80家商户撤离金源 摩尔之王中国找不到感觉

　　本报记者 刘伟勋 北京报道

　　号称世界上最大Shopping Mall(译称摩尔)的金源时代购物中心(下称金源Mall)，开业一年后似乎还没有在中国找到“摩尔之王”的感觉。一些早期签约的商户已经选择离开另谋出路，该购物中心早期构想的一个汽车文化广场，现在成为了买卖中小商品的“创意精品街”。

　　在金源Mall地下一层，民营企业中蓝集团租下了地下一层中部2.8万平方米的面积，将其分割成1500个铺位，分租给千余家小商户。招商主管田伟介绍说，目前70%的店铺已经租出，9月28日将全面开张。这个地方在招商资料中被称为“创意精品街”，主营各式生活和休闲用品。

　　在中蓝集团之前，这里的承租商是金源汽茂物业管理公司，后者原本想把这里打造成高品位的汽车文化广场，装修也已展开，但最后选择了放弃。

　　金源时代购物中心——这家在争议声中闯入中国人生活的庞大的Shopping Mall，正经历着成长初期的阵痛，也在尝试着管理运营模式由表及里的自我变革。

　　“这种变革还有很长的路要走，商户和业态的调整只是其中一部分。”金源Mall的投资商世纪金源北京集团总裁黄涛9月15日接受本报专访时说。

　　80家商户撤离

　　在北京新燕莎铜锣湾商业公司总经理傅跃红办公室的墙上，贴着两张金源Mall的布局图，一个个红色圆点密布其间。“这是我们去年5月-10月招商时画的，每个红点代表一个正式签约的商户。”傅跃红说。

　　新燕莎铜锣湾公司是金源Mall最大的承租商，由新燕莎集团和铜锣湾集团合资组建。在一期30多万平方米的营业面积中，他们租赁了18.2万平方米，开办了金源新燕莎Mall，其中包括燕莎友谊商城、贵友大厦两大主力店，还有400多家大小不等的店铺。

　　从筹备到开业，金源新燕莎Mall只用了不足一年时间，尽管出租率超过了95%，但傅跃红并不否认招商中遇到的困难。为了吸引商户入驻，他们曾经调低租金，降低门槛，并缩短租期。据铜锣湾集团董事长兼新燕莎铜锣湾副董事长陈智透露，金源新燕莎Mall中60%以上的商户签的是一年的短期租约。

　　金源Mall2004年10月24日开业后，经营情况不如预期。投资商世纪金源北京集团总裁黄涛举例说，当初预测开业后购物中心每天的平均客流量将超过20万人次，但目前的实际情况是，周一至周五每天的客流量在10万人次左右，周末和节假日接近20万人次。

　　而光顾金源新燕莎Mall的顾客要更少一些。傅跃红提供的数字显示，金源新燕莎Mall日常的客流量约5万人次，周末10万人次左右。

　　由于生意不尽人意，从去年年底开始，陆续有商户开始离开金源Mall。截至目前，累计有约80家商户撤离了金源新燕莎Mall，约占商户总量的20%。记者在金源Mall看到，从地下一层到地上四层，每层都有几家店铺处于停业状态，有些正在装修，新品牌即将进入。

　　傅跃红说，金源新燕莎Mall中撤离的商户主要有两种情况，一是因自身实力不够或经营不善而主动离开；二是品牌相对低端，不适合在Shopping Mall中经营，在与金源新燕莎Mall友好协商后解除租约。

　　除了金源新燕莎Mall外，金源Mall的主要承租商还包括居然之家家居广场、易初莲花超市和金源汽茂物业管理有限公司。开业以来，他们都在进行着不同程度的商户和业态调整，其中金源汽贸的调整幅度最为剧烈，也最耐人寻味。

　　金源汽贸最初租赁了12万平方米的营业面积，原计划和亚运村汽车交易市场合资开设汽车文化广场，面向高端消费者，但由于合作双方在市场定位和经营理念上存有分歧，加之车市低迷，最终放弃。目前，金源汽贸租赁的面积中，一部分转租给国美电器，另一部分则由中蓝集团接手，开设“创意精品街”，每个店铺从6.5平方米到19.2平方米不等，共1500个。

　　问题出在哪里

　　一个传统的消费者的购物习惯是，购买商品直接到商场的所在区域，买完后马上离开。

　　但在金源时代购物中心，这一习惯并不容易实现。在这里，商品不是按品类而是按品牌划分，在空间布局上相对分散。比如男装，在金源Mall，从一楼到三楼，每层都有分散在各处的男装品牌店。

