颠覆汉正街

　　本报记者 薛惟中 武汉报道

　　从宜昌到汉正街做箱包批发生意的张东海最近有点牙痛，每遇重大决策他都会这样。自从8年前来到汉正街，如今他已经挣下百万身家，但是从外表看来，他还是一个老实巴交的乡下人。

　　让他牙疼的不是生意上的事，而是离他铺面不远处新开发的商业街——汉正街第一大道开盘了，“买还是不买”他始终拿不定主意。

　　再造一个汉正街

　　汉正街目前正面临着改革开放以来第三次“变脸”，一批外来的房地产开发商正在将汉正街变成一个大工地，什么“商贸旅游”、“复合式商业地产模式”等新概念让老张不仅牙疼还头疼。售楼小姐都把自己的商铺吹上了天，但同时这么多商铺一下涌出来，“买不买，买哪个”确实令他十分为难。但是他清晰地记得，几年前，汉正街“引摊入室”时购买了商铺的老板们，如今已经赚得盆满钵满，个别商铺，如万商白马商城的商铺租金和卖价与几年前相比已经翻了几倍。

　　老张怕错过这次大洗牌的机会，更怕将身家性命压上去后会血本无归。

　　8月28日，多福路工地，汉正街第一大道施工现场，大部分建筑已经封顶，旁边的售楼部人声鼎沸，晶莹剔透的模型勾画了汉正街第一大道未来的模样，绵延3000多米长的第一大道，具有双首层设计、环形步道让2000多间商铺每间都成为“临街商铺”，色彩艳丽的建筑，衣着入时的模型人物与现有的汉正街形成巨大反差。

　　“汉正街第一大道开盘以来真正对外销售只销售了两天，实现销售6个亿”，国内知名的商业地产营销机构——凌峻地产的副总经理周国平对记者说，在凌峻机构的策划下，汉正街第一大道赢得了一个碰头彩。

　　有心人统计，今后5年内，汉正街所有的商业地产项目的总开发面积将超过180万方，而汉正街现有经营面积仅有100万方，第三波商业地产开发，相当于“再造了一个汉正街”。

　　重新定位

　　汉正街乃汉口之正街也，至今已有500多年的商业传统。1982年汉正街在全国首开先河允许个体经营，之后迅速成为全国规模最大、交易量也最大的“天下第一街”。但2000年的一项排名，使汉正街遭遇当头一棒：汉正街从全国十大批发市场的“老大”滑退至“老八”。个体工商户数量急剧下降，门面租金也急剧下滑，门面年租金从10万元降到3万元。

　　武汉南国置业总经理、美国约克大学MBA裴笑筝指出汉正街的三大硬伤：商业布局混乱，商业空间复杂，尺度越来越不人性;商业业态混乱，“水货”和品牌共存；总体布局和商业管理粗放，缺乏经验。

　　而龙腾置业则将投资50亿元，新建80万平方米经贸旅游区，其最终目标，是将汉正街第一大道打造成“比肩纽约第五大道、东京‘日本桥’商贸中心区的世界级商业街”。武汉市硚口区汉口正街开发建设办公室与龙腾公司签定了《武汉市“汉正街”商贸区改造项目合作开发意向书》。汉正街商贸区占地424亩，占汉正街核心区域60%的面积，被评为湖北、浙江两省经济互动第一大项目，连续三年被评为武汉市十大重点工程。其中一期工程汉正街第一大道，原址为530年汉正街商业历史的发源地——永宁巷，号称汉正街的龙脉及现代汉正街区的黄金中轴线。

　　5月30日，7家

房地产企业在武汉结成“汉正街复兴联盟”，试图以新一轮商业地产开发擦亮汉正街这块金字招牌，最激动人心的口号莫过于“传承一个500年，再续一个500年”。

　　与500年前相比，如今的商业氛围与条件已大不相同。汉正街之兴，正是因为生产力水平比较低下，人们对自然的控制能力不强，相反对于交通便利的依赖性比较强，因此两江交汇、九省通衢的武汉才能开中国商埠之先声，但是，随着现代商业及物流体系的发展，汉正街原有的交通优势已渐渐失去，而位于城市中心的交通物流弊端却无法克服，一个典型的例子就是，汉正街最难找的不是铺面而是仓库。再加上没有制造业作为支撑，以“转手倒卖为特点的汉正街市场，其兴也勃、其亡也忽是必然的”。与开发商们言之凿凿、信誓旦旦相反，湖北新冠投资有限公司副总经理、美国圣利奥大学MBA杨立德对汉正街目前的商业地产开发前景却不甚乐观。

　　他认为，如果按照现有的高端商业和商贸旅游的定位，汉正街第一大道以及龙王庙商业广场又势必与武汉现有的成熟商圈正面交锋，面对武汉商场、武汉中商、武汉中百和汉商集团四大商业上市公司，以及新世界、庄胜崇光、群光百货等对手，汉正街又凭什么说有胜算的把握呢？“顶级商业必须有总部经济作为支撑，武汉又有几个世界500强企业呢？更何况，按照开发商目前的规划，在汉正街将出现几个顶级商业街，这有多大的可能性呢？”杨立德进一步质疑。

