期房预售有利漏税 北京追缴10亿元房地产税款

　　作者：李乐 朱紫云

　　3年追缴房地产企业税款10.05亿元——这是北京地税局历时3年，对北京房地产企业进行的专项检查结果。今年7月，国税总局稽查三处处长孙海亭就曾明确指出，房地产企业偷逃税款问题严重。而前述数字或许可以成为孙海亭言论的最好注脚。

　　记者从北京市地税局了解到，从2003年～2005年，该局对1103家房地产开发企业进行了纳税检查，共发现有问题企业725家，有问题率为66%。其中千万元以上案件24个，总计追缴税款达10.05亿元。

　　房企漏税实情

　　北京

房地产企业纳税情况究竟如何？北京市地方税务局从2003年开始的针对房地产企业的专项税收检查或许可以说明其中的实情。

　　北京市地税局局长王纪平告诉记者，从2003年开始，北京市地税局就开始了专门针对房地产企业的税收检查。在记者获得的检查报告中，北京市地方税务局作出的结论是：在接受立案检查的1103家房地产企业中，被查出有问题的企业725家，其中千万元以上案件24起，有问题比例为66%；检查总计查补税款10.05亿元，仅滞纳金一项，就收取5891万元，而因偷逃税款而引发的罚金总额也已经突破千万，达到1817万元。

　　据记者了解，在这三年之中，国家税务总局先后三次布置地方税务主管机关对房地产企业进行专项检查，结果也不容乐观。

　　“最主要的问题是取得定金和预售款未按规定申报纳税。”王纪平说。地税部门在检查中发现，由于房地产企业存在大量的定金和预售款收入，不少企业将这两项收入计入往来账户，造成企业的营业收入下降，从而躲避应该缴纳的税收科目和款项，造成税收流失。

　　此外，索取代开发票滥摊成本、未按期申报纳税也是在此次专项税收检查中发现的比较普遍的问题。王纪平表示，这些在检查中发现的问题，扰乱了市场经济的正常秩序，已经引起了中央和北京市政府的高度重视。

　　税收何以偷逃

　　事实上，中国房地产企业运营的特殊周期为偷逃税款提供了足够的空间。“税务部门不是十分了解房地产行业的特殊运作模式，这才是根本原因。”一位不愿具名的地产商告诉记者。

　　她所言的“特殊运作模式”就是“期房滚动开发模式”。在这种模式下，房地产企业的盈利周期往往会跨越一个年度。“滚动开发的基本特征就是前期大规模举债，直到后期销售才会陆续有现金回收。所以，在一个年度里，房企的账上可能根本就不会有利润。”

　　她向记者分析：如果一个楼盘在2002年正式开始运作，其前期必然需要大量贷款，通常情况下，贷款会占到项目整体所需资金的80%。这就意味着，在2002年中，该项目的运营几乎以完全负债的形式体现，直到得到预售许可证开始预售为止才会产生回款。

　　“可是按照房地产企业的惯例，在预售开始之前，通常会收取定金，但定金将不会被计入到营业收入，而是通常计入往来账款科目。”她说。“而当预售形成大规模回款之后，如果有代理公司，开发企业可以将预售款的一部分打入各类代理公司的账户，其科目为‘服务费’。”

　　按照上述手法，房企的经营收入自然就会减少，所需缴纳的税款自然也就随之降低。“这里有一个前提，就是从开发立项到形成销售营业收入需要跨越一个年度。”这位地产商对记者说。

　　而在这样情况下，

房地产税收的征管体制却与其他行业并无差异。一位北京市地税局的官员向记者透露，目前我国对企业所得税的征收办法采取的是企业申报——政府征收并结合相应税务检查的模式。对于房地产企业的企业所得税征收也基本采取类似的模式，且同样每年征收一次。

　　显然，这为房地产企业漏缴企业所得税提供了可操作的空间。

　　监管疏通并重

　　“现在，房地产行业的纳税情况是国税总局监管的重点。”王纪平告诉记者。而房地产企业的漏税情况也在随着“重点关照”而下降。北京市地方税务局的统计数字显示，目前房地产企业纳税的有问题率已经从最高时的77%下降到41%，下降了36个百分点。

　　记者了解到，目前为了遏止房地产企业的漏税行为，北京市地税局已经开始了企业所得税预先“计提”的试验。融科置地副总裁郑志刚告诉记者，现在，税务主管机关将在每一年度开始时，按照相应比例，对房地产企业的企业所得税进行“预征”，待楼盘销售形成回款之后，再最终确定应征收的总额。“总体的原则是多退少补。”

　　此外，据王纪平透露，北京市地税方面正在探索建立房地产行业纳税评估模型，来开展有针对性的税收征管工作。一位地税局工作人员向记者表示，这个模型建立之后，所谓不熟悉房地产运营模式的问题将被彻底解决。

　　不过，仅在加强监管方面发力并不能根治房地产企业的漏税问题，对于房地产行业本身税制的改革也应该加速。只有在这种监管与疏通并重的情况下，才能从根本上解决问题。

　　“目前房地产行业的税制存在一定程度的税种繁多、重复征税以及税费不分的问题。”中国城市经济学会理事长黄晓虎说。目前，房地产相关税费已经超过百种，既有中央确定的税种，也有地方征收的费用，“总体来说，令企业的负担过重。因此，税费制度的合理改革也是必须推进的。”