房地产暴利下的税收黑洞 纳税300强无一家企业

　　记者 孟坚

　　几天前，“中国纳税百强排行榜”公布。在此次公布的2004年度中国纳税500强企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业的名字出现。不仅如此，北京、上海、广州等城市地税部门近日公布的企业欠税名单显示，来自房地产企业的欠税，占了欠税总额的八成以上。这与目前房地产业平均利润率位居国内各行业前茅的地位极不相称，有分析人士指房地产 暴利下存在着巨大的税收黑洞。

　　暴利的背后

　　不久前，福州市物价局在全国率先公布了该市

商品房的社会平均成本，引起社会广泛关注。经测算，该市开发商的利润率平均约为50%，最低的约20%，最高的超过90%。

　　与房地产行业高利润相呼应的是住房价格的直线攀升。根据国家统计局公布的数据，去年全国商品房平均售价上涨14.4%，商品住宅平均上涨15.2%，而全国城镇居民人均可支配收入仅比上年增长7.7%。

　　当然，在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。在2004年

福布斯中国内地富豪榜上，前200人中有64人来自房地产行业；在前20名中，有11位涉足房地产行业。有人用简单算术，即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算，北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁，广州约三天产生一个亿万富翁。面对如此暴利，任何冷静的商人恐怕都难以自持。

　　

房地产业之所以能够如此暴利，其聚财路径无非是这样几条：其一，通过土地交易黑箱操作获取利益。在前两年，土地交易没有实行“招、拍、挂”之前，土地协议转让获得房地产项目商业用地是开发商们的主要途径。由于交易不是公开进行，因此黑箱操作几乎是绝大多数房地产项目的重要利润来源。

　　其二，利用目前我国房地产市场的特有游戏规则，以较少的资金通过“财务杠杆”放大利润。简单地说，就是以较少的自有资金启动项目后，房地产企业通过银行贷款、房屋预售、施工企业垫资等方式完成销售利润。此外，一些开发商还以假按揭大肆圈钱，实施“空手套白狼”游戏。一位从事投资银行业的专家估测，以这种方式，房地产商的自有资本回报率可以达到300%。

　　其三，就是通过避税漏税转移利润。

　　税收黑洞触目惊心

　　对开发商的房地产税征收一直以来就存在不少“盲点”。据上海海德税务师事务所所长陈志荣介绍，房地产企业的避税行为多发生在企业所得税和流转税这两个环节。

　　一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。

　　对于外资房地产企业来说，本身就享受着15%优惠税率，再加上通过“转移定价”的方式避税，就使得这部分税源严重流失。据介绍，外资房企多以国外采购、高进低出、两头在外的方式来完成“转移定价”，把绝大部分利润留在国外。这样就产生了一个极其有趣的现象：一方面，许多房地产外企声称公司亏损(公司亏损就可理所当然地不纳税了)；另一方面，又削尖脑袋寻找新的开发项目。在这种财富效应下，就有更多的外企想挤进这个“亏损”行业。

　　业界人士分析，不少房地产企业都是跨时间、跨地域滚动开发，它们同时开发几个项目，这就给房地产税收检查带来困难。因为税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去。因此，从账面看来，房地产企业就是亏本的。

　　业界还流传着这样一个关于开发商避税的“经典”版本：广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。

　　据一位曾在广东某大型房地产公司工作的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移。因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。

　　去年，不少地区的税务部门在检查中都发现，大量房地产企业存在不同程度的偷漏税行为，约有90%的房地产企业存在涉税问题。杭州市审计部门发现，列入审计范围的杭州市房地产企业逃税达7000万元；南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行的税务检查结果显示，被查的10家开发商竟然均存在着偷漏税款行为；山东近日在一次专项税收检查中发现，被查房地产企业逾八成存在偷逃税行为……

　　陈志荣告诉记者，房地产企业费用构成不规范、夸大成本、票据缺乏真实性、公司资产不合理摊销……种种现象都可使开发商得以避税。这里面既有开发商的原因，也有税务部门稽查不到位和税法中存在一些“盲点”的原因。如除了专项税务检查外，一般税务部门只根据开发商的财务报表来确定纳税额，这就有可能使一些不良开发商有机可乘。

　　税制改革迫在眉睫

　　如果说开发商们想尽办法逃避税收是出于商人的本能，那么我们的整体税收体制是否也存在不尽合理的成份呢？在这里，我们姑且不论开发商如何偷漏税和如何赚取了超额利润，仅就房地产税费进行探究。

　　客观地说，在房地产开发中，税费的确占据开发成本的不小比例。北京一位知名开发商在阳光卫视的一次人物访谈中说，目前房地产的开发成本中税费约占65%，建安成本(房屋的建造成本)为35%。对开发商而言，主要的税种有两个，一是营业税，一是企业所得税。营业税在许多大城市为5.5%，其构成为营业税5%以及在此基础上附加的城市建设税和教育附加税。由于这块税是根据开发商销售实现额征收的，因此避税的空间不大。

　　按照房地产征税发生的环节区分，为房地产取得、保有和流转三个环节的税收。如果仅从现在所征收的房地产税来看，由于有避税因素，总的税负并不十分重。

　　那么开发商为何说在开发成本构成中，税负因素占有很大比重呢？这是因为其中包含了三块内容，即租、税、费。租，主要是土地出让金；税，主要有房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、教育附加税和固定资产投资方向调节税；至于“费”，可以说与房地产相关的收费名目繁多，虽各地差异较大，但一般而言，收费项目大都有数十种之多，有的地方甚至超过百种。

　　房地产收费的本质是政府有关部门向土地使用者和房屋所有者因提供服务收取的直接性补偿，不具有房地产税收强制、无偿、固定的特征。由于收费是进入地方财政的预算外资金，因此也成为政府各部门着力拼抢和争食的蛋糕，收费种类越来越多就不足为奇了。

　　北京一位开发商告诉记者，实际上税在开发成本中没有多少，主要是费。你不交费，项目就根本进行不下去。目前北京的大头收费主要都含在土地出让金里面了。有的地区，房地产收费体系比较混乱，存在重复收费、计征不规范现象。如开发企业缴纳了土地出让金，还要缴纳市政建设配套费、单向性配套设施建设费，有的地方还要以实物的形式向有关部门提供居委会、派出所、中小学楼房等，类似的配套设施费用往往占缴纳总费的70%－80%。此外，还有征地费与土地使用费重叠、对土地转让收益重复计征等等。

　　从广义上讲，无论我们对行政事业收费作何解释，但对于购房人来说，已含在房价中的税费都是一种负担。说穿了，费与税并没有什么本质的区别，费与税的不同仅在于各自立法级别的高低不同。由于“费”关乎政府各相关部门的切身利益，因而开发商要想逃“费”会有一定难度。

　　按照有关部门设计的税改思路，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。明租，就是将土地出让金收取方式从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确；正税，就是统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行做法靠拢；清费，就是对收费项目进行严格清理，除少数服务性收费项目以外，其它收费或取消或合并为某一固定税种。

　　据业内人士介绍，尽管房地产税改思路比较清晰，但距可操作性的阶段还有不小的距离。该人士建议，国家有关部门在细化房地产企业税法的同时，还可以借助一些社会力量加强对房地产企业的税收征管稽查，以避免和减少国家这一重要税源的大量流失。