产权式酒店大有作为

　　产权式酒店大有作为

　　——深圳地产新政下的投资方向研讨会隆重举行

　　引言

　　上半年，针对全国房地产行业过热的状况，国家出台一系列新政。此后，地产界、置业者和投资者对房地产市场抱持谨慎态度，而此时深圳宝安、龙岗两区地产却稳中有升，均价创出6000元／平方米的新高，人们对投资置业热情不减，信心坚定。9月4日下午，在龙岗即将开业的五星级商务酒店——丽湾酒店，由深圳长银实业有限公司主办、深圳商报社和深圳德思勤置业有限公司协办的“深圳地产新政下投资方向研讨会”召开，参加本次研讨会的有经济学教授、战略投资家、银行家、新闻界经济资深高级记者及营销界知名人士济济一堂，就房地产和“产权”投资的发展方向、产业前景、法律保障、企业实力及其管理和信誉、国内外此类投资的比较分析等进行了深入探讨。研讨会极具科学性、前瞻性和实用性，为投资置业指明了方向。研讨会规格之高为龙岗地产界前所未有。每位专家均发表了独到观点，并对龙岗未来的房地产市场和投资前景充满信心。（敖贵新丁家国）

　　方沅：自去年以来，国外的基金和财团纷纷在中国各大城市收购一些经营型的物业，比如商场、酒店、

写字楼，进行二次开发经营。酒店是他们重点关注的一个方向。龙岗是深圳最大的一个区，GDP接近600亿，企业超过7000家，经济繁荣、消费旺盛，却没有一家五星级酒店，导致龙岗酒店消费纷纷外流到深圳关内、东莞、惠州等地。基于这种状况，深圳长银实业有限公司斥资2亿多打造丽湾酒店。丽湾酒店是龙岗首家按五星级标准配套的商务休闲酒店，拥有308间客房，拥有龙岗目前规模最大最豪华的夜总会、桑拿中心。酒店委托给香港丽嘉国际酒店集团管理。魏达志：今天就产权式酒店风险我谈几点想法，它需要关注五个方面的问题。第一，产权式酒店的制度安排是个重要的前提条件。第二，产权市场的形成要以产权结构的多元化作为一个前提条件。产权的拥有者和所有者结构多元化才能形成一个多元化的产权市场，有了多元化产权结构之后才会形成交易、竞争。第三，产权市场的形成必须要以产权本身的明晰化作为一个亮点。第四，产权要能够转移必须要实现产权交易的市场化。产权交易的市场化要遵循等价交换原则。第五，产权利益一定要体现产权实现一种优化的组合。产权的组合应该打破各种区域条块、市场的局限。这是产权式酒店非常重要的五个前提。要考虑产权式酒店有没有潜在的投资者和潜在的消费者。深圳成长了大批中小企业家业主和中产阶级，包括明星、律师、教授、医生。这个群体的崛起就导致了我们这个酒店存在潜在的投资者。要考虑的是产权式酒店的投资和区位优势怎样？龙岗将成为深圳将来一个产业集聚基地、外商投资集中基地。产权式酒店管理模式不同于一般的酒店管理模式，他是普通酒店管理模式和资本运作的酒店管理模式叠加的一种新模式。开发商的利益、产权式酒店个人投资者的利益、酒店管理公司的利益都必须协调好。产权式酒店必须重视配套环境，特别是法律环境。张瑜利：龙岗商业氛围日渐浓厚，企业实力日渐增强。消费能力逐渐增强。因本地区缺少这样的氛围和环境，据统计流失金额去年达到30亿。酒店业未来发展前景非常大，消费能力非常高。另外，龙岗进入一个高速增长阶段，上半年固定资产比重占到23％，加上奥体中心、高交会的落户。另外龙岗高新企业已经发展非常成熟了。龙岗目前有三星级酒店5家，四星级酒店4家，这些酒店经营状况非常好，平均入住率都在60％以上。据测算，一个酒店业盈利保本在55％的开房率，如果达到55％以上，这个酒店运作非常好。龙岗都是在60％以上。所以深圳长银实业有限公司在丽湾酒店做了有益的尝试，这样的五星级酒店、产权式酒店无疑将是未来市场发展的方向。

