68个楼盘降价让利发展商欲破成交僵局

　　本报记者黄晨于兵兵发自上海

　　“目前上海市场上明确宣布降价的楼盘已达68家，其中约三分之一的楼盘每天拥有一套成交量，更多的降价楼盘依然卖不动。”上海信义不动产研究中心(下称“信义”)某分析人士昨日告诉《第一财经日报》。

　　在尝试了团购、承诺补差价、有息退房、变相降低首付等多重促销手段之后，不少发展商已将降价视为拉动成交的又一砝码。但随着传统黄金季节的到来，楼市成交却未出现期待中的“V”底反弹。信义分析人士称：“一旦在旺季中还未能取得良好的销售业绩，在紧随而至的新年淡季各开发商的处境可能会更为窘困。”让利各出奇招

　　此前，绿地集团位于奉贤区的南桥新苑项目曾以赠送两张香港

迪斯尼全程游览券的方式回馈购房者。但网上房地产(www.fangdi.com.cn)即时数据(截至昨日17：00)显示，该案今年共计推出248套房源，目前消化六成左右。今年9月新推出房源迄今仍无一例成交。

　　与绿地集团的微小让利相比，位于青浦镇的新锦港佳丽花园推出的“买房送车”活动显得更具吸引力。该案销售人员向《第一财经日报》介绍，目前凡购买该楼盘的购房者可得到一部新款奇瑞QQ汽车，市场价为3.38万元。如果不要车，购房者也可以获得减免2.8万元购房款的优惠。该案是上海近一年来少见的低总价楼盘，采取如此促销手段已使其实际降价幅度接近于10%。

　　然而，即便是开发商为迎接黄金季使尽浑身解数，但楼市整体成交依旧不尽如人意。上周，金丰易居·房屋销售发布数据称：截至9月8日，上海房地产市场上的新建可售住宅共计超过10万套。按照近4周的平均消化速度，即便不计今后的新增供应量，单就目前的存量而言需要13个月的时间方能消化完毕。降价仍有余地

　　8月20日，位于浦东新区的上海绿城三期开盘。开盘前以及开盘当天，开发商打出了老客户凭号享受9.8折优惠的折扣政策，相当于每套房降价4万元左右，与此同时绿城还对新购房者附赠一台大金中央空调。

　　据《第一财经日报》了解，上海绿城目前的销售均价约为12500元/平方米，与今年3月开盘的二期相比，降价幅度达到25%。但网上房地产数据显示，9月该案新推住宅房源无一例成交，今年所有推出房源成交不超过一半。

　　采取同样销售策略的还有香港瑞安集团，旗下瑞虹新城二期于近日公布了9.3至9.5折不等的优惠。

　　信义对7月的降价楼盘分析后发现，折扣率在20%至30%之间的楼盘占全部打折楼盘的45%，折扣率在10%至20%之间的楼盘约占32%。

　　但鉴于目前的成交颓势，上海市场的破冰之局显然仍未展开。此前，中国国民经济研究所所长樊纲在2005博鳌房地产论坛表示：“目前的销售困局只能由降价来打破。发展商现在赚30%，当然比过去赚300%少，但赚30%是正常的情况。”

　　事实上，无论是上海绿城还是瑞虹新城，其整体成本并不算高。据查，这两个项目获取土地的时间都在2003年以前的协议出让时期。其中，上海绿城的土地系2002年一次性从陆家嘴集团获取。可供参考的是，与其临近的浦东联洋社区地块当时出让的楼面地价约在240美元/平方米左右(折合人民币约2000元/平方米)，最贵地块的楼面地价也不超过2500元/平方米。而瑞虹新城系虹口区旧改项目，土地成本并不高。

　　上述两项目目前的公开售价都在万元水准之上，扣除土地成本、建安成本以及其他运营费用(建安成本与其他运营费用以3000元/平方米计)，其利润空间可以计算。

　　由此可见，上海市场部分楼盘的售价仍有相当的下降空间。或许，这也是相当发展商面对目前楼市的成交僵局仍未采取进一步措施的理由之一。