广东新建购物中心纷纷瘦身

http://finance.sina.com.cn 2005年09月20日 02:06 第一财经日报

　　本报记者田爱丽发自佛山东莞广州

　　9月17日一早，发誓要从“头”做起的谢仕平以他的“光头”新形象出现在广州市天河娱乐广场。当天，由谢仕平投资的丽特百货正式开业。同时，他离开正佳广场之后另起炉灶操盘改造的第一个购物中心也已经浮出水面。

　　过去这半个月，广东浮出水面的购物中心共有4家。令人称奇的是，与当今MALL体量越变越大这个整体趋势背道而驰，新涌现的购物中心虽然都由原大型经营者MALL操盘，但规模却向小型化转变，平均面积只在4万~6万平方米左右。缩小面积

　　与面积20万平方米的正佳广场相比，新开张的天河娱乐广场经营面积不足5万平方米。目前，除进驻的丽特百货、屈臣氏已经开业外，被百佳租去的地下一层1400多平方米超市稍后也将面市。“这将是百佳在广州开出的第一家邻里型超市。”谢仕平透露。

　　在广州商业争夺最激烈的天河路地段，已聚集了中国内地最早的购物中心天河城、正佳广场以及太古集团登陆内地的第一个项目太古汇等，总规模超过100万平方米。“目前天河城的日消费人口达到了28万，消费增长高出去年同期20%，而正佳每天的客流量则为15万人，整个天河商圈每日可容纳的客流量达到了50万人。”一位不愿透露姓名的

地产界人士认为，就目前的客流量而言，再容纳几万平方米的商场不成问题，但体量却不宜过大，否则将导致与上述三大MALL不可避免地同质化竞争。

　　得天独厚的地理优势也是小购物中心跻身天河路的关键。据谢仕平透露，天河娱乐广场门前的地铁施工年底即将结束，而连通天河娱乐广场地下一层的地铁三号线明年9月就会开通。

　　得益于地铁的还有位于天河城西面的中怡时尚购物中心，它与天河娱乐广场分别在天河路的一头一尾。“我们的商场总建筑面积6万平方米，地下二层是广州地铁一号线、三号线的I出入口，也是地铁一号、三号线的枢纽。”中怡的投资方广州天鸿

房地产公司老板林野表示，9月6日中怡已经封顶。据悉，该公司已聘请到天河城原副总裁杨军艇担任操盘手。排他性政策

　　在成功打造了天河城、中华广场广州两大购物中心之后，现任中华广场总经理的欧小卫9月12日迎来了中华广场异地扩张的第一个项目——三水广场的开业。

　　“三水本身是广东第三大城市佛山的一个区，人口约50万，地处大珠三角的腹地，交通发达。目前，三水区政府正与研发中心合作筹划开发云东海态旅游居住区，并力邀和记黄埔、新世界、碧桂园等香港地产巨头合作。前不久，三水的新地王以3.5亿元的天价被地产大鳄相中，筹划建造高档住宅区。”欧小卫认为，三水发展后劲足，是投资者战略部署的重要地区。然而当地商业配套落后，没有大型商业设施。“商业讲究的是先机，先入为主的商业物业有很大的优势抢得市场。”

　　但是，凭着多年的从业经验，欧小卫了解，在这样的二线城镇，购物中心规划不宜太大。众所周知，珠三角城市多由卫星镇组成，每个镇都有一定规模的商业配套设施。“我们不能想当然地认为可以把周边城镇的所有消费都吸引过来，三水广场的定位就是立足当地消费。经营面积大约是4万多平方米。”

　　记者同时调查发现，为了控制三水当地后续商业规模竞争过度，三水广场在参加土地竞拍之前，与当地政府签订了一个内部协议，要求“在本届政府任期内，不再规划投资兴建超过2万平方米以上的购物中心”。“估计这个措施可以为三水广场争取到2年的投入磨合期，在这一时间内，我们要力争使其走上正轨。”

　　目前三水广场招商异常顺利，并出现易初莲花、华润万家、家乐福等六大零售商争抢物业的局面。最后，主力店由易初莲花夺得，这也是易初莲花进驻购物中心的第一家店。新城镇购物中心

　　中国内地目前唯一收回投资成本的天河城与

东莞德兴实业发展有限公司签约虎门步行街，9月15日该项目在东莞招商并与大客户签约之际，天河城投资方广东天贸(集团)股份有限公司董事长禹来对记者透露，根据当地的市场特点，天贸集团为虎门天河城量身定造了一条“TOWNMALL”(即新城镇购物中心)模式的区域性购物中心新路。

　　“我曾经到美国AMERICAMALL考察，发现商场再大，也很难吸引外地的消费者。可见，购物中心这个业态，地域性非常明显。”禹来表示。

　　“虎门天河城经营面积只有6万平方米，当地户籍常住人口约16.5万人，非户籍常住人口约60万，流动人口30万，辐射范围有限。新城镇购物中心就是建立在有限辐射论的基础上，按TOWNMALL模式将之打造为该城镇及周边城镇的消费中心。”

　　“我们将会根据虎门项目的长期发展，总结出一个新的产品。”禹来透露，以此将天河城塑造出TeeMALL(城市购物中心)和TowMALL(介于城市中心与郊区之间)的两种业态，从而推进天贸集团未来10个购物中心的拓展。