个人合作建房走到十字路口

　　风风火火的个人合作建房目前走到了十字路口：大连合作建房被政府叫停，西安首例个人合作建房计划“搁浅”，北京合作建房首次拿地遇到困境，广州有关部门的答复是，“请自行依法按照房屋建设有关规定办理”。

　　成立住房合作社既没有获批也没有被否定，个人建房将走向何方？8月21日，广州合作建房者举行第二次会员大会，发起人魏琨展示了广州沙河地块的设计蓝图，就竞拍前的验资 问题征求意见。22日，他们和中国银行某支行达成了初步合作意向，正在商讨合作框架协议。

　　个人合作建房的“迥异归宿”

　　去年底，“个人合作建房”的概念在国内出现后，各地“诸侯”揭竿而起。一年快过去了，这个特殊的群体有了不同的归宿。

　　4月，大连市国土资源和房屋管理局一纸公文认定大连两例民间集资合作建房行为不合法。虽然发起人认为政府的理由没有根据，但是他们“边走边规范”的请求没有得到支持。

　　随后，西安首例合作建房“搁浅”。本来已经准备与合作发起人草签协议的两家金融机构在巨大压力之下取消合作。政府不支持引起的资金监管问题“并发症”，加上参与者的不信任，发起人熊晖无力回天，选择放弃合作建房。

　　8月，北京首例合作建房项目没有按原定计划通过挂牌拍卖形式拿下芍药居土地。据发起人于凌罡称，原因有三：一是在该出让地块内有燃气供热站，与建造

节能建筑的计划相背；二是地块价格较高；三是合作建房者目前得到承诺的外部融资条件还不够优惠，融资成本较高。

　　吸取了一些地方的教训，广州个人合作建房者的初衷是成立住宅合作社，并不打算像北京那样成立有限责任公司。发起人魏琨说，根据国家1992年印发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》，住宅合作社作为具有法人资格的组织在人数上没有限制，而且是非营利性——集自己的资金建设自己的房子，这与他们的宗旨和初衷十分吻合。

　　8月17日，魏琨拿到广州市国土房管局的批复，失望之余也有些欣慰。主管部门的意见是，“从现有法律、法规和政策文件看，对我局是否能作为住房合作社的业务主管部门以及需审核的内容、程序等都没有依据”，因此“不能依法提出审核意见，请你们自行依法按照房屋建设有关规定办理”。

　　为了理想愈挫愈勇

　　成立住宅合作社未果，这群在大城市中寻找理想“猫窝”的人愈挫愈勇。8月21日，广州合作建房“筹委会”发出“唯一目的是建自己的房，而不是与政府抗衡”的号召，得到了与会会员的认可。

　　发起人魏琨说，除了成立住宅合作社，合作建房还可以通过成立有限责任公司和自然人联合两种方式拿地，后者由于没有一个实体进行操作会有很多困难。经过慎重考虑，他们决定成立咨询公司竞拍拿地，在竞拍成功后再成立有开发资质的项目公司进行建设。

　　记者最新了解到的消息，通过在网上征集会员的意见，广州合作建房者开始实质性行动，锁定位于天河区沙河地段的一块建筑面积3．3万多平米的住宅用地。约两个月后，这块地将由土地开发中心一级土地市场进行挂牌或拍卖，起拍价3300多万。

　　目前，广州合作建房“工程组”已经拿出两套初步设计方案，近日将放到网上公示，在土地开发中心出公告后将正式进行网上投票确认。按照合作建房的初步设想，如果超过220人投票同意这块地并签署相关具有法律地位的确认书和委托书，项目就可以启动了。

　　令这些“寻窝人”振奋的是，广州合作建房“筹委会”通过与三家银行的洽谈，已经选定中国银行某支行为合作银行。魏琨说，银行正在请专门律师作协议草案，22日下午把草案传给他。经过“筹委会”讨论修改后，双方将在近期达成书面法律协议，然后通过银行开始合作建房的验资程序。

　　据了解，验资是指合作建房成员到指定的银行，声明自己是参加合作建房的验资人，填写声明，根据意向购房面积所要求的验资额度，以自己的姓名开户存入合作建房先期资金。合作者参加验资的时间先后是参与合作建房的排队顺序。3房约110平方米的房子，验资款为15万元；4房设计带入户花园的，约135平方米，验资款为18万元；复式单位验资款为25万元。

　　应该给购房者多一个选择

　　8月22日，广州合作建房网的注册会员已达到739人，合作建房的激情正在加温。发起人魏琨说，发起合作建房是寻找自己喜欢的生活方式和实现居住理想，而不仅仅为了省钱，希望跳出房地产业的“黑洞”，走出一条没有先例的个人合作建房之路。

　　广州合作建房即将进入拿地的关键环节。魏琨认为，广州合作建房的未来越来越明晰。当前，广州政府部门“不赞成，不反对”，众多加盟者信心增加，再加上户型、价格、物业等诸多优势、金融机构的支持等因素，使得合作者相信，“合作建房这条道路肯定异常曲折，但我们一定会成功”。这个群体同时希望有关政府部门不要设置难题，给合作建房更多的指导和支持，给广大市民多一个购房选择。

　　个人合作建房在全国的兴起，不少专家表示关注。首都经贸大学城市经济系房地产开发经营教研室邢主任认为，个人合作建房过程中存在很多矛盾和不确定因素。专业的房地产公司可以通过雄厚的财力基础来抵御市场风险，合作建房者则需要个人承担。当风险分担不均时又该如何处理?集资建房应慎重考虑。

　　房地产业内人士孟先生表示，合作建房在国内外有很多，出现合作建房是房地产市场成熟的一个标志。这种合作建房的方式不会影响房地产开发，因为他们的群体所占份额很少。

　　还有专家认为，合作建房的形式在国外比较普遍，它是有助于市场规范的一种抗衡的力量，而不会成为专门抑制

开发商牟取暴利的武器，只要房地产发展，再过20、30年，合作建房还会存在，而且会不断发展壮大，但是诉求目标也可能发生变化。

　　全国个人合作建房的形式百花齐放，其中深圳推出的“盘活烂尾楼”模式和重庆的“联众建房模式”受到业内专家的关注。“盘活烂尾楼”是指，合伙人通过竞拍获得某些现成的烂尾楼的所有权，然后

装修、分配、管理。这样省去了买地和建房两个环节，直接从买房到使用，操作简单一些。由于可以消化烂尾楼，为政府分忧的同时惠及百姓，容易得到政府支持。

　　作者：张欣 黄玫

　　（来源：经济参考报）