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本报记者 林明 发自北京
成名于20年前的秀水街市场，已经成为时下北京商铺文化的新地标。
随着板块升级改造，秀水街商铺连同它的经营理念一夜间从户外转移到了室内，从蜿蜒曲直的小巷登上了大雅之堂。被誉为现代版“清明上河图”的秀水商铺，其昔日盛景能否
再现？老秀水的经营模式能否移植传承？随着秀水板块周边新兴业态不断崛起，传统的“马路经济”也在悄然发生着变化。
秀水的前世今生
在以往近20年的北京商业业态发展中，秀水街可谓一枝独秀。各国大使馆成为秀水商圈最大的消费群体和对外推广的窗口。
对北京商铺经营研究多年的拓之林咨询公司总经理侯勇告诉记者，目前CBD正在开发建设的项目大部分为公寓、写字楼项目。世界500强中已有156家进驻北京，其中2/3在CBD地区。而与CBD一箭之遥的秀水商圈，可以说是为CBD提供各种层次的后勤服务。
“秀水街”因“秀水市场”而出名。秀水市场之所以成为著名的商业街，是因为其独特的自由贸易形式。
从1982年开始，有人在秀水东街南口经营各种杂货、工艺品。1985年，朝阳区政府组织成立了秀水市场。1988年，当时的140多位摊主集资对市场进行了一次改造。20年的辛勤努力，使秀水由一条不知名的小街，成为今天外国人来京必到的一处景点，其旅游意义丝毫不亚于为当地带来的实际税收。
“秀水商圈因其附近有很多使馆，又被誉为‘使馆街’。北起美国驻华大使馆，西邻祁家园外交公寓，东接东大桥居民区，高中低档消费群体均有市场。街中许多商贩会使用简单的外语词汇向老外推荐商品、砍价，还有的索性就用计算器讲话，也算是北京一景。”侯勇认为独特的街区马路挨家挨户小商铺经营模式是秀水街商业文化的最大特色。
进入2004年后，北京市政府在《北京市中心地区控制性详细规划》中，将北京商务中心区的范围确定为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。
至此，持续繁华了近20年的秀水街商铺就要走入历史，随着“退路进楼”的提出与施行，秀水市场开始逐渐失去自我。当初的马路经济在升级换代之后如何再现勃勃生机？随着板块定位升级，原先杂乱布局的商业街需要新的平台承载。
秀水之变
2005年3月19日，随着秀水街旁秀水街商厦市场投入使用，原秀水商铺正式宣告退出历史舞台。秀水街市场董事长助理吴卫爽在接受记者采访时表示，原秀水商铺实际经营者大部分都搬迁进入了新建的秀水街商厦，中国商业街最有特色之一的秀水商铺在短短数月内完成了一次“大挪移”。
为了最大限度地保持秀水商街的原汁原味特色，吴卫爽表示，除了在外形上维持原先商铺格局之外，还在定价策略上保留了讨价还价的方式，考虑到多年来秀水商业文化的积淀，在有关部门特许下，实行最高价实价挂牌制度，保存了让国外消费者、旅游人士享有议价的乐趣。
此外，新的商厦市场还对租赁经营户实行统一的培训管理，包括服务流程、质量、英语等，以最大限度地复制原有商业经营模式。尽管如此，吴卫爽坦承，在保持特色和规范发展之间永远是一对矛盾，而新秀水街市场为了统一管理约1500家租赁户，在商品质量、进货渠道等方面的要求必然要比原先严格许多。
“但这不意味着否定原商业地产存在模式的特点、优势。”吴卫爽认为，在规范一些必要的管理措施的同时，未来在新旧商铺经营模式取舍上，最大限度维持原有经营方式和特色才是目前最重要的课题。
对此，清华大学副教授李飞指出，北京缺的不是现代化大商场，缺少的恰恰是具有特色尤其是北京特色的商业场所。如果逛北京的商场与逛巴黎、纽约的商场没什么两样，那么许多人也许就没有必要到北京购物了。商业文化最大的优势是它难以被同行复制。
