奥康鞋城：工业与商业用地难分

　　一个再大型的企业，如果仅仅用于自己生产，需要修建多大的厂房？有必要这么大面积吗？他们的眼光，会不会是部分看中了土地升值的空间……

　　温州人借门面租金获利

　　今日之中国，工业企业流行造城。

　　璧山县近郊的“中国西部鞋都”正在拔地而起。

　　9月9日，晴朗的天空下，几座新修成的建筑散射着灼人的光芒，这里就是奥康集团与璧山县政府联合打造的现代鞋业工业城。

　　这座新兴工业园，位于通往璧山的

高速公路旁，整齐划一的工业园建筑，在周围农舍的映衬之下，显得格外醒目。

　　璧山县国土资源局官员介绍时称，该县鞋业发展历史悠久，具备相当的鞋业制造加工基础，但长期以来，由于当地鞋业发展一直处于家庭作坊的运作模式，使鞋业无法得到长足的发展，甚至造成了安全等方面的众多问题和隐患，因此为整合资源，加快产业发展，在市政府重视之下，璧山县政府与奥康集团签订协议，共同建设鞋业特色工业园区。

　　该项目总占地面积2600亩，奥康集团对外宣称总投资规模为10亿元，分两期建设，预计4--5年建成。一期工业建设937亩，于2003年9月全面启动建设，至2005年1月9日，西南鞋材交易中心、重庆奥康生产基地，金都鞋业孵化区等主体工程全面投入使用。

　　所有的企业都在造飞机？

　　其实，工业企业造城运动并非奥康的专利。通过日常新闻的了解，很容易看到某大型工业企业又在开辟新城的消息。对于“强壮”的工业巨头们的运动，社会各界褒贬不一。

　　褒自不消多说，城市化发展几年间都是人们倡导的主题，深圳取消农业局，摆脱“农业”困扰就曾一度成为佳话广为传播，而后来者更以“农业大省、农业大县”而内惭，因此由工业企业投资打造的新型城市受到欢迎便不再奇怪。

　　当然，对于这种局面更多的经济界人士是提出质疑：“这些企业是否以工业立项为由暗中圈地？”

　　在采访奥康集团之前，一位业界人士在闲谈中告诉记者：“其实这种操作模式很简单，有些企业的目的，就是想通过工业项目为借口从政府手中取得土地，之后他们会在这块土地上进行建设，当然也会在这个地块上建设一块属于自己的厂房，但大多数的土地建设之后，都拿来出售。实际手段，和早期经济发展的二道贩子手法类似，只是他们投资更大，收益更多。你能够想象，一个再大型的企业，如果仅仅用于自己生产，需要修建多大的厂房？有必要这么大面积吗？他们的用意，当然还是看中了土地的价值，因为多数土地建设之后，事实上是卖给了别人。”

　　换句话来说，这位业界人士的看法只代表局部，很难说所有的工业企业用地都出于此目的。如果需要引用实证，那么美国波音飞机制造公司的厂房就相当于一个小城市。只是这不足以解除业界的疑问，因为在中国，在重庆，有多少企业在造飞机？他们的疑问提出的非常直接：一个企业如果仅仅用于自己生产，需要多大面积的厂房？

　　但奥康的情况并非业界所说类型，据璧山县土地整治储备中心官员介绍，中国西部鞋都是由县政府与奥康联手开发，其实质含义是政府引进资金，用于工业区建设，因此，奥康集团在其中扮演的角色是合作伙伴，而非单一主体的经营开发。

　　用地性质严格划分

　　可能是业界的说法带有极强的说服力，所以即便到了璧山，看到了西部鞋都的控规图，依然不能解除心头的疑问，但事实一一摆在面前，奥康集团的所为，根本无法使业界的质疑找到对应的现象。

　　按照业界的怀疑，通常工业企业圈地的方式，都是以工业用地立项获得。这种做法很容易理解，目前重庆市工业划拨用地与商业出让用地的土地价格相差悬殊，通过工业用地立项取得的土地，几乎可以称之为低成本高收益的典范。

　　但奥康集团开发建设西部鞋都的用地，钉是钉铆是铆，每一个项目用地都清清楚楚。璧山县国土房管局官员介绍说，“这里的用地管理相当严格，商业用地必须经过挂牌招标拍卖，倘若企业将工业用地用于建设住宅、商业门面等非工业设施，我们会立刻收回，再进行挂牌招标。即使是他仅仅在厂房后面为了给职工盖一个宿舍，那也属于商业用地，会被收回进行挂牌拍卖。”

　　西部鞋都的总体规划中，近60%的土地属于工业用地，近40%的土地属于商业用地。这个规划图，在西部鞋都最显眼的十字路口可以一目了然地看到——奥康把总规图作成了一个近十几个平方大的广告牌。在这块广告牌上，一期和二期建设内容及占地大小，用地性质都标示得一清二楚。

