海外资金掀起开发新大陆热潮 凯德置地狂飙地产

　　2005年一开始，凯德置地在北京频出惊人之手，作风凶悍。海外资金在中国掀起开发地产新大陆的热潮

　　文／本刊记者 庞建新

　　跟踪海外地产基金大鳄的隐蔽行踪，我们可以发现，在人民币升值后，进入地产的国 际“热钱”并没有像一些人担忧的那样兑现出货，但是跨国地产资金密集的上海出现了资金外流的迹象，以北京为核心的北方市场正成为这些资金纷纷涌入的一块新大陆。

　　2005年一开始，新加坡嘉德置地旗下公司凯德置地在北京连续几个大手笔，地产界为之震动。嘉德置地集团是亚洲最大的地产上市公司之一。

　　2005年8月，嘉德置地最新发布的2005年上半年业绩报告显示，嘉德置地2005年上半年的收入中11.2%收入来自中国的，达13.25亿人民币，较同期上升了14.2%。集团上半年的息税前收入中，来自中国部分占28.6%，达6.88亿人民币，比去年同期增长了51.6%。

　　“凯德置地在京16个月内投资78亿人民币，投资比重占到全国的38.3%，”凯德置地方告诉《经济》说。

　　“凯德置地在这次宏观调控中国

房地产市场进入低谷时，是所有外国资金中表现最积极的一个……”SOHO中国董事长潘石屹说。

　　北伐攻势

　　从2004年4月正式进军北京市场至今，凯德置地在短短的16个月内，频频出手，作风凶悍。

　　2005年1月4日，凯德置地与北京华联集团签署协议，以17.46亿人民币收购北京华联旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦。根据协议，两家公司业将各占50%股份成立一家管理公司，对望京和今后该公司收购的商厦提供市场营销和商业管理服务。

　　2005年2月，凯德又以5.476亿元的价格获得北京东城区占地14686平方米的综合性开发用地，据透露将建成集高档写字楼、商务写字楼和零售商场于一体的“来福士广场”。

　　2005年3月，凯德又以18.37亿元的价格购得北京朝阳中心商务区在建的地标性甲级写字楼——中环世贸A、B座。该项目位于建国门外大街与东三环路交界处的西南角，与国贸大厦和中国大饭店隔街相对，成鼎足之势。

　　嘉德置地集团总裁廖文良表示，“此次收购符合我们在中国首都逐渐扩大规模的既定方针”。

　　凯德认为，北京市场一直发展平稳，宏观调控使市场更趋于规范健康，如此背景适合在京扩大投资，而北京的住宅、写字楼和商用物业都存在可提升和扩展的空间。

　　对于凯德置地的频频出手，SOHO中国董事长潘石屹认为凯德置地对市场的“判断是对的”。就在

人民币升值后一个星期内，他就接待了许多从美国来的基金，如美林、高盛、GE等都在中国寻找机会。在人民币升值后，外资反而是出现加速进入地产的迹象。

　　凯德置地的目标还扩展到了毗邻的天津，凯德承认，京津塘经济带的发展早已列入公司战略发展规划。

　　“继续加大北京市场的投入，使北京成为凯德置地在中国北方业务的核心，同时积极拓展市场前景良好的中国北京其他城市，实现以上海为核心的长三角地区、以北京为核心的环渤海地区以及以广州为核心的珠三角地区的均衡发展，”在今年7月全面接管北京业务的凯德置地副总裁廖茸桐表述了公司的宏伟计划。

　　对此，西南证券分析师段海瑞认为，外资投资力度加大与中国市场透明度加大不无关系。凯德置地在中国11年来已精通中国的市场游戏规则，尤其在土地的“招拍挂”政策之后，为国际资本进入资金密集的房地产业带来“生机”。

　　开辟二线战场

　　除了在大都会开疆拓土，凯德置地还“有计划”地将触须升到了二线城市。2005年4月13日，凯德置地首次在宁波市江北区成功购得一地块，开始了二线城市攻略。

　　据了解，这块土地以挂牌形式出让，总占地面积为98413平方米，凯德置地最终以人民币10.7亿元的总价成功竞得。凯德置地计划用三年的时间对该项目进行开发，预计将建成含1300多套公寓的小高层及高层的住宅楼和包括约59000平方米商用面积的写字楼和商铺。

　　凯德置地总裁林明彦先生认为，充分利用凯德置地在上海的优势，进军二级城市，是进一步加强、优化在沪投资。据了解，凯德在购入宁波地块之时也脱售两个成熟物业，达到更加的优化组合。

　　对于国际资金投资中国二线城市仍然意味着更大的风险。凯德置地的大胆进入，是有着更大的抱负。

　　据介绍，上海是凯德置地发轫之地，继而挺进北京，南下广州，切入长三角重要海港城市宁波，形成了 “三点一线、以点带面的区域分布格局。

　　凯德置地在中国的战略地图是：一是以上海为核心辐射长三角的的东部业务格局；二是以北京为核心的环渤海地区；三是投资广州并为核心的珠三角地区。选定好三个发展地区中心，然后辐射、带动周边地区。

　　探索新产业基金

　　总部设在新加坡嘉德置地集团是一个运作产业基金的老牌企业。嘉德置地旗下有二支上市地产基金活跃于东南亚一带，另外一支中国住宅发展基金是由嘉德置地发起，并在企业投资者和高资本净值的个人投资者支持下设立的私募基金，致力于中国市场。目前该基金规模为5亿元人民币，主要用于投资中高档住宅项目。

　　嘉德似乎不满足产业基金在中国仅仅局限在住宅地产领域。2005年上半年，凯德置地投资北京及中国各地商场的同时酝酿新的基金计划。嘉德置地集团总裁廖文良透露，通过建立一个新基金，长期持有北京这些优质物业，以满足日益增长的投资者需求，并有利于扩大嘉德

零售业在中国的版图。

　　据凯德置地高层介绍，凯德置地看准市场时机把资金投向商业也是公司平衡发展的战略之一。以前公司的70%是住宅业务，发展到今天应是各项业务均衡发展时期。

　　2005年7月8日，嘉德置地集团旗下的嘉德商用产业有限公司与深国投签订协议，将投资其在国内15家以沃尔玛为主力店的商场，这是嘉德自去年12月底与深国投签署国内6家商场协议之后的再度合作。

　　两次合作促使凯德置地获得21家购物中心的部分股权。根据协议，凯德置地在中国的商场到2010年将会超过400万平方米，并计划将这些物业在海外打包成基金上市。据记者了解，新的基金工作还在进行中，具体上市地点尚未确定。

　　“凯德置地拥有强大的资金后盾和房地产金融管理专业知识，是一个理想的合作伙伴，能够支持沃尔玛在中国的计划，并提供有效的资本框架来促进这些资产的增值，”深国投董事长李南峰认为。

　　廖文良表示，“通过合作，嘉德置地已在中国高速发展的商业房地产市场中领先一步，特别是获得了进入从未涉猎的二线城市的难得机会。”

　　2005年6月30日，沃尔玛位于重庆市九龙坡区购物中心正式开业，这是嘉德的商用产业去年年底收购的6家商场之一。21家商场中大多数也将在今年年底到2006年底之间陆续投入运营。

　　凯德置地新的业务将加速新的基金诞生，嘉德集团管理资产在未来的三年将会从现在60亿新元(约300亿人民币)增加到130亿新元(约650亿人民币)。