房企博弈欠税

　　地税局的工作人员表示，从欠税情况看，大部分房地产企业所欠的是营业税、企业所得税和房产税等税种，这表明房地产企业还是能够把房子卖掉的，但由于他们习惯了“乾坤大挪移”式的资金周转方式，因此对于不能为他们带来利润的税款是能拖就拖，能漏就漏

　　本报记者吴晓波发自广州

　　近日，广州市地税局宣布，广州著名楼盘荔湾广场的发展商广州穗南房产发展有限公司欠缴税费6000余万元，因此再次查封其部分商铺，并将于近期公开拍卖抵缴欠税。这是市地税局继2003年后对该欠税企业拥有的荔湾广场商铺进行的第二次拍卖。房地产企业的偷漏税问题再次引起社会关注。

　　虽然广州的地产市场不如我国某些一线城市那样热火，但是地产企业还是长期维持15%~20%的利润率，即使中小企业的年利润也动辄以千万元计。不过在偷漏税方面，财大气粗的房企竟然名列前茅。欠税大户拖欠近4000万元

　　今年3月，广州市地税局发布欠税名单的公告中，有9家房地产及建筑企业名列其中；而在8月发布的今年上半年欠税200万元以上的名单公告中，房地产及建筑企业的数量增加一倍，达到18家，而且多家广州知名的房地产企业也进入“黑名单”。这些公司所欠缴税款占此次公告欠缴税款总额的八成以上。欠税最多的一家地产公司，欠税金额竟接近4000万元。

　　地税局的工作人员表示，从欠税情况看，大部分房地产企业所欠的是营业税、企业所得税和

房产税等税种，这表明房地产企业还是能够把房子卖掉的，但由于他们习惯了“乾坤大挪移”式的资金周转方式，因此对于不能为他们带来利润的税款是能拖就拖，能漏就漏。

　　比如他们在某次稽查中就曾经发现，某房地产集团通过隐蔽的手法逃避扣缴

个人所得税200多万元，成为广州较大的个人所得税漏税典型案例。又曾发现某个总部在越秀区的房地产公司，拥有天河区近8000平方米的房产，此处房产在2004年取得约600万元的租金收入，按照税法规定应缴税款80多万元，但该公司却抱着拥有多处跨区房产，政府难以彻查的侥幸心理，只申报了租金收入80多万元，缴纳了约20万元的税款。

　　而荔湾广场的开发商穗南房产则更是广州房地产企业中的欠税典型。根据广州市地税局公布的资料：从1998~2004年，该局先后三次对该公司进行税务检查，合计查补8600多万元的巨额税费。但该公司只缴了1500多万元，并一直以各种借口和手段逃避检查，拖延缴纳税款。为了保证国家税款的依法入库，市地税第一稽查局在2001年11月查封了该公司所属荔湾广场共1.63万平方米的商铺，并在2003年1月依法强制拍卖，拍卖所得800多万元抵缴欠税。

　　自2003年迄今，穗南公司尚欠6000余万元税费未清缴，其却擅自将被查封的商铺出租，收取的租金也没有用于清缴欠税。鉴于穗南公司缺乏履行纳税义务的诚意，欠缴税款数额巨大，市地税第一稽查局在公安机关的协助下，于今年8月31日到荔湾广场张贴通告，告知租户税务机关即将对该公司所属荔湾广场的部分商铺进行第二次拍卖，并将通告张贴在被查封的商铺外同时派发给租户。目前，该局正抓紧拍卖的准备工作。房地产界的偷税游戏

　　在分析广州地产企业的欠税原因时，有关业内人士认为，其实地税局公布的“老赖”名单里，有不少企业是出现了资金问题的。毕竟欠税太久的话，可能最终会使房产证的办理受到影响，而这将对开发商的信誉造成沉重打击，所以某些知名房企也会对税款能拖就拖，但是最后总会缴齐。而那些欠税达两三年之久、数额巨大的房企，则基本属于经营不善的类型。广州房企欠税“大户”的越来越多，正是反映了某些中小房企由于遭遇

宏观调控，资金链断裂而开始被淘汰出局的现状。“做房地产这行，时间就是金钱。类似我们这种资金链很吃紧的小企业，有时是为了缓解资金压力不得不故意欠税，比如说，现在就快‘十一’了，你说我是乖乖地拿钱去补税，还是投入开发赶工期以便在黄金周公开发售？只要是正常的开发商都会选后者啦。”某位不愿透露姓名的开发商坦率地表示。

　　而有关人士表示，房地产公司通过偷漏税来减少支出，已经成了地产企业内心照不宣的“潜规则”。他们的手法无非是以下几种：

　　一是通过各种方法来减免个人所得税，包括：虚构零星工程的名义，使用外购发票入账报销；未按规定的人员比例和额度列支通信补贴；以内部优惠价向员工售卖房产。

　　二是通过不同项目公司的运作，利用各种税率差逃税。“比如一个房地产集团同时拥有开发公司和建筑公司，该集团就可以采内部定价，逃避建筑企业的营业税。”某地产商内部员工如是说。

　　三是利用楼盘销售的时间差特点来偷税。比如说，楼盘多为滚动开发，开发期间一般在账面上不体现利润，因而缴纳所得税的企业屈指可数。而如果一个楼盘还没有卖完，但是开发商看钱赚得差不多了，没有等到结算，就用卖房款去开发第二个楼盘，这样尽管一个一个楼盘交了，但是账面上却一直是亏损的。“不少开发商拿到一个项目成立一个新公司，等到这个项目完成后，新公司就注销掉了。这种现象防不胜防。”广州市地税局一工作人员如此表示。

　　不过，广州市地税局对这种“潜规则”也并非束手无策。比如他们会对企业的纳税资料进行横向、纵向逻辑审核；定期向纳税人了解生产经营情况，资金周转、债权债务、投资和欠税原因、还欠计划等情况；实施纳税人合并、分立、撤销、破产和处置大额资产随时报告制度等。而强制执行的处罚力度也越来越大，除了严格加收滞纳金，限制欠税“大户”的法人出境外，还依法对其公司资产进行查封拍卖。从2000年至今，由于欠税而被拍卖的企业资产越来越多，荔湾广场不过是其中的一个比较突出的例子而已。

　　业界更是私下流传一个趣闻：税局的工作人员在近两年成了兼职的“楼市情报搜集员”。每逢黄金周或年度总结时，房企往往会大肆宣扬其辉煌销售业绩，税务人员就会把报道详细摘录，等到查税时拿出来作为辅助证据，与意图以业绩不良为借口偷税的企业进行对质。