　　在奥康置业有限公司

商务部副经理何忠英的介绍下，记者了解了整个规划意图，在其中，商业用地总占地面积约为450亩，这其中，一期的鞋材交易中心占地150亩，二期住宅区占地约300亩。其余的总面积中尚余部分住宅用地，何忠英介绍说：“另外有部分农业人口安置住宅，也被划进了工业园。”

　　她告诉记者，之所以存在部分商业用地，是因为整个工业园包括了诸多功能，其中就需要有鞋材交易和物流中心等为工业配套的体系。

　　这些土地是否就真的是以商业用地取得呢？

　　答案是肯定的。在跨进奥康置业大门之前，记者走访了鞋材交易市场的经营户，从他们那里得知，这一市场的门面或买或租，购买价格约11950元/平方米，面积从60到100平方米不等，租赁价格为8000--30000元/年不等，购买合同上，土地使用一栏赫然注明为“商业用地”，土地性质为“出让”。

　　工业城不能是死城

　　业界质疑的理由一一遭到事实的打击，使记者不由怀疑这种质疑是否有所根据了。

　　业界怀疑最多的，就是“工业园内为什么建设商用门面和住宅？”

　　这个疑问，何忠英及另一业内人士的解释大致雷同：“工业园需要配套。”很难想象，一个工业园内全部都是厂房，白天热火朝天的工业园，随着下班钟声的响起，短时间内变成一个人烟稀少的“死城”。

　　西部鞋都的未来预期中这样写道：“建成后的‘中国西部鞋都’可容纳近100家鞋业配套生产企业和近100家鞋材经营厂商，直接为社会解决就业人员3--4万人，年产皮鞋可达1亿双左右，年销售额将超过100亿元，为国家创造利税可达2--3亿元。”

　　这个简介最终没有脱离“皮鞋制造”的中心。

　　事实上，记者也在工业园参观了奥康集团下属鞋厂的生产情况。据介绍，该鞋厂设计月产量为24万双左右，总计四条生产线，目前已经投入生产的生产线两条。“产量的大小，和工人熟练程度及市场定单的情况相一致。主要是因为这边流水线生产的熟练工人太少，所以生产量始终跟不上去，现在每天生产皮鞋大约为3000双左右。”

　　熟练工人少，必然需要培训，所以何忠英在此之前就表示，配套中还要建设一个培训中心。园区离璧山县城行车距离不远，但走路却很不方便，尽管专门开通了一趟工交线路，但可以想象，大批的企业人员午饭是需要就地解决的，所以“还要建一个餐厅。”……

　　很容易理解，只要有人的地方，配套就一步不能远离，所以工业园进行配套建设都在情理之中。只是，何忠英也没法说清楚，二期的住宅用地上，会是什么样的住宅。

　　热炒交易中心门面价格

　　奥康集团实力雄厚，再加之中国西部鞋都属于重庆市19个特色工业园区中的启动项目之一，正在与成都另一个鞋城角逐“中国西部鞋都”的称号，因此奥康在这一项目上倾注了大量资金。总投资10亿，对于任何一个企业而言都不是个小数字。

　　而第一期工程才投入使用，因此奥康在一期建设中收回多少投资难以得到答案。但显然西部鞋材交易中心的经营户中，不乏因炒作门面赚了一笔的人。

　　在鞋材交易中心购买门面的商户，多数来自温州等地，他们早期在此地住宅小区内经营鞋材，在交易中心建成后搬迁而来。而另一些本地经营户，由于之前经营的门面多数是自己买地修建，大量资金被抽走，所以搬迁之后，反而没有资金购买门面，只能采取租赁方式继续经营。

　　前文已经提及交易中心门面销售价格为11950元/平方米左右，租赁价格为8000元/年左右。整个交易中心400多个门面全部销售一空，即使以最低数据统计，奥康在交易中心上收回的资金数目，大约为4800万元左右。相比之下，门面的购买者中，获利比例高的也不乏其人。一位租赁门面的经营户告诉记者：“温州人买下门面之后，很快把租赁价格炒了上来，尽管按照门面大小和位置价格有所差异，但最高炒到了3万元/年，可见温州人会做生意。”

　　此外，工业园单独开辟了孵化园，用于扶持中小型皮鞋制造企业的发展。记者在奥康鞋厂的对面就看到了一个鞋厂的厂房，其占地面积约为奥康鞋厂的近三分之一左右，而在这方面，奥康给出的数据为：“引进制鞋和配套企业27家，引进并投入建设资金近3亿元。”——一期才完工不久，奥康集团总投资的一半已经引进来了。