京城代理行上演生死时速

　　业内人士指出，北京的代理公司将会面对新一轮的“关停并转”，届时只会保留10到20家

　　本报记者叶加发自北京

　　于泽现在还在怀念那段过去的好日子。2001年，他与几个朋友开了一家房地产中介公 司，主营一手房代理，但到了2004年底不得不把它关掉了，他也成了时代和政策变迁的一个符号。

　　关掉的不仅仅只是于泽一家代理公司，在今年房地产宏观调控之后，越来越多的中小中介公司随之倒下，或处于休眠状态。据不完全统计，北京主营一手房、二手房和兼而有之的大大小小代理公司不下2000家，而目前存留的只有几百家。业内人士指出，北京的代理公司将会面对新一轮的“关停并转”，届时只会保留10到20家。小型公司自动退市

　　“我最终还是决定把公司关掉，也是因为宏观市场的变化造成的结果。”于泽不无惋惜地表示。

　　2001年，当北京的

房地产行业还处在低潮期的时候，在房地产业内浸淫多年的于泽敏感地察觉到，下一轮将是房地产开发的高潮期。与朋友商量之后，最终于当年开了一家房地产代理行，主营一级开发。

　　事实验证了于泽的判断力，从2002年开始一直到2004年，甚至到2005年前几个月，北京的新楼盘一个接一个拔地而起，几乎是一天一个新楼盘。伴随着新楼盘的上量，各种房地产中介代理行也如雨后春笋般出现。

　　那时的于泽，个人的操盘能力不错，更主要的是手上有一定的

开发商资源，就这样3年间接了5个项目，虽然这些项目本身并不大，基本上是在5万平方米左右，而且于泽走的是短平快路线，选择当年开盘，当年结案的项目，但还是给他带来一定可观的收益。

　　变化始于2004年，由于土地和金融政策的改变，使得北京的新增盘量越来越少，再加上市场的不断透明，更让像于泽这样靠关系和小体量楼盘吃饭的代理行面临“断炊”。

　　于泽最终选择了关张大吉。他表示：“政策的变化使得很多新盘都是大盘，这样小公司的市场就被挤压了，公司业绩的增长和拓展基本上不太可能，接盘的可能性在降低，公司的风险在加大。”

　　而至少他周边的十几个做代理行的朋友也都把公司关掉了。于泽说，部分有特点的小公司可能会被大公司兼并，这些有一定经验和能力的职业经理人会成为大公司的一员，成为一个职业操盘手。

　　“在北京，一个是代理行数量比较多，一个是代理公司负责新盘营销的比率比较小。”北京中大恒基不动产营销公司副总经理郭杰说。

　　他还指出，北京在册的代理行不下2000家，但真正有实力做、有项目的也就不过几十家，那些小公司当然没活路。

　　于泽进一步指出，现在新项目的销售部或策划部聘用了很多有策划经验的高手进入，对中介公司的掌控力越来越大，代理公司的独创性和能动性在压缩。如果小公司没有特色，策划人员比较少的话，自然会淡出这个行业。代理费用普遍降低

　　让业界津津乐道的城市经典楼盘全案策划，至今还让王晓航引以自豪。“当初预算是用掉500万元广告费，但在北京音乐台做了2万元广告，就把两栋楼全部卖掉了。”

　　北京协成房地产经纪公司董事长王晓航一直是业内的楷模，成为楷模不仅是因为他在业内做了10多年，属于元老级人物，更主要是他曾经做过的那些经典项目，用很少的钱就帮开发商办了很多事。

　　但现在他感受到了一种压力，一方面是开发商越来越苛刻，对于代理行的销售业绩要求越来越高；另一方面，靠几个点子就能卖出大量楼盘的日子一去不返，而代理行要付出更多的辛苦和成本代价。

　　“我们现在操作的‘万象新天’楼盘，开发商要求我们一个月要卖100套，一般来讲一个月20~30套是正常的，完成任务确实有难度。”王晓航说，“我们的管理和激励机制等细节都要做好，否则怎么能完成超常规任务呢？”

　　“不仅如此，我们的代理费也在不断降低。”一位业内人士颇为无奈地说，“以前北京代理行的平均销售回报在1.5%左右，但目前也就不过徘徊在1%。”

　　他还透露，另一家房地产经纪公司——北京伟业房地产经纪公司(下称“伟业”)去年在操作北京的一个楼盘的时候，曾经的代理费是0.7%或0.8%，这已经大大超出了业内约定俗成的代理费比例，属于恶性竞争，而在如此低的代理费之后，市场价格一下被打压下来，现在1.5%的代理费很难再实现了。

　　“这简直是胡说，我们的代理费是1%，并且还有很多奖励措施，我可以拿合同给你看。”伟业总经理徐斌说。

　　他表示，项目非常好销售，代理费低一点也没什么，伟业每月能卖出200套房子，相比那些每月只能做几十套房子的高代理费来说，此项目更能使伟业赚钱，而且能赚不少的钱，到明年就可进账10亿元。

　　但不管怎么说，因为市场竞争导致的代理费降低还是在很大程度上打压了很大一部分中小代理行。于泽说，以前1.5%的代理费还可以做一做，但现在小公司根本无法操作，它不具备大公司的成本优势。