侯勇也认为，根据国际商业形态发展的轨迹，全球的商业组织形态经历了杂货店、百货商场、超级市场、购物中心一系列的发展演变后，又回过来连锁经营到社区便利店。但马路经济一直是最富活力的一种业态。进入大楼之后，高昂的租金基本上导致秀水街的传统优势丧失，最根本的一点是高得离谱的摊位费把整个市场的成本彻底颠覆了。
“这一点，老秀水重建失去了它的特色，和其他购物中心没什么区别。这个坐落在北京东长安街边被看做是‘20世纪的清明上河图’和‘中国改革开放的窗口’的‘秀水市场’，虽然硬件得以大幅度提升，然而失去了原味，也就失去了自己。”侯勇说。
秀水的延续
随着秀水板块升温和老秀水光彩的逐渐退却，一批旨在恢复原貌的商铺地产项目接踵而来。据介绍，目前在秀水市场附近的商城不在少数。除了毗邻秀水、已经立起秀水牌匾的新秀水大厦外，还有使馆区附近的日坛商务楼、巨鑫园商务会馆把秀水包围。虽然可以选择的市场不少，但是提供的摊位日趋稀缺。
据近期面世的秀水2号项目投资全程顾问袁洪利介绍，为了最大限度地传承秀水文化和商业形态，目前的项目在商铺建筑形态上采用低层围合式群体建筑，三面临街，无大门不限定营业时间，随时随地进入、随心所欲休闲，三层有环廊，将ABCD四个楼体相连，足不出楼就可逛遍所有店铺。
与新的秀水街商厦一样，在经营理念上，投资招商管理者意识到短期商铺炒卖对项目长期经营的危害，因此两个新“秀水”项目均采用“只租不售”的方式降低风险。在对租赁经营客户的选择中，两家公司不约而同地尽量避免纯粹房产投资客的进场，而保证大部分租户是实际经营者。
据吴卫爽透露，从一开始大量征选实际经营者已经为后续经营形成了优势，由于经营者的专业和忠诚度，使得秀水街大厦项目在短期内形成了较好的回报，目前在排队等候进场的经营者超过800名，如果短期恶意炒作铺位价值，不但会增加实际经营者负担，而且会因为高价竞争损害“秀水”的品牌。
“在秀水板块，未来不排除可能还会有秀水3号、4号项目的涌现，但是这个并不重要，重要的是在秀水的品牌下，如何真正找回原来秀水商铺经营的精髓，才是每个企业需要考虑的问题。”吴卫爽说。
记者手记
秀水出路
一踏进“秀水街”市场董事长助理吴卫爽的办公室，就被告知，因为“秀水街”品牌，公司正在跟一个抢注者进行一场官司，涉及金额高达一亿元，在“秀水”这两个金字招牌的闪耀下，似乎能够得其者，必能得商铺的天下了。
毫无疑问，作为中国最具特色的商业街之一，秀水街从来就被赋予了更多的内涵，除了商品交易外，秀水更是一个旅游的景点，首都北京文化的象征。在“登长城、吃烤鸭、逛秀水”成为一种顺理成章的时候，秀水新的机遇和困境随之而来。
根据商务部最新发布的《中国流通产业发展报告》预计，2005年中国商业地产投资规模将达到2000亿元，增幅达20%。而中国商业地产联盟发布的资料则显示，2004年全国商业地产投资达到了1700亿元，但空置面积达到2610万平方米，迄今不能消化。
回顾中国商业地产的发展，依然没有摆脱国内地产行业一贯的规律，那就是概念兴起、投资跟风、市场追捧，众多地产商抢市进入，期望搭上一次新的高速列车。有了一个好的概念，千百个同质利益团队蜂拥而至，全都不顾商业背后内在的运营规律，往往忽略了经营环境、经营模式的异同将成为决定项目成败的关键。
而以马路经济起家的秀水商铺市场正在面临着这场经营模式转型、文化转轨的考验，市场决定发展，容量决定生存。曾有专家建言：商业地产的成功必须建立在理性运营的基础上，强调专业的前期规划与准确的市场运营，根据项目的区域位置、城市经济发展水平、商业特点以及市场饱和度来决定商业地产的开发。或许这是转型中的秀水商铺市场的良性启示。
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