成都，明天的商场什么样？

　　8月17日，由商务部牵头的商业地产调研小组在结束了华东部分省市的调研后，在成都召开会议，听取成都市贸粮局以及商家关于成都商业地产发展的意见和建议。据知情人士透露，“如何让商业地产健康有序发展”是这次商务部调研的目的。

　　此前，他们在广东的“微服出巡”已经惹得广东业界哗然一片，更有甚者言道：这将是广东商业地产有史以来最大风暴的前兆。

　　危言未必耸听。

　　根据中国商业地产联盟发布的数据，2004年全国商业地产投资达到1700亿元，但空置面积达到2610万平方米，到今年一季度空置面积又上升了20.3％。但空置率的上升并没有阻挡开发商蜂拥开发商业物业的步伐，今年1至5月国内商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，比去年同期增加两成以上。而在同时，商用物业售价也上涨了5％以上。

　　而在成都，2003年，掀起了空前高涨的商业地产开发狂潮，而与之“相映成趣”的是，2004年成都市区累计供应商业用房面积127.44万平方米，同比增长32.63％，销售面积81.38万平方米，同比增长6.34％，这说明2004年成都商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。成都市区的商业用房已经相对过剩，且由于供应过快，需求与供应之间的差距已经越来越大。

　　成都的商业地产在《商业网点规划管理条例》颁布前夕，到底还会出现什么样的变局？成都未来商业地产应该寻求何种出路？商务部走了，却留下了一堆悬疑。而面对悬疑，我们只能猜想。猜想1成都要抬高准入门槛？

　　商业地产建设对贷款的依赖让银行的神经绷得更紧，对于抬高商业地产门槛的呼声也越来越高。中国建设银行北京总部的部分商业银行代表全程参与此次商务部调查便是例证。

　　作为商务部特邀专家的王永平对目前一些成都商业地产开发商动辄满口“MALL来MALL去”的行径颇不以为然，他认为，近年来，商业物业的开发是背离其价值的开发，像SHOPPINGMALL这种商业物业其实还在其市场培育阶段，最好的做法就是只租不卖，一旦卖掉，实际上就是把风险分担给了投资者，产权商铺一经售出，经营权就掌握在小业主手里了，发展商很难协调，而没有统一规划的业态，商场经营很难成功。售后返租难度也很大，开发商本身没有商场经营经验，而国内又缺乏经验丰富的专业商场经营公司，向小业主承诺的租金能不能保证都很难说。猜想2以后鼓励“只租不售”？

　　蓝光集团代表在商务部调研会上说，现在的市场开发商普遍选择卖掉物业，但风险也就随之转嫁给了投资者。商业地产再不进行一些有序的管理和规划，政策再不进行适当调节，将会出现问题。

　　“商业地产项目除了产权分割以外，在以前单纯出售的模式下，不少业主一旦拥有了产权之后，会按照自己的市场判断来决定经营的项目，这样的结果往往是打乱了整个商业地产项目的经营业态布局。”一位专家这样说。

　　这位专家认为，尽管“只租不售”模式的呼声越来越高，但多业权形态带来的问题在目前的国情下也无法完全得到改变，政府并不是没有可能会出台一系列鼓励“只租不售”商业地产的政策，但这样也许会让更多实力不济的开发商陷入苦海。猜想3社区商业将成主流？

　　近年来，海内外连锁超市、大卖场纷纷在成都跑马圈地，成都的社区商业在面对大卖场的冲击之后迅速调整，错位经营发展相当迅猛，以点带圈、圈圈点点的社区商业红红火火，服务半径明显延长。

　　今年以来，业界纷纷推出关于社区商业投资前景明朗的报告。2005年易铺网对2004年全国零售额前100家零售商进行了统计分析。通过对100家零售商的调查，易铺网发现

零售业多元化、集团化的战略优势日益明显。有关人士分析认为，2万～3万平方米的中型社区商业更具发展潜力，中国连锁经营协会的分析也得出了类似的结论。

　　商务部一行在成都调研会上同样提出了社区商业与大型商业网点的结构问题。中国商业地产联盟常务理事、中国城市商业网点管理联合会理事冉立春认为，商业网点建设要在促进城市商业繁华、繁荣的同时，更加注重满足老百姓日常需求的商业和生活服务的设施建设。

　　可以预计，今后一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。本报记者刘洵