外资银行渐行渐近

　　尹锋/文

　　一方面，随着银行信贷的紧缩，国内房地产企业需要新的融资渠道；另一方面，随着中国对外开放，越来越多的外资银行正在加紧拓展在华房地产信贷业务。双方能不能碰撞出激烈的火花，给沉闷的房地产市场带来一丝亮色？

　　一方面，随着银行信贷的紧缩，销售速度的放慢，资金链的安全越来越关系到房地产企业的生死存亡，国内房地产企业需要新的融资渠道；另一方面，随着中国对外开放，特别是加入WTO时金融开放的承诺，越来越多的外资银行正在加紧拓展在华房地产信贷业务。双方能不能碰撞出激烈的火花，给沉闷的房地产市场带来一丝亮色？目前而言，双方合作仍表现得相当谨慎，操作模式也较单一，也许2006年是突破的时机。

　　针对开发商的项目融资直接提供信贷融资

　　由外资银行在华机构直接向房地产开发企业提供贷款，但自身并不参与项目开发。典型的如东亚银行和日本东京三菱银行。

　　目前，东亚银行在中国内地提供的房地产融资产品主要分为两类：房地产开发企业贷款和小买家房地产贷款。其中提供给房地产开发企业的贷款主要是建筑贷款和流动资金贷款。建筑贷款是发放给开发商的用于房地产项目开发及建设的贷款，也是对目前大多数房地产开发商最有吸引力的房地产贷款品种。但是东亚银行要通过贷前调查系统、贷款审批系统来评估、控制建筑贷款的风险。而在这两套系统中，对开发商资质和房产项目的考评指标是非常苛刻和详细的。

　　三菱银行2004年向上海永龙房地产有限公司开发的“永新花苑”三期项目提供人民币8亿元和港币的组合贷款。东京三菱银行在融资条件的要求上要远远超过内资银行的要求，他们对该项目自有资金的要求是十分高的，风险控制更严。为了控制风险，特地聘请了国际著名的评估公司对这个项目进行整体评估，最终确定为其发放贷款。

　　东亚银行、三菱银行开发信贷的“门槛”只是中国境内众多外资银行的一个缩影。2004年6月银监会要求“对于授信额度在人民币1亿元以上的企业贷款，外资银行须及时向银监会上报。”这无疑是在外资银行自设的“门槛”前面又加上了一道“门槛”，房地产企业要想在跨越两道“门槛”后取得外资银行的开发信贷十分不易。

　　通过FDI方式实现“曲线融资”

　　典型的是2004年万科与德国银行(下称“HI”)达成的双方共同开发中山“万科城市风景花园”项目。协议中万科将所持有的中山项目80%的股权转让给一家由HI设立的名为BestGainInvestment的公司，由于万科也持有该公司35%的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48%。这样，从形式上看，HI取得了中山项目的控股权，属于FDI(外国直接投资)，实际上，虽然HI拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际的控制权。而根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR(同业拆借利率)再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。但由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因而采取了“曲线融资”。

　　外资银行、海外房地产基金与我国房地产开发商共同投资开发

　　外资银行或基金从前期就开始介入项目开发，联手房地产企业做开发性融资。其选择合作伙伴的标准一般是当地最有实力和发展潜力的房地产公司。

　　这种开发性融资的主要形式有：(1)共同出资设立项目公司。一般先是当地最有实力和发展潜力的房地产公司有了比较好的项目，然后外资银行通过参股方式出资设立项目公司。如2004年6月22日，金地集团与摩根士丹利房地产基金IV(下称MSREF)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，其中金地出资约7500万元，占注册资本的15%。MSREF出资2.75亿元，占55%股份，上海盛融出资1.5亿元，占30%。2003年7月，摩根士丹利名下房地产基金MSREF与上海卢湾区政府控股的永业集团联合投资“锦麟天地雅苑”项目，总投资预计达9000万美元；与美国雷曼兄弟公司各入股25%参与上海永业集团发展的上海永业公寓二期，估计涉资将高达人民币2亿元。2004年1月，MSREF还与复星集团旗下的地产公司合作投资约5000万美元兴建“复地雅园”。

　　(2)组建中外合作企业。2004年5月7日，新黄浦集团与美国资本巨鳄洛克菲勒国际集团签署合作协议，组建中外合作企业。

　　(3)设立开发基金。2004年6月中旬，由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中岸”项目正式进入市场。据了解，荷兰国际房地产基金目前在中国已注资4个项目同时开发。

　　此外，海外基金还通过购买有稳定租户的成熟物业，长期持有收租盈利和收购不良资产，将其证券化打包处置、变现盈利等方式参与中国房地产金融市场。

　　针对消费者的个人按揭贷款

　　目前外资银行的个人按揭对象主要是外籍人士、澳港台人士。随着全面外币业务的获批，外资银行对中国内地企业的外币贷款禁区将于年内打破，到2005年年底将全面展开对内地居民的人民币业务。

　　包括汇丰银行、东亚银行、永亨银行、国际金融公司、中德住房储蓄银行在内的多家外资银行正在加大培育当地个人按揭贷款的力度，与众多房地产项目密切接触，以远比内资银行优惠得多的利率，抢夺了境外优质客户。

　　就利率来看，内资银行在正常情况下，对公寓房贷提供的优惠利率是年利率5.04%，写字楼和商铺的利率更高，达到5.76%，而外资银行只是2.5%至3%。如永亨银行可以为客户提供超低息按揭贷款服务，最低可至年息2.5%(以美元优惠利率减1.5%计)，最高贷款可达八成30年。而中德住房储蓄银行则向自己的储户提供比

公积金贷款还要便宜的低息房贷。除了利率，更具诱惑力的还在于外资银行的贷款成数和年限比内资银行有优势。在新的金融政策下，公寓按揭贷款内资银行大多只能做八成20年，而一些外资银行可做到八成30年的按揭；写字楼在内资银行只能办六成10年按揭，而外资银行却可以放宽到八成30年；同样，商铺内资银行只能办六成10年，外资银行可以做到六成15年。

　　但是，各外资银行在选择按揭项目上还是很谨慎的。如东亚银行北京分行在北京地区提供按揭贷款的项目是经过严格筛选的，主要是一些境外人士较为感兴趣的中高档住宅项目，这些项目是具有一定投资潜力的公寓或

别墅项目。根据东亚银行北京分行按揭安排明细表显示，有北京财富中心、阳光100国际公寓、丽高王府、公园大道、朝阳园二期、当代万国城、科技会展中心、宝星园、棕榈泉等市场上一些知名的高档项目享受了东亚银行提供的按揭服务。

　　可以预见，随着2006年WTO所要求的金融业全面开放，外资金融机构、外资银行将成为未来地产融资的新方式。

　　(作者系

复旦大学经济学院博士、中瑞市场研究有限公司分析师）