　　作为金源时代购物中心的投资商和运营商，世纪金源对此也很无奈。

　　“一方面，商铺装修之后很难调整；另一方面，现行的管理体制使我们无法渗透到具体商铺，世纪金源集团在对小商铺的管理上没有太多办法。” 世纪金源北京集团总裁黄涛说。

　　以房地产起家的世纪金源集团在Shopping Mall等商业地产的开发和运营方面缺乏经验。为了弥补这一不足，在金源Mall的运营体制上，他们采用了“分包”的形式，世纪金源集团负责总体运营，由新燕莎铜锣湾商业公司、居然之家等富有商业经验的主承租商担当“分包商”，对各自租赁的部分进行招商并负责管理。

　　在国内近年兴建的Shopping Mall中，大多数由运营商对商户进行统一而直接地管理。金源Mall“逐级租赁，各自管理”的模式尽管弥补了自身经验的匮乏，但弊端是，总运营商世纪金源与一线商铺之间无法直接互通，对于业态布局和调整的控制力相对较弱。

　　“由于世纪金源与主承租商之间是一种松散的合作关系，他们分别按照自己的思路进行商品布局和店铺管理，导致整个购物中心缺乏统一规划和通盘考虑。”易铺网首席执行官陈建明在9月7日召开的亚太零售商大会上告诉本报记者。

　　陈建明是新燕莎集团的咨询顾问，他曾建议新燕莎与世纪金源集团合资组建一家专业的管理公司，由该公司对金源Mall进行统一管理，以解决投资商与主承租商“各自为政”的问题。

　　但黄涛表示目前世纪金源集团的作用局限于协调主要租户间的关系，没有权力干预具体商铺的调整。

　　中国式Shopping Mall

　　“我们当初对金源Mall购物中心的期望值很高，希望它能像房地产那样开门红，”世纪金源北京集团总裁黄涛说，由于人们对于Shopping Mall的运营方式还需要一个认知过程，金源Mall的经营但与预期有所差别。

　　按照国外的概念，Shopping Mall是指“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐和餐馆组成的大型零售综合体。”在中国，这还是一个新兴业态，无论是消费者还是商户，目前仍习惯于传统的购物和营销模式。

　　“金源时代购物中心是建成后再招商，当初缺少充分的定位、策划，导致租户的同质化和业态的重复现象较为严重。”大连万达集团董事长王健林认为，金源Mall需要熬三五年，才能进入黄金时期。

　　在北京通商商业地产机构总经理吴焕贤眼中，金源Mall是中国Shopping Mall产业发展的典型样本。Shopping Mall这种在欧美、东南亚十分流行的业态进入中国后出现了投资开发上的盲目无序和运营管理上的“水土不服”。对于管理上的问题，解决之道是本土化改造。对金源Mall而言，他建议在定位上从注重流行时尚概念的百货型Mall调整为生活休闲型Mall，在业态上增加餐饮和娱乐的比重，并对商品按品类进行区域化调整。

　　金源Mall从建设到运营已投入了40多亿元资金，由于投资商世纪金源集团投入了较多自有资金，使得这一项目并没有出现资金问题。而在全国争相涌出的众多Shopping Mall中，大量项目以银行贷款为主要融资方式，泡沫已经出现。如果建成后经营不善，就会向上传导，引发一些列风险(参见本报9月12日报道《商务部警告商业地产存在风险》)。

　　“包括Shopping Mall在内，中国的商业地产有很多特殊情况，是个怪胎。”中坤集团董事长黄怒波指出，商业地产本应由商业公司来操作，而在中国都是由并不了解商业的

开发商来操作。这导致在需求非常旺盛的情况下，供应方却出现很多问题，建好的项目也不能取得预期的效果。

　　据了解，目前国内在Shopping Mall的投资建设上，各项目普遍贪大求洋，追求规模和进度，同时在布局上缺少规划，在定位上过于单一，使得中国的Shopping Mall潜伏着很大风险。

　　“2006年，中国大量的Shopping Mall将建成开业，前期投资和后期运营上的问题将集中暴露出来。”吴焕贤表示，2006年将是Shopping Mall的“问题年”，很多项目将进入生死存亡的关键时期。

　　(本报记者王延春对此文亦有贡献)