旅游资本和商业地产博弈 重庆嘉华下注边边街

　　重庆商业地产空置率在全国排第一，商业地产资本四处受困，寻找适合的运作模式开始为业者所思考。

　　一年以前，一股本土地产力量开始一些鲜为人知的尝试：重庆地产资本开始涉足完全陌生的旅游地产。

　　一年之后，旅游地产在重庆已经不再陌生。但先行者的探路，是否能成为商业地产资本在本土遇困后的一个突围样本？

　　9月7日23点，九寨沟漳扎镇停电，位于九寨沟口，属漳扎镇管辖的“边边街”亦在此范围。

　　“边边街”一酒吧经营者——成都导游星星，拨通了重庆嘉华投资实业开发有限公司(以下简称重庆嘉华)总经理杜斌的电话，要求他设法与当地联系，将“边边街”发电的时间延长，因为“晚上客人很多，如果没电损失会很大”。

　　杜斌答应了这个来自800公里外的请求。这样的情况在他看来应当是喜事，因为众多的“旅客在游完九寨沟之后再到沟口‘边边街’的主题酒吧消费，说明‘边边街’所坚持的‘第四街’模式正在被越来越多的人所认同。”

　　“前三街”启示

　　事实上，“边边街”试图复制的是一种已经在大理、

丽江、阳朔等地区自发形成的一种旅游商业模式，它一开始便自封为中国旅游“第四街”，按“先来后到”列在前三者之后。

　　前三条街指的是在游客中颇有名气的丽江四方街、大理洋人街和阳朔西街。在当地，游客在饱览了自然美景之后，都会到景区的商业步行街去感受一种休闲的生活态度，零距离地接触当地的人文风情。

　　从纯商业角度考虑，景区带来的大量人流为“前三街”注入了前所末有的活力，上述三地的门面租金也被炒到城市中心步行街的价格。据丽江四方街的一位经营者介绍，他售卖工艺品的门面仅有25平方米，租金却高达8万元。

　　“如此高的租金一般只有在繁华城市中心的步行街才能达到。”重庆一长期从事商业地产开发的开发商认为，这样的投资回报率应该让每一位精明的地产商所向往。

　　“边边街”新构想

　　2004年3月，商业地产界的投资冲动终于找到了突破口，曾经开发南滨路的重庆嘉华意欲再次创造一个类似南滨路的传奇：它准备进军九寨沟的旅游地产，试图利用景区庞大的人流量来创造出一个高附加值的景区商业步行街。

　　九寨沟旅游管理部门提供的资料显示，当地的游客人数从2000年的80多万一直上升到2004年的200多万，几何数字上升的人流量让中国旅游“第四街”在人气上大有超出前三街之势，而九寨沟国际级风景自然资源的吸引力当然也不会输给上述任何一个对手。

　　重庆嘉华在跑马圈地之时，另一个事实让其坚定了投资决心：九寨沟脚下的漳扎镇早已无地可圈。

　　“漳扎镇已经无地可批，我们的未来发展规划，是让九寨沟的开发重心向40公里外的县城靠拢。”一位当地官员在接受记者采访时这样形容当地的土地紧张情况。

　　基于土地和人流两方面的考虑，加上“前三街”的巨大成功，杜斌在成功拿到地后，最终在去年5月斥巨资启动了“边边街”的土建工程。

　　与此同时，杜斌开始考虑自己的“第四街”模式。杜斌认为，旅游景区商业地产力量和商业资本的对抗，应当体现在改变旅游资本所主导的旅游模式上。

　　九寨沟数十年来一直惯用的是“白天进沟，晚上睡觉”的旅游模式，游客以组团为主。“边边街”模式试图让以组团为主的集体旅游变为以休闲为主的散客旅游，向游客推广的是一种全新的九寨沟休闲旅游方式。

　　对于经营者，杜斌则更愿意出售一种生活状态——让他们像“前三街”的业主那样在美丽的风景过中过一种“只羡鸳鸯不羡仙”的闲适生活。

　　与旅游资本博弈

　　今年5月1日，经过前期的招商和预售，“边边街”的商业地产销售量已经达到40%。这对于重庆的商业地产界来说，已经是一个不错的成绩。然而对于当时的重庆嘉华来说却不是很满意，因为曾有媒体报道其曾打算7月份收回投资。

　　这期间，依附于九寨沟生存的旅游资本开始和重庆地产界的新鲜力量博弈。

　　事实上，商业地产低估了旅游资本在这场对抗中所拥有的力量。重庆一家知名旅行社的业务负责人告诉记者，其旅行社的大部分导游的工资，大都是由很低的底薪和旅行中导游“引导”顾客到指定的地点购物，获得商家给予的提成所组成。