　　查尔斯·伍：主要讲三点：第一，国外产权式酒店发展方式。第二，中国产权式酒店和国外的区别。第三，中国产权式酒店出路前景在哪里。

　　国外分时度假主要是满足人们生活方式的需要。但是中国产权式酒店是一种

房地产金融投资，是一种房产开发的融资渠道，性质不一样。发展商把每个客房分成几个小的单位，每个单位分给投资者，获取一定经营回报。我觉得中国的产权式酒店必须要有正确的定位，不光是近期的，应该有比较长远的定位。必须要改变以开发商为主体的思路，与旅游、休闲、度假结合起来，以诚信、提高服务质量、优质服务为前提，才能彻底改变高投资、高风险的局面。产权式酒店本身就是一个商业模式。

　　张庆祝：据我观察，龙岗区已经迎来了第三产业发展比较好的世纪，产权式酒店的出现也顺应了第三产业的潮流。龙岗城市化的进程将会极大促进龙岗第三产业的发展，去年底龙岗区已经完成了农村城市化的转变。新规划的高交会馆、奥林匹克中心以及地铁未来的开通，都将大大拉近龙岗中心城和罗湖中心区的距离。

　　龙岗区未来十年时间完全有条件建设成为广东重要旅游、会议、娱乐休闲目的地。产权式酒店可以成为龙岗区发展第三产业的一个很好方式，可以更广泛集中社会资源，加快龙岗酒店业的发展。邹蓝：中国经济蓬勃发展，商业性地产前途肯定会越来越大。产权式商务酒店明显是为龙岗发展提供商业配套的。从产权式酒店到商务酒店，这里有一个融资、资本运作的问题。产权式酒店普遍模式就是你给业主一周或者两周免费使用期限，把盈利比较高的旺季留给其他商务客人，这样回报比较高。因此，我个人感觉到产权式酒店经营上通过连锁经营可以把风险降低。

　　中国的投资还是比较狭窄，产权式酒店给大家提供了一个新的选择。王从宝：银行提供的投资渠道不外乎三种：第一，存款。第二，所谓的一些

理财品种。第三，房地产投资。我们感觉客户在下半年投资欲望更加高涨，在调控的情况下，业主的期望值会相对低一点，这个时候就是考验投资者眼光的时候了。所以不管新政、旧政，房地产始终是一个非常好的投资品种。当然从监管部门来说，希望投资气氛少一点，自用气氛浓一点。投资性物业一定要慎重，我们认为收入的30％可以拿来做房地产投资。在这种情况下你可以选择品种，比如商铺、优质写字楼、创新的品种如产权式酒店。

　　袁承咏：地产既是人们生活的必须品，也是投资品、奢侈品。而这个必须品的性质说到底是要政府承担这个责任，社会大分配当中，第一次分配讲究效率，第二次分配讲究公平。从另外一点来说，可能新政会对地产商有一些影响，但是我觉得这个影响是正面的。他把多余水分挤出去了。深圳一直是投资比较强烈、旺盛的城市，大家手里有一点闲钱，但是经常找不到门路投资，这就是深圳中小投资者面临的难题。

　　产权式酒店作为一个投资项目，我总结了一下，有三“成”把握就可以投资。第一，成长性是在买一个未来。现在地产正处于旺盛时期，地区经济发展实力决定了地产发展最终的定位。第二是成熟性。城市化改变了龙岗的形态，带来更多商机，让人们生活层次、生产层次向更高迈进。需求永远是经济增长的动力，城市化让这种产权式酒店方式既有他的消费者，又有他的投资者。龙岗资源丰富，有商业、旅游、文化资源等，给经济发展提供了土壤。成熟性另一个重要表现是丽湾酒店本身的品质，包括硬件、服务比较完善。第三是诚信性。这种产权式酒店在国内发展的历史有10多年，曾产生过纠纷。所以对发展商而言，首先是诚信经营的记录要良好，这是投资者投资这个物业很重要的依据。（以上为嘉宾发言摘要）

　　承邀嘉宾

　　（人名无先后顺序）：

　　深圳市委政策研究室副处长、深圳市农村城市化领导小组驻龙岗区特派员：张庆祝

　　深圳长银实业有限公司总经理：方沅

　　原联合国工作人员、深圳商报经济学家、研究员：邹蓝

　　永亨银行行长：王从宝

　　鼎凯国际总裁著名美籍华人、投资专家、企业国际化咨询顾问：查尔斯·伍

　　德思勤置业副总经理：张瑜利

　　著名经济学家、深圳大学经济学院教授、享有国务院特殊津贴专家：魏达志

　　深圳商报经济活动部副总经理、主任记者：袁承咏

　　作者: