同时下跌幅度继续减小，同时售价指数止住了上扬的态势，并略有下降，但下降幅度不大。第二季度租金指数为92.60点，比上一季度下降0.07点，下降幅度减小(上季度租金指数的下跌幅度为0.09)，参考平均成交租价为每平方米3.90元/天；售价指数为99.78点，比上一季度下降0.04点(上季度售价指数为99.82)，参考平均成交售价为10057.7元/平方米。

　　显然与上个季度相比，第二季度租金指数持续了上个季度的继续下滑态势，而售价指数结束了一连三个季度以来的上涨趋势，首次出现了下跌，区域发展前景难料。

　　据利德国际大厦规划总监徐刚介绍，目前中关村主要包括辉煌时代大厦、中关村金融中心A座、首创CEO拓展大厦、1＋1大厦等甲级写字楼项目竞争较为激烈，而今年海淀区的写字楼和商住公寓的总体放量为57万平方米，其中中关村西区写字楼放量约31万平方米，这对市场将是一个考验。

    楼市发展暂落低谷

　　据更宏观的数据显示，2003年~2004年，中关村地区写字楼面积增加了140万平方米，而2005年还将有80万平方米左右的写字楼进入，如何面对区域内高空置率等难题，北京科技园置业股份有限公司市场总监周建平认为，这主要与区域环境和产业调整有关。

　　“中关村以前主要以研发机构、电子物流贸易等为主，投放的物业也主要针对他们；而目前，新投放的物业水准相比以前有很大的变化，无论品质、还是客户群体的定位都产生了一个质的飞跃。”周建平举例说，以前主要针对电子类、研发等小企业，而如今的物业比较适合大中型企业。而针对客户群体的调整，需要一个过渡适应期，目前正是处于这一过渡阵痛阶段，因而导致了写字楼空置率上升。

　　“而对于一些较大规模主营业务企业入驻开发中关村项目，显然对于区域经济产业升级和推动地产市场是一种利好，各方都乐见其成。”

　　从近期中关村商务楼供应市场看，已没有新上市楼盘。供给方面的供应主体依然是2004年以来，集中上市写字楼未能被市场消化的存量面积，供应主体以甲级写字楼为主。而相对于以往的旺盛需求，近期市场的消化能力仍显疲软态势。在宏观调控的大环境下，区域市场阶段性需求在短期内饱和，市场发展暂时处于低调状态。

　　对于区域未来整体市场，业内人士普遍谨慎地认为发展将维持现状，短期内难有转变。自第二季度开始，中关村写字楼的租金和售价指数的双双下跌，在一定程度上体现了中关村地区写字楼市场的发展暂时性进入了低谷的现状。

　　“今年内，中关村的写字楼市场在供给方面不应再有大规模的放量供应，基本会维持现状，需求方面会因为政策利好而增加一些有效的投资性需求但不会太大，楼市将继续为下一轮的发展蓄势，而新的开发力量的介入，无论对于地产运营还是区域经济来说，都是一件好事，换换脑筋。”张瑜表示。