　　商业模式

　　就在去年，大连万达以其“订单式商业地产模式”横扫武汉商业地产，万达携手美国沃尔玛、时代华纳、上海大洋百货等进驻武汉最繁华的江汉路商圈，三大主力店分别占据三幢商厦，其间两条商业街、两大休闲广场相互连接，500多家独立店铺形成纵横交错的步行街。虽然武汉万达商铺售价高达3-5万元/平米，但开盘一个月商铺就被一抢而空，500多个商铺的招商也在一个月内完成。

　　武汉万达商业广场总面积为13万平米，其中三大主力店总面积占据85%以上，出售给小业主的面积共1.6万平米，仅为万达整体建面的12%左右。小商户普遍的想法是“背靠大树好乘凉”，但没成想，由于租金太高，且人流量不大，投资收益太低，经营不到两个月，一些租户就开始退场，部分业主也提出退房。不得已，万达提出“三年救市计划”，其中包括对经营户第一年补贴6个月租金，第二年补贴4个月租金，第三年补贴3个月租金，并联合一些品牌主力店进入，意图拉升人气。近日，记者在武汉万达商业广场看到，上层的沃尔玛生意兴隆，底层商铺仍是冷冷清清，不少的商铺都贴着转让或招租的招贴。

　　也许是吸取了万达广场的前车之鉴。此次汉正街商业地产的开发商都采取了与商户和业主共进退，意在长远的操作模式。

　　盛唐房地产公司总经理康冰认为，商业地产的精髓在于经营，而不是销售。因此他告诉记者，龙王庙商贸广场出售的商铺面积将严格控制在20%-30%以内，即使是投资客购买的一部分房产，龙王庙商贸广场经营公司也承诺以每年回报10%的租金租回来，就是为了对商贸广场进行统一招商、统一规划、统一管理，“我是大业主，这样我才有动力把商业物业做好。”

　　无独有偶，要购买汉正街第一大道居然要凭营业执照和品牌代理证明，张屹东对记者说：“这样做目的就是要把一些投资客挡在门外。”张屹东说，紧接着，他们还将成立“第一大道”运营公司，龙腾房地产公司还准备投资2500万元，专司市场品牌和经营推广。

　　大武汉家装市场营销总监李啸冰也告诉记者，购买商铺的投资者必须与家装市场成立的商业运营公司签订5年的租赁合同，由运营公司统一经营。

　　另外，在商业建筑的外在形态上，几家开发商全部摈弃了汉正街目前摊大饼或是商住混杂的做法，改变了传统商业沿街排列的格局，代之以街区形式组织商业空间。裴笑筝说，这种空间尺度在美学本质上具有传统街道的特征，它通过步行街、室外广场、喷泉、叠水草坪等休闲场所，形成一个个引人入胜的丰富空间。“这样的市场将会让人流连忘返。”

　　康冰也认为，人们都认为上海新天地的成功是在于它挖掘了石库门的历史文化价值，但忽略了新天地的成功相当程度应该归功于它的商业街布局，这种布局正是新天地的精髓。他认为，商业街必将超越传统商业、shopping mall、专业批发市场等商业业态，所以康冰最得意的就是龙王庙商贸广场最近所获得的全国惟一的“商业街示范项目”的称号。

　　大洗牌即将来临

　　虽然在口头上，新汉正街的开发商们都宣称要“传承汉正街500年商道”，但是“汉正街目前的布局和商业形态结构就是一个水货街的布局，简单的提升是不够的，必须彻底颠覆它，否则，50多个亿投资的商业街，你在里面卖水货？”汉正街复兴联盟内的一家房地产商对记者说。

　　但汉正街的改变显然也不是从物质形态上就能消灭的。汉正街中心商城招商部的负责人对记者说，汉正街目前的经营者接受不了现代商业，“在我们中心市场，我们要出钱给经营户统一

装修，他们都不愿意，怕装修得太好,顾客反而不来了。”但他同时承认，作为小商品批发市场的汉正街早就完了，他对记者说，不信你去查查税收就知道，现在的汉正街完全是服装这一块在撑着。他预言，随着龙腾、盛唐等大地产商的进入，汉正街在今后5年内必将面临大洗牌。

　　康冰也毫不讳言地说，新汉正街的崛起，必然以目前脏乱差的老汉正街的消亡为代价。

　　而武汉市房地产局一位不愿透露姓名的观察人士也向记者指出，其实，汉正街复兴联盟内部也存在着激烈的竞争，5年之内，汉正街商业地产的供应量将超过目前商铺总面积将近一倍，而商业地产四大缺：“缺商家，缺钱，缺模式，缺样板”的现状更会因为供应量的加大而变得更加突出。“一个好的发展方向是汉正街重新形成以汉正街第一大道和龙王庙商贸广场为两极的新中心，实现汉正街的结构性调整，当然也有另一种可能性，就是复兴联盟的7家地产商全部被打败，那只能说明汉正街水货市场的胜利。”

　　“这将是武汉房地产行业中一场最持久的战争。”他总结道。

　　这场民间资金唱主角的商战，对于政府官员来说，当然可以作壁上观，但是对于本文开头提到的张东海来说，却是性命攸关。