　　“提成应当占到导游工资的绝大部分。”

　　在巨大的利益诱因下，各大旅行社的导游将“边边街”视为抢其饭碗的掠食者。

　　而就在同一时刻，“边边街”的经营者为了提升街上的人气，开始举行一些以让游人参与为主的主题活动，这些可以免费参与的民俗风情歌舞晚会触碰到了导游们敏感的神经，因为在传统的导游项目中，这样的活动是要收费的。

　　一系列的活动之后，“边边街”在五·一试开街之后经历了短暂的火红。然而大多数的导游并不愿意看到“边边街”生意越来越火。有人开始诋毁“边边街”，一些导游采取各种方式控制游客的行动。让其在旅游中闲余的时间也呆在酒店里睡觉。

　　“我去九寨沟之前就听说有这么一条可以吃喝玩乐的街，但到了当地却没发现。”一位曾经在今年6月到九寨沟旅游的游客，在接受记者采访时很惋惜没能亲身体验一下其中的人文风情和独特的休闲风味。

　　这样的情况让在开街之初火了一把的“边边街”的生意淡了不少。据罗焱介绍，“边边街”休闲旅游模式的另一个最大障碍，是组团式旅游中所安排的紧促的时间。

　　“以现在旅行社的三日游为例，其实只有两天半，这么短的时间像赶鸭子一样游完九寨沟已经不错了。游客在旅游当中能感觉的只有劳累，根本没有自由的时间购物和休闲。”

　　特色酒店应运而生

　　短暂的开街经营后，重庆嘉华、商铺经营者、旅行社三股资本力量都感到了一种压力：重庆嘉华感受到“传统组团式的九寨游”在短时间之内难以撼动；商铺经营者认为应与旅行社为盟获取大量客源；旅行社也备感“创收形式”越来越容易被“断路”，尤其是偶然“溜”到“边边街”平价购物之后游客，会自然地和导游的“导购”价做番比较。

　　经过短暂的思考，重庆嘉华最先开始改变策略。首先是将“边边街“分段进行整合划分，使风景幽美的尾段成为旅行社团队购物的集中点，几家针对外宾与团队购物的大型实力商家已开始了红火

装修。

　　这样的方向也来自于其一线经营项目的分析，MCA国际乡村酒店和“边边客栈”生意的火爆便是导火索之一。

　　据杜斌介绍，这两个以提供特色食宿为主的经营项目是天天爆满，同时这些酒店的客人也为当地酒吧、特色餐饮、特色工艺品店带来了不少的客源。

　　由此，以酒店业务整合各种资源的想法得以成形并开始实施。据介绍，“边边街”全长2200米，共有23000平方米的商业铺面，其中一楼铺面为10000多平方米，二楼三楼近13000平方米。杜斌目前的开发策略是将二楼三楼进行全新装修，将其改作个性化特色酒店。

　　杜斌以酒店整合客源的理论是，“如果游客就在商铺楼上住，下楼来消费应当是情理之中的事情。”他同时认为，每月三四千人的导游、司机要在九寨沟脚下消费，这本身就是不容忽视的市场，而和这群特殊的消费者搞好关系的作用远远大于他们消费的本身，因为他们还主导着组团成员的活动路线。

　　“第四街”模式初显

　　作为这场资本博弈战的另一方，旅游资本也在“边边街”的橄榄枝前徘徊而进。据罗焱介绍，目前二、三楼进行装修的工程已经开始，闻风而动的旅行社纷纷开始与其进行前期的接触，“他们希望获得客房的多种合作方式：或长包或买断。”

　　记者在采访得知，一些旅业巨头已经成功介入。四川和邦旅游文化公司准备在“边边街”买断200间客房长达5年的经营权。重庆海外旅业公司川西片区总代理李季桃也表示，他将让自己的游客入住“边边街”，而明年4月还将率先大力推广“九寨4日游”，让游客多一天的时间在“边边街”住宿消费，感受当地的民俗人文休闲生活。

　　地产金融人士表示，以前在利益上互不妥协的两种资本开始逐渐走到一起，表现出合作的态势，应当是一种新的地产商业模式的初显。

　　杜斌分析，在旅游地产这种特殊项目操作中，靠整合各种资本的力量，完全可以让10年时间成就的“前三街”模式，在人为力量的参与下缩短到一、两年的时间。而目前，“边边街”的“第四街模式”就已初见端倪。