擅改规划

　　本报记者靳冬发自广州

　　跟不久前有关公交系统将收编祈福楼巴的传言一样，有着近10万住户的祈福新村又一次沸腾了。9月15至18日，祈福业主发起了一次万人签名活动，目的是为了抵制一条已经规划好的市政路穿越祈福新村。

　　又是一次规划、开发商、业主之间的三方争端。从多年以前嘉仕花园曝出隐瞒规划路到后来的丽江花园规划风波，类似的新闻便没有停止地出现在人们视线当中。

　　毫无疑问，“规划”在楼盘当中就像一根敏感的神经，从购买到入住，时刻都牵动着买家的神经：购买时考虑周边市政配套的规划如何？购买后紧张发展商是否有更改规划？但事实难免有些残酷，因为擅改规划，诸如提高容积率等现象对于许多房地产商而言，早已经习以为常。

    一份迟来的规划证

　　位于天河公园旁某大型社区住在几栋高层的业主百思不得其解：为何17层以下的单位已经出了

房产证，而17层以上的则全然没有动静。他们不知道，虽然已经入住，但是自己房子的《规划许可证》不久前才办理下来。

　　据调查了解，根据原先的容积率，该社区的几栋高楼只能盖到17层，不过房地产开发商却将高度拔高了三分之一，然后再向相关部门补办手续。于是便有了一份迟来的规划批文，而且该批文所涉及的内容单独针对17层以上增加部分的面积。

　　记者查阅了近期广州规划在线上公布的《规划许可证》，发现类似上述案例的不在少数，有增加两三层的，有增加裙楼面积的。知情人士称，大部分都是因为更改规划提高容积率，从而增加可售面积，而且大多数都采用“先上车再补票”的方式。

　　之所以能够“补票”成功，上述人士指出，面对开发商小范围地调整规划，相关部门往往无从监督，而项目已经建起来，通常不会被强行拆除，只是根据有关规定补齐土地差价或者罚款就能够通过审批。而补交的差价以及罚款相对于如今高企的

房价而言，往往只是杯水车薪，而这也是开发商不辞辛劳改动规划的最终目的。

    改规划的常用方式

　　无论

城市建设还是房地产项目开发，规划作为最早介入的一个环节，按理应该在施工建设之前便确定下来。更改规划为何会在项目开发过程当中屡试不爽？

　　知情人士透露，更改规划存在多种情况，其中最大的变动是小区整体规划的改变，即改变既定建筑的位置和栋数，包括园林面积和景观。据悉，这种变更的难度较大，审批起来通常比较麻烦。虽然如此，不少开发商仍旧愿意豪赌一把，毕竟，有限的土地条件下，多建一栋楼便意味着几千万元甚至上亿元的利润。通常的做法都是先建起来，然后考虑报建审批问题。

　　最常见的方式莫过于一栋楼单独的规划变更，通过多盖几层来提高小区容积率。关于容积率，相关部门考虑最多的是楼层盖高了是否会影响周边楼盘的通风采光。只要对周边影响不大，多建部分通常都能够顺利通过审批。

　　另外一种方法被称作“偷面积”，即报建中多用“夹层”、“地下室”等概念来隐藏多建面积。

　　当然，地块转手也能为改变规划提供空间。据介绍，地块转手过程当中，新买家可以根据实际情况向相关部门说明，申请更改规划。诸如此类，本该是既定的规划在许多环节都存在变更的空间。一房地产公司负责项目报建的王小姐便说自己的工作从来没有停止过：“说不定哪天老板又想多建两层了！”在她看来，如果老板无数次地“异想天开”，他们部门就必须无数次地到相关部门办理变更登记。